Planowanie nie jest mocną stroną inwestorów budujących hotele. W głównych miastach Polski jest już dość dużo obiektów o wysokim standardzie, natomiast brakuje hoteli jedno- i dwugwiazdkowych. Zupełnie zaniedbane są także miejscowości wypoczynkowe.
Zdaniem specjalistów, dyskutujących podczas konferencji Hotel Development in Poland o sytuacji i perspektywach rynku hotelowego w naszym kraju, inwestorzy działający w tej branży nie mogą pochwalić się dobrą techniką planowania inwestycji tak, aby zakończyła się ona sukcesem.
— Może to budzić duże zdziwienie, ale na etapie planowania hotelu wiele istotnych elementów analizy po prostu nie występuje. Lekceważenie ich to główny powód klęski około 50 proc. projektów na całym świecie. Dlatego, przy tak kosztownej inwestycji, ważne jest, aby decyzja podejmowana była po przejściu krok po kroku całej procedury oceny jej szans — mówi Michael Widmann z Pannell Kerr Forster Worldwide (PKF), firmy specjalizującej się w analizie sektora hotelarskiego.
Pierwszym krokiem inwestora powinna być dokładana analiza sytuacji na rynku hotelarskim w interesującym go mieście oraz regionie. Ważne jest także zbadanie międzynarodowej pozycji kraju i perspektyw jego rozwoju.
— Polska ma sporo ważnych atutów: jest krajem o wielkim rynku wewnętrznym, położonym w środku Europy, wchodzącym w skład NATO z perspektywami szybkiego członkostwa w Unii Europejskiej. Dodatkowym plusem jest także, w przeciwieństwie do Czech czy Węgier, kilka ważnych ośrodków miejskich. Praga i Budapeszt są wprawdzie lepiej rozwinięte niż Warszawa, ale są to właściwie jedyne ważne miasta tych państw. Należy wziąć pod uwagę także minusy. W przypadku Polski to m.in.: rozpolitykowany i skłócony system sprawowania władzy, słabo rozwinięty transport lotniczy, nie najlepsza sytuacja gospodarcza. Warto rozwijać tu działalność hotelarską, ale inwestor podczas podejmowania decyzji o lokalizacji i standardzie budowanego hotelu musi pamiętać o wymienionych plusach i minusach — tłumaczy Michael Widmann.
Najczęściej popełnianym błędem przy podejmowaniu decyzji o budowie hotelu w Polsce jest przecenianie popytu w Warszawie oraz Wrocławiu.
— Dopiero za jakieś 8 lat hotele wrocławskie osiągną obłożenie na poziomie 50 proc., a przecież co jakiś czas pojawia się inwestor chcący budować hotel w tym mieście. Warszawa nigdy nie przyciągnie rzeszy turystów, będzie raczej miastem turystyki biznesowej. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy kolejny hotel o najwyższym standardzie będzie miał zapewniony sukces, ponieważ już wybudowano tu wiele takich obiektów. Moim zdaniem, inwestorzy powinni myśleć o hotelach, o mniejszej ilości gwiazdek — podsumowuje Michael Widmann.
Jednak nawet najlepiej przeprowadzona analiza nie zagwarantuje sukcesu, jeżeli inwestor przyjmie nierealistyczne założenia co do czasu trwania inwestycji, jej kosztów czy przyszłych zysków. Powinien też stale monitorować rynek i starać się dostosowywać do jego potrzeb realizowany hotel.
— Ważne jest też dopasowanie architektury budynku do miejsca, w którym on powstaje. Przykładem może być gdańska Wyspa Spichrzów. Jest to idealna lokalizacja dla hotelu wybudowanego w eleganckim i luksusowym stylu. Natomiast szkło i beton pasują do Warszawy, miasta nowoczesnego i dynamicznego. W sytuacji nasycenia rynku, wygląd hotelu staje się elementem jego marketingu — podkreśla Michael Widmann.
Często występujące problemy to także brak kontroli nad realizacją projektu oraz nieporozumienia między operatorem hotelu a inwestorem.
— Szczególnie ważne jest, aby operator pasował do miejsca i charakteru obiektu oraz chciał czynnie uczestniczyć w procesie inwestycyjnym. Trzeba uważać na występujący często konflikt interesów. Operator chciałby tylko świadczyć usługi zarządzania obiektem bez ponoszenia ryzyka. Tymczasem właściciel zainteresowany jest przeniesieniem jego części na sieć np. poprzez wieloletnie wydzierżawienie obiektu. Wypracowanie kompromisu to jedna z podstaw sukcesu — tłumaczy Michael Widmann.
Kolejnym trudnym zadaniem przy realizacji hotelu jest znalezienie najkorzystniejszego źródła finansowania. Większość inwestycji w tym sektorze bazuje na kredytach bankowych, dlatego bardzo duży wpływ na przyszły sukces ma zrozumienie celu i warunków współpracy między inwestorem a kredytodawcą.
Na każdym etapie realizacji projektu należy przeprowadzać też studium opłacalności.
— Czasami lepiej wycofać się z budowy obiektu niż narażać na niepotrzebne koszty i nieuniknioną klęskę — mówi Michael Widmann.
Ostatnimi czynnikami, które mogą decydować o sukcesie projektu, są działania podejmowane przed uruchomieniem hotelu.
— Na tym etapie liczy się wszystko, od wyposażenia obiektu w niezbędne urządzenia począwszy, a na wystroju pokoi skończywszy. Szczególnie duży nacisk należy położyć na przygotowanie personelu do pracy w standardzie wymaganym przez operatora sieci. Sukces projektu to także umiejętny, dostosowany do profilu klientów, marketing i reklama obiektu — podsumowuje Guy Simmons z firmy Global Hotel Development, dyrektor hotelu Holiday Inn w Krakowie.