W czasach niskiego oprocentowania lokat bankowych i ryzykownych inwestycji giełdowych wielu przygląda się ofercie condohoteli i aparthoteli. — Należy zwrócić szczególną uwagę, czy mowa o aparthotelu czy condohotelu. To dwie różne formy inwestowania, a przede wszystkim dwie odmienne formalnie nieruchomości — mówi Sylwia Lubańska, dyrektor zarządzająca Lux Dom.
Kupiony udział
Condohotele definiuje się jako inwestycję dewelopersko-hotelarską, w której osoby lub firmy kupują pokoje hotelowe w dwóch celach — po pierwsze pod wynajem, po drugie, by samemu z nich korzystać w określonym czasie (zasady są określane w umowie). Condohotelem zarządza operator hotelowy.
— Kiedy decydujemy się na zakup w systemie condohotelu, kupujemy jedynie udział w budynku o przeznaczeniu hotelowym. Najczęściej to pokój hotelowy zarządzany przez profesjonalną firmę hotelarską. Jest to forma współwłasności, a zarządzanie nieruchomością najczęściej spoczywa w rękach firm hotelarskich, nie kupującego — tłumaczy Sylwia Lubańska.
Pierwsze polskie condohotele powstawały w znanych kurortach, np. w Zakopanem, na Helu, w Kołobrzegu, Świnoujściu czy Sopocie. Dzisiaj są budowane także w miejscowościach, w których jest duży całoroczny popyt na usługi hotelowe, czyli w dużych aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu.
— Polski rynek condohotelowy jest jeszcze dość rozproszony, ale ma perspektywy rozwoju. Na rynku są już firmy, które mają po kilka obiektów condohotelowych, m.in. Zdrojowa Invest, Sabe Investment, Nosalowy Dwór — komentuje Piotr Dziura, członek zarządu Gerda Broker.
Podstawowym warunkiem powodzenia inwestycji w condohotel jest położenie. Istotne są także standard wykonania i wyposażenia, infrastruktura, czyli działające na terenie hotelu restauracje, sale konferencyjne, centra spa & wellness. Bardzo ważny jest oczywiście zaufany operator, który dba zarówno o pozyskiwanie gości i najemców, jak również o obsługę i zarządzanie nieruchomością.
Większa samodzielność
Inaczej sprawy się mają w przypadku aparthotelu, który z założenia ma być nie tylko pokojem hotelowym, ale jednocześnie pełnić funkcję mieszkalną. Aparthotel jest inwestycją gwarantującą większą swobodę działania i decyzyjność. Kupujący nabywa bowiem prawo własności do lokum. Natomiast wraz z innymi nabywcami tworzy wspólnotę mieszkaniową.
— Przed kupnem aparthotelu w konkretnej inwestycji należy się dobrze zapoznać z warunkami współpracy z operatorem. Jeśli w umowie jest napisane, że właściciel lokalu kupuje go i potem tylko pobiera czynsz wypracowany w roku z tytułu najmu swojego lokalu, to trzeba się dowiedzieć, ile właściwie płacimy operatorowi za pośrednictwo w wynajmie, ile za pełnienie zarządu nieruchomością wspólną oraz ile i jakie są koszty utrzymania części wspólnej — zauważa Sylwia Lubańska.
Co się bardziej opłaca?
— W przypadku inwestycji w condohotel zysk zawsze się składa z dwóch części. Klient otrzymuje stałe oprocentowanie gwarantowane przez operatora, na przykład 7-10 proc. w skali rocznej, wypłacane najczęściej co kwartał. Oprócz tego zarabia na wzroście wartości nieruchomości w czasie trwania umowy — wyjaśnia Piotr Dziura.
Przy założeniu 2 proc. średniorocznego wzrostu wartości nieruchomości i rentowności najmu 7,5 proc. zwrot z kapitału w wysokości 100 proc. jest możliwy już po kilkunastu latach. Inwestowanie w condohotel nie powinno jednak trwać dłużej niż 12-15 lat, co daje rentowność 6,5-9 proc. rocznie. Ewentualne wyjście z inwestycji nie jest skomplikowane, ponieważ inwestor jest właścicielem apartamentu, może więc dowolnie nim dysponować, czyli w każdej chwili sprzedać.
— W praktyce stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału w wysokości 10 proc. trudno osiągnąć, chyba że przy bardzo atrakcyjnej cenie zakupu. Warunkiem tak wysokiego zysku jest bardzo dobre położenie budynku, w którym mieści się condohotel, i wysokie obłożenie lokalu w ciągu roku — ostrzega Piotr Dziura.
Jeżeli chodzi o aparthotel, to zysk może wyglądać podobnie, ale należy brać pod uwagę koszty wynikające z uczestnictwa we wspólnocie mieszkaniowej.
— Ustawa o własności lokali, która reguluje funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, nakłada na właścicieli lokali obowiązek partycypowania w kosztach utrzymywania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego w niej udziału. Są to np. koszty sprzątania korytarzy, garażu, usług ogrodniczych, ochrony, napraw i konserwacji urządzeń technicznych, a przede wszystkim koszty obowiązkowych przeglądów nieruchomości. W przypadku budynków o podwyższonym standardzie mogą się pojawiać również koszty związanie z utrzymaniem stacji uzdatniania wody, sauny, basenu itd. — podkreśla Sylwia Lubańska.
W związku z tym specjaliści radzą, by kupując mieszkanie w inwestycji aparthotelowej, na początku zwrócić uwagę, w jaki sposób deweloper czy zarządca tej nieruchomości planuje takie koszty przenosić na właścicieli lokali, by to się na pewno opłacało.