Według wstępnych szacunków Savillsa łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2019 r. mogła przekroczyć 7 mld EUR, co byłoby wynikiem zbliżonym lub nawet lepszym od rekordu odnotowanego w 2018 r. Inni eksperci są bardziej powściągliwi w podawaniu konkretnych kwot. Losy poufnych rokowań, o których dowiemy się być może na początku 2020 r., ważyły się do ostatniej chwili.
— Wszyscy uczestnicy rynku dokładali starań, żeby zamknąć transakcje jeszcze przed 31 grudnia. Jeśli się udało, ich łączna wartość w 2019 r. powinna być zbliżona do ubiegłorocznej — mówi Piotr Mirowski, senior partner i dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w firmie Colliers International.
Ekspert podkreśla, że w 2018 r. o wielkości łącznej wartości sprzedaży zadecydowały tzw. transakcje platformowe (czyli dotyczące portfeli obiektów) o wolumenie co najmniej 1 mld EUR. W 2019 r. natomiast prawdopodobnie więcej było transakcji dotyczących pojedynczych nieruchmości, co wskazuje na rosnącą płynność rynku i zainteresowanie inwestorów.
Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie Cresa Polska, podaje, że w pierwszych trzech kwartałach 2019 r. inwestorzy zrobili w Polsce zakupy za 4,4 mld EUR, ponad połowę tej kwoty wydając na rynku biurowym. Drugie miejsce zajął rynek handlowy (892 mln EUR), a trzecie — magazynowy (517 mln EUR). Ekspert Cresy podkreślił też rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym, który w ciągu pierwszych trzech kwartałów osiągnął wartość 191 mln EUR.
Zdaniem Piotra Mirowskiego do istotnych wydarzeń 2019 r. należy zaliczyć np. nabycie Warsaw Spire przez Immofinanz za 386 mln EUR oraz transakcje portfelowe dokonane przez Henderson Park (zakup portfolio biurowego EPP), Credit Suisse (zakup portfolio biurowego Skanskiej w Krakowie i Wrocławiu oraz budynków Ethos i Astoria w Warszawie) i zakupy funduszu Globalworth. Ważnym wydarzeniem było też nabycie Echa Investment przez węgierską spółkę Wing.
Nowi gracze
Warto podkreślić, że kapitał obecny w Polsce w 2019 r. pochodził już nie tylko z państw tradycyjnie angażujących się nad Wisłą, takich jak Niemcy czy Stany Zjednoczone. Widoczny był napływ inwestorówz Azji (Korea Południowa, Chiny, Singapur, Malezja, Filipiny), którzy zrealizowali znaczące transakcje w sektorze logistycznym i biurowym. Aktywni byli też inwestorzy z regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Pojawienie się w Polsce kapitału azjatyckiego ekspert Colliersa tłumaczy dołączeniem Polski do FTSE Russell, londyńskiego indeksu obejmującego kraje rozwinięte. Dołączyliśmy do niego — jako pierwszy kraj od dekady — we wrześniu 2018 r. Dla wielu funduszy był to główny warunek inwestowania w Polsce, którego spełnienie od razu wykorzystały.
— Innym czynnikiem są stopy zwrotu, które w Polsce są znacznie bardziej atrakcyjne niż w Europie Zachodniej, oraz tempo rozwoju polskiej gospodarki [wzrost PKB jest u nas znacznie szybszy od średniej unijnej — red.]. Dla inwestorów ważna jest również dywersyfikacja geograficzna — jesteśmy w Unii Europejskiej, a równocześnie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej — wyjaśnia Piotr Mirowski.
Druga nowa grupa inwestorów reprezentuje kapitał z Europy Środkowo- Wschodniej. Polska jest w tym regionie największym rynkiem, który też najszybciej się rozwija i ma największy potencjał w zakresie PKB i demografii. Rynki czeski czy węgierski — podobnie jak polski — są płynne, ale relatywnie małe. Tacy inwestorzy jak czeski CPI czy węgierski Wing nie mieszczą się już na własnych rynkach i szukają miejsc, gdzie mogą inwestować, a we własnym regionie czują się najpewniej.
— W tym kontekście zdumiewa to, że jedynym brakującym na rynku ogniwem jest instytucjonalny kapitał polski. W kraju, który charakteryzuje się taką skalą i ratingiem, rodzimy kapitał już dawno powinien występować na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne — komentuje Piotr Mirowski.
Nowe produkty
Nowością na polskim rynku była w 2019 r. pierwsza transakcja obejmująca portfel akademików — właściciela zmieniła sieć Student Depot. Kupującym był nowy w Polsce japoński inwestor Kajima w partnerstwie z funduszem Griffin Real Estate (GRE), a sprzedającym — Oaktree Capital Management. Student Depot ma w ofercie ok. 2,1 tys. łóżek w Warszawie, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i we Wrocławiu. Kolejne akademiki powstają bądź są planowane w Krakowie, Katowicach i Gdańsku.
— Zakup Kajimy na rynku polskim to ewenement — zarówno pod względem nabytego produktu, jak i skali transakcji. Niestety podaż produktów alternatywnych, np. prywatnych akademików, nie jest wystarczająca do zaspokojenia dużego popytu. Inwestorzy szukają dużych portfeli nieruchomości, a takich nie ma. Podobną sytuację będziemy mieli w 2020 r. — tłumaczy Piotr Mirowski.
Czas na mieszkania
Ekspert Colliersa uważa, że w 2020 r. napływ kapitału nadal będzie silny, nie spodziewa się jednak udostępnienia wielu nowych nieruchomości, które wydatnie wpłynęłyby na całoroczny wolumen transakcji. Wśród najważniejszych nowych obiektów, które powinny zostać ukończone w tym roku, wymienia Warsaw Hub, dwa budynki Varso i kolejny etap kompleksu Generation Park — W 2020 r. największe zainteresowanie inwestorów nadal będą budzić obiekty biurowe i magazynowe — w dużej mierze z uwagi na dynamikę rynku najmu. Spodziewamy się też transakcji w segmencie mieszkań na wynajem — mówi Piotr Mirowski.
Zdaniem eksperta Colliersa podstawowym problemem segmentu mieszkań na wynajem — podobnie jak akademików — jest zbyt mała skala. Dużych międzynarodowych inwestorów nie interesuje zakup stu mieszkań na wynajem, ale co najmniej tysiąca. Tego typu ofert na polskim rynku jeszcze brakuje, ale przy obecnej skali budowy mieszkań na pewno w 2020 r. się pojawią.
— W ostatnich pięciu latach zainwestowano w tym sektorze już ponad 3 mld zł, a jeszcze pięć lat temu ten segment w ogóle u nas nie istniał. Wzrost aktywności i liczby inwestorów już teraz operujących na polskim rynku zwiastuje wysyp dużych transakcji w 2020 r. — uważa również Maximilian Mendel, ekspert JLL.