W listopadzie 2020 r. ujawniliśmy, że z powodu fiaska sprzedaży biurowca Mennica Legacy Tower (MLT) jedna z firm z grupy Golub Gethouse (GG) nie wykupiła obligacji za 14,2 mln zł, a w grudniu - że problem ten dotknął kolejnych papierów dłużnych, wartych 7,1 mln zł. Minęło kilka miesięcy, a kłopoty z płynnością dewelopera, znanego z budowy warszawskich drapaczy chmur, znacznie się pogłębiły. Dotyczą już nie tylko spółek związanych z MLT, ale też finansujących inne biznesy grupy: akademiki i mieszkania na wynajem. Tymczasem Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik GG, nabrał wody w usta i sprawy nie komentuje. Zresztą... nie tylko tej.
Równia pochyła
Firmą, która pod koniec 2020 r. nie wykupiła obligacji wartych łącznie 21,3 mln zł, był Golub Gethouse MLT (GG MLT). Dane Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych (KDPW) i informacje ze strony internetowej spółki wskazują, że na dziś niewykonane w terminie zobowiązania z obligacji urosły do 45 mln zł. Do września 2021 r. zapadają kolejne papiery firmy, warte 29,4 mln zł.
W międzyczasie, 22 stycznia 2021 r., sąd na wniosek zarządu GG MLT otworzył przyspieszone postępowanie układowe spółki. Już 2 marca los GG MLT podzieliły dwie kolejne firmy, za pomocą których GG finansował budowę biurowca MLT, czyli MLT GGH i GGH MLT – w ich wypadku także ruszyły przyspieszone postępowania układowe.
Pierwsza ze spółek (MLT GGH) na razie nie wypłaciła jedynie 96 tys. zł odsetek, ale w okresie od lipca do września 2021 r. musi wykupić papiery warte łącznie 8,55 mln zł. W przypadku drugiej firmy (GGH MLT) już doszło do pierwszego defaultu – w poświąteczny wtorek, 6 kwietnia, spółka nie wykupiła obligacji o wartości 4,1 mln zł, a gdy dodać do tego opóźnione odsetki, kwota zaległości zwiększa się do ponad 4,3 mln zł.
Zaskakująca roszada
Do połowy lipca 2021 r. zapadną kolejne papiery GGH MLT, warte prawie 20 mln zł, ale to nie dlatego przypadek akurat tej spółki z grupy GG jest najbardziej kontrowersyjny. Zgodnie z danymi Krajowego Rejestru Sądowego prezesem GGH MLT od stycznia 2021 r. nie jest już Cezary Jarząbek, a spółka nie należy już do grupy Golub. Jej właścicielem (za pośrednictwem spółki AAW Holding) jest radca prawny Łukasz Orłowski, o którym pisaliśmy już w „PB” dwa lata temu w kontekście zastanawiającej oferty zakupu, również będącej w kłopotach, czeskiej spółki zależnej ABC Daty.
Łukasz Orłowski to komandytariusz kancelarii prawnej Dubiński Jeleński Masiarz i Wspólnicy, która – jak wynika z informacji „PB” – świadczy obsługę prawną na rzecz spółek z grupy GG. Ten fakt potwierdził też Łukasz Orłowski, jednocześnie zapewniając, że przejęcie GGH MLT „nie wchodzi w zakres” tej współpracy. Czy jednak AAW Holding kupował udziały w spółce Goluba na swój rachunek, czy w ramach umowy powiernictwa? Jakie były warunki, w tym cenowe, tej transakcji i z czyjej inicjatywy do niej doszło? Te pytania Łukasz Orłowski pozostawił bez odpowiedzi.
O to, z czego wynikają zmiany właścicielsko-menedżerskie w GGH MLT, a także o to czy powinno do nich dochodzić, gdy spółka ma problemy z terminową obsługą obligacji, zapytaliśmy też Cezarego Jarząbka. Szef i wspólnik GG nie odpowiedział, podobnie jak na inne pytania „PB”. Tymczasem obligatariusze zapewne chętnie zapoznaliby się z jego komentarze, zwłaszcza że na stronie internetowej GGH MLT, przeznaczonej dla posiadaczy papierów, wciąż widnieje logo GG. Okazuje się też, że spółka GGH MLT nie tylko utraciła płynność, ale też… nie ustanowiła zabezpieczeń obiecanych obligatariuszom.
Rozdwojenie jaźni
Miały nimi być zastawy na akcjach firmy GGH PF Project 3 GGH Management 3, która z ramienia Goluba ma 50 proc. akcji w Mennica Tower GGH MT, spółce odpowiadającej za projekt biurowca MLT (drugą połowę akcji posiada giełdowa Mennica Polska, kontrolowana przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków). Na stronie internetowej kancelarii prawnej Noriet, będącej administratorem zabezpieczeń obligacji spółek grupy GG, można jednak przeczytać, że w przypadku papierów GGH MLT serii „D”, „E”, „F”, „G” i „H” takich zastawów nie ustanowiono. Tymczasem od grudnia 2020 r. do lutego 2021 r. upłynęły terminy przewidziane na to w warunkach emisji obligacji.
Czy opóźnienie spowodowane jest np. opieszałością sądu, mającego wpisać zastawy? Bynajmniej. GGH MLT wyjaśnia, że zabezpieczenia w postaci zastawów nie mogą być ustanowione, bo choć spółka kupiła akcje GGH PF Project 3 GGH Management 3 od innej firmy z grupy Goluba, GG MLT, to jednak własność tych akcji „nie została przeniesiona”.
Warunki emisji obligacji przewidują w takim wypadku ustanowienie innego zabezpieczenia – cesji wierzytelności z tytułu zwrotu zaliczki zapłaconej GG MLT na poczet zakupu akcji GGH PF Project 3 GGH Management 3. GGH MLT informuje jednak, że to także nie jest możliwe. Dlaczego? „W związku ze złożeniem 23 grudnia 2020 r. przez Golub Gethouse MLT wniosku o otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego”. Krótko mówiąc: obligatariusze jednej spółki GG (dopiero od niedawna będącej poza grupą) nie będą zabezpieczeni, jak im obiecano, bo druga spółka Goluba postanowiła się restrukturyzować. Przy czym prezesem obu jeszcze kilka miesięcy temu był Cezary Jarząbek, a członkiem zarządu i w GGH MLT, i w GG MLT był i wciąż jest inny menedżer grupy Golub, Piotr Polakowski.
Test cierpliwości
To nie wszystkie kontrowersje związane z GGH MLT. W połowie marca 2021 r. kancelaria Noriet poinformowała obligatariuszy serii „A”, w przypadku których ustanowiono zastaw na akcjach współwłaściciela biurowca MLT, że zgodnie z wyceną papiery te są warte 2,45 mln zł, podczas gdy nominał obligacji serii „A” to 3,07 mln zł. Oznacza to, że zabezpieczenie spadło ciut poniżej 80 proc., co jest kolejnym naruszeniem warunków emisji obligacji. Dlatego administrator zwrócił się do GGH MLT o ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia.
Mimo tych wszystkich kontrowersji Łukasz Orłowski podkreśla, że „zgodnie ze wstępnym planem restrukturyzacyjnym środki pozyskane ze sprzedaży [budynku MLT – red.] wystarczą na spłatę wszystkich długów GGH MLT”. Takie same zapewnienia, dotyczące wszystkich spółek zaangażowanych w projekt MLT, składa też grupa GG, informując jednocześnie, że jednym z celów postępowań restrukturyzacyjnych jest „zabezpieczenie możliwości uregulowania wierzytelności (…) w maksymalnej wysokości”.
Z nieoficjalnych informacji „PB” wynika, że nieudane negocjacje z listopada 2020 r. pomiędzy GG a Mennicą Polską, dotyczące odkupienia 50 proc. MLT, oscylowały wokół 190 mln EUR (860 mln zł). Tak duża kwota - nawet po spłaceniu kredytu udzielonego przez konsorcjum mBanku, Santandera i BOŚ Banku - zapewne faktycznie pozwoliłaby na spłatę wszystkich obligatariuszy grupy Golub. Tyle że wciąż nie wiadomo, kiedy nastąpi sprzedaż.
Jeszcze na przełomie listopada i grudnia 2020 r. GG informował, że finalizacja transakcji zbycia MLT powinna nastąpić „w ciągu najbliższych kilku tygodni”, potem była mowa, że deweloper zajmie się sprzedażą biurowca w marcu 2021 r., a ostatnio podawanym terminem przeprowadzenia transakcji jest połowa 2021 r. Czy to data aktualna? Nie wiadomo - Cezary Jarząbek nie odpowiedział na to pytanie „PB”.
Epidemia kłopotów
Szef GG bez odpowiedzi pozostawił też nasze pytanie o powody nieregulowania zobowiązań przez inne spółki z grupy, niezwiązane z projektem MLT. Z danych KDPW wynika, że problemy z terminową obsługą obligacji dotyczą aż pięciu takich firm. Cztery z nich: GGH Management 10, GGH Management 9, GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2 to firmy, finansujące projekty mieszkań na wynajem, a jedna, GGH Student Housing, prywatne akademiki.
Największe zaległości ma GGH Management 10, która nie wykupiła obligacji wartych 15 mln zł (z odsetkami ponad 15,3 mln zł), mniejsze - GGH Management 9, w przypadku której wartość wymaganych, a niespełnionych świadczeń zgodnie z rejestrem KDPW wynosi 1,07 mln zł, a jeszcze mniejsze, jedynie z tytułu odsetek od obligacji, mają pozostałe trzy firmy.
W przypadku GGH Student Housing jest to nieco ponad 0,5 mln zł, GGH Rental Apartments 2 – 169 tys. zł, a GGH Rental Apartments – 92 tys. zł. Przy czym wartość nominalna obligacji tych trzech firm jest dużo wyższa, wynosi odpowiednio: 32,5 mln zł, 13,8 mln zł i 16,2 mln zł. Papiery zapadają w okresie od grudnia 2021 r. do 2024 r.
Być może właśnie stosunkowo odległy termin wykupu obligacji sprawił, że w przypadku obu spółek GGH Rental Apartments Golub wystąpił nie o przyspieszone postępowanie układowe, ale o sanację, czyli bardziej dogłębną formę restrukturyzacji, w ramach której m.in. władzę w firmach przejmie specjalny zarządca sądowy. Być może nawet już ją przejął – w stołecznym sądzie ustaliliśmy, że do ogłoszenia sanacji obu spółek GGH Rental Apartments doszło w przedświąteczny czwartek 1 kwietnia 2021 r. W sądzie „PB” dowiedział się też, że na razie nie wpłynęły wnioski o restrukturyzację pozostałych trzech firm grupy Golub, mających kłopoty z płynnością, czyli GGH Student Housing, GGH Management 10 i GGH Management 9.