JW Construction mierzy wysoko

Stumetrowe budynki i wysokie marże będą nowymi symbolami dewelopera. Zrezygnuje też z wyścigu na liczbę mieszkań, ale chyba nie ma wyboru

Warszawska Łucka City nie będzie już jedynym wieżowcem w portfolio JW Construction Holding (JWCH). W kwietniu spółka zaczyna sprzedaż mieszkań w stumetrowej Hanza Tower, która ma stać się nowym symbolem Szczecina. Podobnie jak Łucka City, budynek będzie miał około 30 kondygnacji nadziemnych. Znajdzie się na nich 479 mieszkań, basen, SPA, klub fitness i centrum biurowo-konferencyjne. Budowa szczecińskiego wysokościowca ruszyła w 2012 r. i stanęła w 2013 r., po wybudowaniu trzech kondygnacji piwnic. Inwestycje miał kredytować PKO Bank Polski, ale JWCH miało problemy z pozyskaniem najemców na biurowiec, jakim pierwotnie miała być Hanza. Finansowanie mieszkalnej Hanzy zapewnił Alior Bank. W lutym 2017 r. udzielił JWCH 139 mln zł kredytu na dokończenie inwestycji.

— Przeprojektowaliśmy biurowiec na obiekt w 90 proc. mieszkalny i nie mieliśmy problemu z otrzymaniem finansowania — podkreśla Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej JW Construction Holding. Przygoda z Hanzą zniechęciła go do inwestycji innych niż mieszkaniowe. Szykuje już kolejny wysoki budynek mieszkalny, tym razem w Warszawie. W ramach kolejnego etapu projektu Bliska Wola ma stanąć budynek o 27 kondygnacjach nadziemnych, a więc porównywalny z Hanzą i Łucką City. JWCH jest w trakcie załatwiania pozwolenia na budowę.

Marża jak marzenie

Kierunek ku niebu wyznaczają nie tylko nowe inwestycje dewelopera, ale także jego rentowność. W 2016 r. JWCH odnotowało 28,7 proc. marży brutto ze sprzedaży. Wśród deweloperów mieszkaniowych wynik powyżej 25 proc. można uznać za bardzo dobry. Sukces JWCH jest o tyle spektakularny, że od 2011 r. marża spółki spadała, a w 2014 r. zeszła nawet poniżej 20 proc., co jest oceniane zdecydowanie źle. — Wyższa marża to głównie efekt poprawy miksu sprzedażowego, wynikającego z wprowadzania do wyników sprzedaży mieszkań z projektu Bliska Wola. Spółce udało się tam bardzo tanio kupić ziemię. W 2016 r. do wyników JWCH wpisała się sprzedaż 1269 mieszkań, z czego 953 z Bliskiej Woli. W tym kontekście poprawa wyników jest trwała, bo w latach 2017-20 JWCH zaksięguje około 3 tys. mieszkań z kolejnych etapów tej inwestycji. Ceny działki już się nie zmienią, a koszt wykonania w zasadzie jest stały, bo część mieszkań jest już na zaawansowanym etapie budowy — komentuje Krzysztof Kuper, dyrektor departamentu doradztwa korporacyjnego w Polskim Domu Maklerskim.

Sytuacja w budownictwie mieszkaniowym jest dobra. Według danych GUS, w 2016 r. deweloperzy oddali do użytku 78,5 tys. mieszkań, o 25,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Poprawiając marże, JWCH sprzedało jednak tylko sześć mieszkań więcej niż w 2015 r., czyli 1575. Plan zakłada, że w kolejnych latach będzie podpisywać rocznie 1,5-2 tys. umów. Nie ma więc mowy o ściganiu się na ilość z Murapolem, Robygiem, Dom Development czy choćby Atalem, które choć sprzedają 2,4-3 tys., na tle JWCH sprzed dekady każdy z deweloperów to co najwyżej kategoria półśrednia. W 2006 r. JWCH sprzedało 4035 mieszkań, rok później — 4364. To rekordy niepobite do dziś. Umowa to jednak tylko zaliczka, a prawdziwe pieniądze deweloper księguje z reguły po dwóch latach, gdy może klientom przekazać klucze i uwzględnić mieszkanie w wyniku finansowym. — Nie idziemy na ilość tak jak ci, którzy zapowiadają sprzedaż 3-4 tys. mieszkań rocznie. W 2007 r. sprzedaliśmy dużo ponad 4 tys. i co z tego, skoro potem klienci wycofywali się z ich odbioru. Nie chcemy tego powtarzać. Ćwiczyłem to w Polsce, ćwiczyłem w Stanach Zjednoczonych i przestrzegam kolegów deweloperów. Obecnie trwa hossa, łatwo podpisać umowę, ale co będzie za dwa lata, gdy przyjdzie do odbiorów mieszkań — pyta Józef Wojciechowski.

Krzysztof Kuper uważa jednak, że JWCH po prostu nie ma wyboru. Przypomina, że jeszcze nie tak dawno sytuacja bilansowa spółki w zasadzie nie pozwalała jej na kupno gruntów, a tym samym zwiększanie skali działalności. — Od 2-3 lat deweloper nie dokonał żadnych istotnych zakupów ziemi. Wykorzystuje działki kupione kilka lat temu. Nie zabraknie ich do 2019 r. Pytanie, co później — zastanawia się Krzysztof Kuper. JWCH dysponuje obecnie bankiem ziemi, który umożliwia budowę 2,9 tys. mieszkań i dodatkowo ponad 42 tys. mkw. powierzchni aparthotelowo-komercyjnej.

Janusz Wojciechowski tłumaczy, że JWCH będzie kupować nowe grunty, jeżeli da się je w miarę szybko wykorzystać — z planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy.

— Mieliśmy bardziej lub mniej trafne zakupy. Np. w Ożarowie Mazowieckim społeczność lokalna stwierdziła, że nie życzy sobie dużego osiedla bloków, które planowaliśmy i na co pozwalało studium zagospodarowania przestrzennego. Budujemy więc domy jednorodzinne i szeregowce — wyjaśnia Józef Wojciechowski. Krzysztof Kuper uważa, że w Ożarowie JWCH sprzedaje domy po kosztach, byle tylko odzyskać pieniądze zainwestowane w zakup gruntu.

Giełda liczy się w promocji

Przyszłość JWCH to coraz bardziej problem Józefa Wojciechowskiego, a coraz mniej inwestorów giełdowych. W marcu 2017 r. udział największego akcjonariusza zwiększył się z 65,96 do 85,56 proc. To efekt wezwania na 100 proc. akcji. Początkowo płacił 4,70 za akcję, później podniósł cenę do 5,20 zł. Kupno 19,6 proc. akcji kosztowało go więc 90,6 mln zł. TFI PZU skasowało z tego 44,2 mln zł.

— Byłem świadomy, że cena nie jest na tyle atrakcyjna, by skupić wszystkie akcje. Na razie nie planuję skupu reszty i zdjęcia spółki z giełdy. Obecność na giełdzie jest marketingowo dobrym pomysłem, ale od strony pozyskiwania kapitału już nie — twierdzi Józef Wojciechowski. Po zwiększeniu zaangażowania bierze jednak pod uwagę wspieranie spółki prywatnymi pieniędzmi: czy to przez udzielanie jej pożyczek, czy też obejmowanie emisji nowych akcji.

— Nosimy się z zamiarem zakupu różnych terenów, więc taka potrzeba może zaistnieć. Na razie nie możemy jednak mówić o żadnej emisji. Nie ma żadnych decyzji w tej sprawie — podkreśla Józef Wojciechowski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / JW Construction mierzy wysoko