Coraz większe nasycenie powierzchnią handlową i rosnąca dojrzałość polskiego rynku będą coraz częściej przekładać się na modernizację obiektów niż powstawanie nowych — wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield „Trends Radar. Rynek nieruchomości od stabilizacji do optymizmu”. Ingka Centres, od 2013 r. właściciel centrum handlowego Wola Park, od początku inwestuje w jego rozbudowę. Ostatnia inwestycja w rewitalizację Ogrodów Ulricha kosztowała szwedzką firmę 15 mln EUR. Firma należąca do Grupy Ingka (której częścią są również IKEA Retail oraz Ingka Investments) podkreśla wpływ rozbudowy na rosnącą odwiedzalność obiektu. Rewitalizacja Ogrodów Ulricha rozpoczęła się w 2020 r., gdy dyrektorką Wola Parku była Anna Bozhenko.
— W tym roku finansowym centrum odwiedziło blisko 13 mln klientów, co było bliskie rekordu z 2023 r., który wyniósł 13,2 mln. W porównaniu z 2019 r., ostatnim przed pandemią, kiedy było ponad 11 mln odwiedzających, ruch w Wola Parku wzrósł o 15 proc., a obroty najemców — mimo licznych remontów — o 41 proc. — mówi Emilia Szkudlarek, dyrektorka centrum od 2023 r.
Jej zdaniem tak dużą liczbę odwiedzających przyciągnęły nowe punkty gastronomiczne i rozrywkowe w rewitalizowanych od 2020 r. historycznych budynkach na terenie Wola Parku oraz oddanie do użytku stacji metra prawie na wprost wejścia do centrum handlowego, które nastąpiło po kilkuletnim okresie budowy połączonej z ograniczeniem ruchu ulicznego.
Efekt pocovidowy
Pandemia COVID-19 nie przyniosła wielkich szkód Wola Parkowi — dużą część powierzchni zajmuje tu dwupoziomowy hipermarket spożywczy, dużo jest sklepów kosmetycznych, które również mogły działać mimo restrykcji.
— Najniższy ruch w centrum zanotowaliśmy w 2021 r. — był o jedną trzecią mniejszy niż dziś. Największy skok w górę nastąpił w 2022 r., gdy odwiedzalność wróciła do poziomu sprzed pandemii, a nawet przekroczyła o 2 proc. poziom z 2019 r. Był to rok, kiedy zrewitalizowaliśmy dwie historyczne szklarnie, zamieniając je w Food-Hall z 10 lokalami gastronomicznymi i salę zabaw. Wtedy też otwarto w czerwcu stacje metra Ulrychów i Bemowo, znacznie ułatwiające dojazd do naszego centrum — mówi Emilia Szkudlarek.
W drugim etapie rewitalizacji w październiku 2023 r. oddano do użytku zabytkową willę Ulrichów (odwiedzalność centrum wzrosła o 20 proc. wobec 2019 r., czyli poziomu sprzed pandemii), a równo rok później dawny budynek mieszkalny dla pracowników. W obu obiektach są dziś restauracje z obsługą kelnerską — Willa Ogrodników i Trattoria da Antonio.
— Takich lokali, w których można celebrować np. uroczystości rodzinne, nie było wcześniej w naszej okolicy, szczególnie na Bemowie. To inna jakość niż food-courty i food-halle typowe dla warszawskiego rynku, powstałe zazwyczaj w dawnych obiektach fabrycznych. Darmowy parking na trzy tysiące miejsc, park wschodni zamieniony w teren rekreacji w cieniu starych drzew, historyczna architektura budynków to czynniki sukcesu. Realizujemy trend polegający na przyciąganiu klientów na zakupy stacjonarne takimi atrakcjami, których nie może zaoferować e-commerce — mówi Emilia Szkudlarek.
Efekt medialny
Rozbudowa centrum handlowego o rewitalizowane powierzchnie była najmniejsza w historii tego obiektu od przejęcia go przez Ingkę. Dostarczyła zaledwie nieco ponad 2 tys. m kw. nowej powierzchni najmu (obecnie całe centrum dysponuje 62 tys. m kw.). Rozbudowa dokonana w 2015 r. powiększyła obiekt aż o 18 tys. m kw. Już wtedy część nowej powierzchni przeznaczono na rozrywkę — powstała Szwedzka wioska, plac zabaw z urządzeniami o ponad 3-metrowej wysokości i powierzchni 100 m kw. przystosowana dla dzieci zdrowych i z niepełnosprawnością.
— Ogrody Ulricha pod względem powierzchni były znacznie mniej spektakularne, jednak ze względu na rewitalizację pod nadzorem konserwatora zabytków 200-letnich budowli budziły dużo większe zainteresowanie mediów. To pozwoliło nam mocniej zaistnieć w świadomości publicznej i przyciągnąć warszawiaków — mówi Emilia Szkudlarek.
Pogodna przyszłość
Na początku listopada 2024 r. Ogrody Ulricha uzyskały certyfikat BREEAM dla trzech obiektów — Ogrodów Ulricha i Willi Ulricha na najwyższym poziomie Excellent oraz dla Zielonej Chaty na poziomie Very Good. To również podnosi wartość nieruchomości — banki chętniej i na lepszych warunkach udzielają finansowania obiektom mogącym udowodnić stosowanie proekologicznych rozwiązań przy budowie, pozyskiwaniu materiałów i eksploatacji.
Według Emilii Szkudlarek ciągłe doskonalenie przestrzeni handlowych to niekończąca się historia. Wola Park powstał w 2002 r., a od przejęcia przez Ingkę w 2013 r. ciągle coś się w nim dzieje (Ingka Centres jest właścicielem i zarządcą obiektów). Pojawiły się windy panoramiczne, by usprawnić komunikację góra-dół, obiekt wykorzystuje prąd z zielonymi certyfikatami, energooszczędne oświetlenie ledowe i czujniki ruchu, by nie oświetlać nieużywanych pomieszczeń, inwestuje w wydajne systemy klimatyzacji i wentylacji.
— Ciągle jeszcze zmieniają się warunki dojazdu do Wola Parku. Druga linia metra wydłuża się o kolejne stacje na Bemowie, gdzie rosną nowe osiedla, a PKP zapowiedziało utworzenie w pobliżu naszego centrum ważnej stacji przesiadkowej z kolei średnicowej do metra. To również szansa na zwiększenie odwiedzalności — mówi Emilia Szkudlarek.
Rozbudowa centrum handlowego ma na ogół na celu ugruntowanie już wcześniej mocnej pozycji. W przypadku Wola Parku największą rolę odegrało w tym powiększenie w 2015 r. powierzchni flagowych najemców, np. H&M ,i zrobienie tego sklepu w najnowszym koncepcie, oraz wprowadzenie nowych marek, m.in. Castoramy, TK Maxx, Świat Dziecka. Co istotne, sklepy DYI, takie jak Castorama, przyciągają też osoby z dalszych odległości. Pojawił się food-hall, nowe marki, dla których wcześniej nie było miejsca.
Centra, które wyróżniają się na tle innych, zyskują także na wartości w oczach inwestorów. Klienci najczęściej narzekają, że we wszystkich galeriach jest to samo, więc zainteresuje ich nowa marka sklepowa czy nowa rozrywka. W oczach najemców natomiast najbardziej liczą się zyski operacyjne, więc wzbogacona oferta centrum przyciągająca klientów to także korzyść. Z tej perspektywy największy wpływ na odwiedzalność miała jednak poprawa komunikacji publicznej łączącej centrum z resztą miasta.