Z danych NBP wynika, że w drugim kwartale przeciętna cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach Polski wyniosła 12,7 tys. zł za metr kwadratowy i była o 17,7 proc. wyższa rok do roku. Był to najwyższy roczny wzrost od ostatniego kwartału 2007 r. I bardzo możliwe, że bardzo długo — o ile kiedykolwiek — nie zostanie pobity. W minionym kwartale na wzrost cen oddziaływała bardzo duża liczba czynników, z których większość wkrótce minie.
W drugim kwartale widać było jeszcze wiele proinflacyjnych pozostałości po skokach cenowych z lat 2022-23. Fundusz płac w gospodarce rósł bardzo szybko z powodu podwyżek płacy minimalnej oraz podniesienia wynagrodzeń w budżetówce (część podwyżek była wypłacana od kwietnia i maja). W obu przypadkach były to zmiany dostosowujące płace do przeszłej inflacji i w takiej skali już się nie powtórzą. Realizowane były też ostatnie kredyty z programu rządowego Bezpieczny kredyt 2 proc., który miał na celu zniwelowanie skutków podwyżek stóp procentowych. Obecny rząd obiecywał wprowadzenie nowego programu tego typu, ale na razie w koalicji nie ma zgody co do jego parametrów i wiele wskazuje, że będzie on obwarowany większymi restrykcjami. Optymizm rynku co do popytowych efektów programu raczej zmalał w ostatnich miesiącach.
Na to wszystko nakłada się fakt, że podaż w pierwszych miesiącach tego roku była jeszcze ograniczona z powodu niskiej aktywności deweloperów w 2022 r. – to też powinno się stopniowo zmieniać na niekorzyść cen.
Relacja cen nieruchomości do przeciętnych wynagrodzeń w gospodarce nie zmieniała się bardzo istotnie w ostatnich latach. W drugim kwartale wyniosła 157 proc. (cena metra kwadratowego w największych miastach w relacji do przeciętnej płacy brutto w gospodarce narodowej) wobec 151 proc. przed rokiem. To jest jednak podobny poziom co u progu pandemii. Od ponad 10 lat ten trend jest bardzo stabilny.
Większy jest wzrost cen, jeżeli odniesiemy je do stawek najmu. W drugim kwartale metr kwadratowy kosztował 21 razy tyle co najem tego metra, podczas gdy przed rokiem ta relacja wynosiła niecałe 19. Ta relacja była wyższa tylko w okresie przed wielkim kryzysem finansowym, kiedy uruchomienie masowego rynku kredytowego prowadziło do gigantycznego wzrostu cen mieszkań. Łatwiej spojrzeć jednak na to z innej strony: obecnie najem kosztuje ok. 5 proc. w stosunku do ceny, podczas gdy przed rokiem kosztował 5,6 proc. Najem jest więc tani, patrząc na ceny nieruchomości i stopy procentowe. Możliwe, że część gospodarstw domowych w takiej sytuacji zdecyduje się na wynajem zamiast kupna.
Mieszkania zatem są dość drogie, a dysproporcja między popytem a podażą powinna się zmniejszać. Powinno to działać w stronę normalizacji cen. Na pewno pomocne byłoby, gdyby bank centralny zdecydował się na obniżenie stóp procentowych w zamian za wycofanie przez rząd planów subsydiowania rynku kredytów. Taka koordynacja polityki pieniężnej i fiskalnej wykracza oczywiście poza ortodoksyjną ideę demarkacji tych dwóch rodzajów polityki makroekonomicznej. A szkoda.