Spółka inwestycyjno-deweloperska Golub Gethouse (GG) znana jest z budowy warszawskich drapaczy chmur oraz największej transakcji najmu powierzchni biurowej w Polsce — wynajęcia mBankowi 45,6 tys. m kw. w biurowcu Mennica Legacy Tower (MLT) na warszawskiej Woli. To właśnie z tą inwestycją wiążą się też problemy płynnościowe GG. 14 listopada 2020 r. jedna z firm z grupy, Golub Gethouse MLT, miała wykupić obligacje serii R warte 14,2 mln zł, ale tego nie zrobiła. Dlaczego? Zapytaliśmy o to Cezarego Jarząbka, prezesa i wspólnika GG, ale nie odpowiedział.
Joint venture
MLT to kompleks biurowy, w którego skład oprócz 32-piętrowej wieży, wynajętej w większości przez mBank, wchodzi mniejszy, 8-kondygnacyjny budynek zachodni, którego wyłącznym najemcą jest operator biur coworkingowych WeWork. Za projekt odpowiada firma Mennica Tower GGH MT. Po 50 proc. akcji mają w niej spółka córka giełdowej Mennicy Polskiej, kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków, oraz firma GGH PF Project 3 GGH Management. Akcjonariusze tej ostatniej to kilka spółek z grupy GG, w tym emitent niewykupionych w terminie obligacji, czyli Golub Gethouse MLT.
Budowa MLT finansowana była z kredytów, udzielonych przez konsorcjum mBanku, Santandera i BOŚ Banku (na koniec 2019 r. ich wykorzystanie sięgało 250 mln zł), a także pieniędzy dostarczanych Mennicy Tower GGH MT przez jej obu akcjonariuszy. Przy czym w przypadku GG źródłem finansowania były głównie obligacje - emitowane przez różne spółki z grupy i oferowane zarówno inwestorom instytucjonalnym, jak i indywidualnym.
Zanurzeni w obligacjach
Wszystkie te papiery, których zabezpieczeniem są m.in. akcje GGH PF Project 3 GGH Management, miały być spłacone dzięki sprzedaniu MLT zewnętrznemu inwestorowi. Cezaremu Jarząbkowi, którego firma zarządzała projektem, nie udało się jednak znaleźć kupca, który złożyłby satysfakcjonującą ofertę ani w 2018 r. - kiedy mówiło się o negocjacjach z amerykańskim gigantem bankowym JP Morganem, ani w 2019 r. - gdy najbliżej zamknięcia transakcji był fundusz DWS, związany z Deutsche Bankiem, ani w 2020 r. - kiedy procesowi transakcyjnemu zaszkodziła pandemia koronawirusa.
Na fiasko sprzedaży kompleksu nałożyły się opóźnienia w jego budowie. Zgodnie z pierwotnymi planami miała ruszyć pod koniec 2015 r., a już trzy lata później do obu budynków MLT mieli się wprowadzać najemcy. Ostatecznie start inwestycji przesunął się jednak o rok, a pozwolenia na użytkowanie zostały wydane w listopadzie 2019 r. dla budynku zachodniego i nieco ponad tydzień temu dla wieży.
Zapytaliśmy Cezarego Jarząbka, czy z perspektywy czasu nie uważa, że przyjęty przez GG model finansowania tak dużego projektu, jak MLT, obligacjami kierowanymi m.in. do inwestorów indywidualnych, nie był błędny? Koszt pozyskania kapitału, w związku z koniecznością zapłaty prowizji dystrybutorom, był w nim znacznie wyższy niż w przypadku finansowania bankowego. Ponadto inwestycje nieruchomościowe w polskich realiach wiążą się z różnego rodzaju trudnościami administracyjnymi i opóźnieniami, a tym samym rosnącymi kosztami. To pytanie, jak wszystkie inne, szef GG pozostawił jednak bez odpowiedzi. Odesłał nas do komunikatu zamieszczonego na stronie internetowej Golub Gethouse MLT.
Różne spojrzenia
W komunikacie obligatariusze, których papiery nie zostały wykupione w terminie, zostali poinformowani „o zabezpieczeniu środków na wykup przedmiotowego zobowiązania z przychodów z tytułu negocjowanej sprzedaży budynku Mennica Legacy Tower w Warszawie”. Z raportu bieżącego Mennicy Polskiej z 6 listopada 2020 r. wynika natomiast, że po tym, jak nie udało się znaleźć kupca na całe MLT, spółka córka giełdowej firmy negocjuje warunki odkupu od GG połowy akcji Mennicy Tower GGH MT.
W komunikacie Golub Gethouse MLT można przeczytać, że „zamierzeniem stron jest finalizacja transakcji w ciągu najbliższych tygodni”. Raport Mennicy Polskiej o takiej perspektywie czasowej nic jednak nie mówi. Pojawiają się w nim natomiast sformułowania o podjęciu jedynie „kierunkowej” decyzji o rozpoczęciu negocjacji, a także o „potencjalnej transakcji”, od której giełdowa firma może odstąpić. Puenta raportu jest taka, że do 6 listopada nie uzgodniono żadnych warunków ani struktury ewentualnej transakcji. Czy po dwóch tygodniach coś się zmieniło?
- Proces negocjacyjny trwa, na razie nie poczyniliśmy żadnych nowych ustaleń, które moglibyśmy zakomunikować – odpowiada Katarzyna Szwarc, pełnomocniczka Mennicy Polskiej.
Ponad miliard na stole
Tymczasem z danych Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych wynika, że już na koniec listopada zapadają kolejne obligacje Golub Gethouse MLT, warte 7,1 mln zł. Do września 2021 r. ta oraz inne firmy z grupy GG, zaangażowane w projekt MLT, mają do wykupienia papiery o łącznej wartości nominalnej aż 235 mln zł. Czy w związku z tym Cezary Jarząbek ma plan awaryjny na wypadek, gdyby negocjacje z Mennicą Polską się przedłużały lub zostały zerwane? A jeśli tak, to jaki? To pytanie również nie doczekało się odpowiedzi.
Jeżeli jednak spełni się scenariusz optymistyczny i wspólnicy MLT w miarę szybko się dogadają, wszyscy wierzyciele grupy GG bez problemu powinni zostać zaspokojeni. Zgodnie z wyceną firmy Jones Lang LaSalle nieruchomość na warszawskiej Woli na koniec 2019 r. warta była 327,3 mln EUR, czyli wedle ówczesnego kursu prawie 1,4 mld zł. Trzeba jednak pamiętać, że w połowie 2019 r. Immofinanz poinformował, że za położony „po sąsiedzku” wieżowiec Warsaw Spire, dysponujący prawie identyczną powierzchnią biur (około 65 tys. mkw.) zapłacił 386 mln EUR (1,72 mld zł). Z naszych informacji wynika, że negocjacje między GG a Mennicą oscylują wokół podobnej wyceny, rzędu 380 mln EUR (prawie 1,7 mld zł).