Firma audytorska KPMG w opinii z badania sprawozdania Ghelamco Invest poinformowała, że nie można być pewnym kontynuacji działalności podmiotu. Natychmiast zareagowały na to obligacje notowane na GPW – seria GHE0128 spadła do 77,1 proc. nominału, a seria zapadająca w marcu 2026 r. do 76 proc. Notowania innych obniżyły się do 80-90 proc.
PB pyta, zarząd milczy
Ghelamco nie odpowiedziało na pytania PB w związku z zaistniałą sytuacją. Zapytaliśmy o przyczyny problemów spółki i o działania, jakie podejmuje, by zażegnać zagrożenie utraty płynności. Nie skomentowało też opinii audytora w sprawie niepewności związanej z kontynuacją działalności spółki.
W przesłanym zamiast odpowiedzi na nasze pytania komunikacie spółki z 30 kwietnia czytamy, że „Ghelamco koncentruje się na dalszej redukcji zadłużenia, optymalizacji kapitału obrotowego i wzmocnieniu swojej pozycji płynnościowej. Grupa nadal jest zaangażowana w inwestowanie w zrównoważone, wysokiej jakości architektonicznie projekty nieruchomości”. Spółka podkreśliła, że już w ostatnich latach dążyła do dywersyfikacji portfela o aktywa typu data center, life science oraz mieszkaniowe, co stanowi podstawy do osiągnięcia większej stabilności.
Pisząc w komunikacie o postępach prac od początku 2025 r. do kwietnia Ghelamco wymienia polski projekt biurowy The Bridge, który jest już wynajęty w 50 proc. i obecnie wyceniany na 211 mln EUR. Planowane oddanie do użytku to drugi kwartał 2025 r. Natomiast brytyjski projekt mieszkaniowy HiLight (budowa 24-piętrowej wieży ze 177 mieszkaniami) ma być oddany do użytku w drugim kwartale 2026 r., a strategia spółki na rynku londyńskim została przedefiniowana i koncentruje się wyłącznie na segmencie mieszkaniowym.
Z komunikatu wynika też, że w pierwszych czterech miesiącach 2025 r. firma zredukowała zadłużenie o 97,3 mln EUR dzięki sprzedaży projektów Edition Zoute, Brussels Lloyd George i Ring Multi.
18 i 19 marca rezygnację z zasiadania w zarządzie złożyło sześcioro członków. Pozostałą piątkę tworzą członkowie rodziny Gheysens, kontrolującej spółkę oraz Jarosław Jukiel i Christian Heggerick.
"Zmniejszona liczba członków zarządu usprawni proces podejmowania decyzji, dzięki czemu wszyscy interesariusze będą mogli skupić się na swojej głównej roli. Dalsza obecność pana Jarosława Jukiela, z jego profilem finansowym i wieloletnim doświadczeniem menedżerskim w firmie, zapewni ciągłość w zarządzie spółki. Wszyscy ustępujący członkowie zarządu będą w pełni kontynuować swoją rolę jako dyrektorzy działów, zachowując swoje dotychczasowe obowiązki" - podano, zaznaczając, że trwa rekrutacja kolejnego polskiego członka zarządu. Już wtedy kurs obligacji zareagował spadkiem.
1,25 mld zł z obligacji
Ghelamco Invest to spółka, której podstawowa działalność polega na pozyskiwaniu kapitału przez emisje obligacji na polskim rynku, a następnie udzielanie pożyczek jednostkom powiązanym, prowadzącym inwestycje deweloperskie w Polsce. Na koniec 2024 r. nie zidentyfikowano ryzyka niewypłacalności w zakresie aktywów finansowych. Środki pieniężne spółki na koniec roku miały wartość 64,1 mln zł, ale na dzień 30 kwietnia sięgały już tylko 1,5 mln zł.
Tymczasem zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji sięgały prawie 0,9 mld zł, a krótkoterminowe 356,9 mln zł. Łącznie z innymi zobowiązaniami do jednego roku było to 363,8 mln zł, co przewyższało aktywa obrotowe o 25,6 mln zł. M.in. ta różnica wzbudziła niepewność audytora.
Spółka przyznaje w sprawozdaniu, że ma lukę płynnościową, dlatego planuje skorzystać z takich źródeł finansowania, jak m.in. wsparcie od Grupy Ghelamco, emisja kolejnych serii obligacji skierowanych do szerokiego grona inwestorów na polskim rynku oraz sprzedaż wybranych aktywów.
Najbliższą serię obligacji (PW1) spółka powinna wykupić w połowie lipca tego roku. Nominał to 30 mln zł. Kolejne dwie pod koniec września (170 mln zł).
100 proc. udziałów w Ghelamco Invest ma zarejestrowane na Cyprze Granbero Holdings, które jest także gwarantem (przez poręczenie) obligacji emitowanych przez spółkę. W 2024 r. podmiot ten miał 27,2 mln EUR przychodów, a strata netto przypadająca na akcjonariuszy jednostki dominującej wyniosła 185,6 mln EUR, do czego w głównej mierze przyczyniły się odpisy należności (95,1 mln EUR). Spółka w raporcie rocznym nie wyjaśniła szczegółowo czego dotyczyły - wiadomo jedynie, że aktywów w Europie Wschodniej.
Najbliższą serię obligacji (PW1) spółka powinna wykupić w połowie lipca tego roku. Nominał to 30 mln zł. Kolejne dwie pod koniec września (170 mln zł), dodatkowo 44,5 mln zł spółka być może będzie musiała zapłacić jednemu z obligatariuszy z tytuł niespełnienia umów dodatkowych (ma w związku z tym prawo żądać wykupu; jak wynika ze sprawozdania na razie tego nie zrobił). Następne trzy serie są do spłaty w lutym 2026 r. (240 mln zł). Papiery te emitowano w latach 2021-23, a ich oprocentowanie jest zmienne (WIBOR6M + 5 pkt proc. marży).
Bez wpływu na branżę
Według Emila Szwedy, eksperta z Obligacje.pl, spadek notowań obligacji Ghelamco wyróżnia się na tle Catalyst. „Zazwyczaj jest to rynek niezwykle spokojny, pozbawiony wahań typowych dla innych rynków obligacji. Wynika to przede wszystkim z faktu, że większość notowanych papierów ma oprocentowanie zmienne, zależne od stawki referencyjnej (WIBOR), przez co ryzyko stopy procentowej jest niemal nieobecne i zwykły, codzienny szum informacyjny nie ma właściwie żadnego znaczenia dla przebiegu notowań. Jeśli już zdarza się, że inwestorzy reagują żywiołowo, to najczęściej źródłem emocji jest zawartość raportów okresowych, względnie brak ich publikacji w wymaganym terminie” – komentuje Emil Szweda.
Ekspert przypomina, że pięć lat temu panikę wywołała sprawa GetBacku. „Wówczas spadek notowań zainfekował notowania innych windykatorów, przejściowo odcinając ich nawet od obligacyjnego źródła finansowania. Przed laty raport Ganta spowodował, że inwestorzy pozbywali się obligacji innych deweloperów, a Marvipol podpisał nawet umowę leasingu zwrotnego własnego biurowca, by udowodnić, że nie ma problemów z płynnością. Jak wybrnie z kłopotów Ghelamco, tego nie wiem" - pisze Emil Szweda.
Według niego w porównaniu z wymienionymi firmami Ghelamco jest relatywnie nisko zadłużone, a notowania na Catalyst wskazują, że inwestorzy nie odwrócili się od obligacji korporacyjnych, więc nie można łączyć kłopotów Ghelamco z całym rynkiem czy choćby branżą. „W tej historii nie ma złej woli ani podwójnej księgowości. A tam, gdzie nie ma zlej woli, problemy zwykle udaje się rozwiązać, choć nie od razu " - konkluduje Emil Szweda.