W tym roku deweloperzy i inni inwestorzy wydadzą na zakup gruntów inwestycyjnych w Polsce około 4,25-4,50 mld zł, jeśli zamkną się negocjowane jeszcze transakcje - szacuje Emil Domeracki, szef działu inwestycji gruntowych i doradztwa w polskiej filii Realty Corporation. To więcej niż w 2022 r., kiedy na zakupy przeznaczyli ok. 4 mld. zł, choć prawie dwukrotnie mniej niż w 2021 r. (ok. 8 mld zł).
– My również powinniśmy zamknąć jeszcze w grudniu wartą 105 mln zł transakcję na warszawskiej Woli. Pozostałe duże umowy, w których zawarciu uczestniczyłem w tym roku, dotyczyły dwóch działek w stolicy - przy Hożej i Mokotowskiej za ponad 80 mln zł oraz przy Żwirki i Wigury za ponad 140 mln zł - i jednej w Gdyni, przy Morskiej, za ponad 70 mln zł – mówi Emil Domeracki.
Przyznaje jednak, że dużych transakcji nie było w tym roku zbyt wiele.
Według Aleksandry Wołodźko, prezeski firmy Greenfields i ekspertki na rynku gruntów inwestycyjnych, w mijającym roku dużo się działo i ceny ziemi znów wzrosły.
– Przykładowe transakcje to: zakup działki Polfy przez NOHO na Woli, gruntu Poczty Polskiej przez Cavatinę na Chmielnej czy Multikina przy al. KEN przez GH Development, gdzie inwestor chce postawić obiekt mieszkaniowo-usługowy, nadając nowe życie tej lokalizacji – mówi Aleksandra Wołodźko.
Jej zdaniem deweloperzy są odważniejsi, bo brakuje już standardowego produktu – gruntów z dokumentami umożliwiającymi budowę.
– Trzeba się nagłowić, gdzie wykreować dobrą inwestycję mieszkaniową, a najlepiej, multifunkcyjną. Usługi handlowe z funkcją mieszkaniową, ogólnodostępne strefy rekreacyjne i dużo zieleni – to ostatni trend, któremu ulegają wszyscy. W najbliższych latach umacniać się będzie koncepcja miasta 15-minutowego z dużo większym niż obecnie udziałem terenów zielonych. Deficyt działek, szczególnie w Warszawie i innych dużych miastach, oznacza, że mieszkania będą jeszcze trudniej dostępne i jeszcze droższe – mówi Aleksandra Wołodźko.
– Już dziś grunty w centralnych lokalizacjach Warszawy są wyceniane na 9-10 tys. zł za m kw. PUM [powierzchni użytkowej mieszkań, jakie można na danej działce wybudować zgodnie z planem miejscowym – red.] – mówi Aleksandra Wołodźko.
Czas to pieniądz
W innych miastach Polski grunty inwestycyjne nie są aż tak drogie, ale ceny również idą w górę. Według Damiana Tomasika, założyciela firmy land deweloperskiej Alter Investment, w Gdańsku klienci płacili w 2023 r. od 1300 do 2500 zł za m kw. PUM w zależności od lokalizacji. Alter Investment w tym roku podpisał trzy umowy.
– Podaż działek jest nadal niska, więc ich wartość rośnie. Proces uzyskania pozwolenia na budowę trwa coraz dłużej, co podraża ziemię. W Gdańsku czas potrzebny na wyrobienie pozwoleń administracyjnych wydłużył sie do dwóch lat. Wiemy, że to nie jest zła wola urzędników. Niektórzy mają po 90 wniosków o pozwolenie na budowę, a jeden może mieć kilkaset stron. Usprawnienie pracy urzędów mogłoby zahamować wzrost cen, ale samorządy musiałby mieć więcej pieniędzy na zatrudnienie ludzi w wydziałach architektury – mówi Damian Tomasik.
Według Konrada Płochockiego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), średni czas uzyskania pozwolenia na budowę wydłużył się nawet do trzech lat, co łączy on z okrajaniem samorządów z pieniędzy przez ostatnie osiem lat. To zaś spowodowało zmniejszenie zatrudnienia i nieatrakcyjne wynagrodzenia specjalistów.
– Obecnie inwestycje trwają średnio pięć lat, z czego trzy to czas do uzyskanie pozwolenia na budowę, a dwa lata - fizyczna budowa. Koszt oprocentowania kredytów bankowych dla deweloperów czy odsetek od obligacji, 11-12 proc. rocznie, przez trzy lata to około 33 proc. wartości tego gruntu. Sam koszt gruntu w mieście wynosi 25 proc. ceny mieszkania. W efekcie te odsetki stanowią w cenie mieszkania co najmniej parę tysięcy złotych, których klient nie musiałby płacić, gdyby wszystkie pozwolenia były załatwiane od ręki – mówi Konrad Płochocki.
Przytacza dane NBP: w 2022 r. sprzedaż deweloperów spadła o 50 proc. i można byłoby się spodziewać spadku lub przynajmniej stabilizacji cen gruntów. Te jednak zdrożały o 32 proc.
Ziemia jest, ale nie jej ma
Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań jest podaż gruntów inwestycyjnych, a raczej jej brak. Według Konrada Płochockiego najbardziej widać to na przykładach Krakowa, Łodzi i Poznania.
– W Krakowie, gdzie zapas pozwoleń na budowę wynosi zaledwie trochę ponad kwartał, cena mieszkań w ciągu roku poszła w górę o 26 proc. W Poznaniu, gdzie zapas jest ponaddwuletni, mieszkania podrożały o 13 proc., co jest zbliżone do inflacji czy wzrostu kosztów pracy itp. – mówi Konrad Płochocki.
Co prawda różne opracowania mówią o możliwości uwolnienia sporych zapasów ziemi pod budownictwo mieszkaniowe, jednak według Konrada Płochockiego często są to możliwości jedynie teoretyczne. Z tego powodu PZFD i organizacja Pracodawcy RP w priorytetach na pierwsze 100 dni rządu wymieniają odblokowanie gruntów państwowych, co mogłoby poprawić podaż ziemi pod budownictwo mieszkaniowe.
– Podobnie wygląda sytuacja z ziemią w granicach miast należącą do rolników. Co z tego, że zgodnie z planem jest przeznaczona pod budownictwo rodzinne, skoro właściciel nie myśli o sprzedaży, woli przekazać dzieciom spadek – mówi Konrad Płochocki.
Według jednej z firm należących do PZFD tylko we Wrocławiu jest możliwość uwolnienia 1700 ha gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Oczywiście pod warunkiem, że właściciele będą zainteresowani sprzedażą.