Sprawa HRE Investments, nie bez powodu porównywana skalą do afer Amber Gold i GetBacku, wciąż czeka na rozstrzygnięcia. Michał Sapota, prezes i założyciel grupy dewelopersko-inwestycyjnej, od ponad pięciu miesięcy przebywa w areszcie. Jest podejrzany o oszukanie inwestorów i nabywców mieszkań na ponad 342 mln zł. A stołeczny sąd wciąż zastanawia się, czy ogłosić upadłość dwóch kluczowych spółek w grupie, HREIT i BDC Development, czy też dać im drugą szansę na restrukturyzację, w formie sanacji, po tym jak przyspieszone postępowania układowe obu firm zakończyły się klapą, czyli prawomocnymi umorzeniami.
Zarządca w dwóch spółkach preferuje sanacje
Nabywcy mieszkań w gigantycznie opóźnionych i często porzuconych budynkach biorą sprawy w swoje ręce i występują o sanację w spółkach celowych, odpowiedzialnych za poszczególne projekty deweloperskie. W dwóch firmach, Trust X i Warszawska 1, sądy z Łodzi i Warszawy już otworzyły postępowania sanacyjne. Zarządcą w przypadku obu spółek została ta sama łódzka doradczyni restrukturyzacyjna, Katarzyna Łęgowska-Łęcka.
- Dzięki sanacji dokończone zostaną mocno opóźnione, ale i zaawansowane budowy dwóch projektów: Tuwima Gardens w Łodzi i Warszawska Sky 1 w Nowym Dworze Mazowieckim. Setki osób wreszcie będą mogły wprowadzić się do swoich mieszkań. W przypadku drugiej inwestycji uda się też wygenerować sporą nadwyżkę, która będzie mogła pójść na zaspokojenie innych wierzycieli grupy HRE, w tym inwestorów – mówi Katarzyna Łęgowska-Łęcka.
Jej zdaniem w przypadku spółek celowych z grupy HRE realizujących projekty deweloperskie to właśnie sanacja powinna być rozpatrywana jako priorytetowy scenariusz.
- Nabywcy mieszkań, czemu nie można się dziwić, nie mają za grosz zaufania do Michała Sapoty i jego ludzi i dlatego występują o sanację, w której władzę nad spółkami przejmuje niezależny zarządca. To on może doprowadzić budowy do końca, jednocześnie dbając o maksymalizację zaspokojenia innych wierzycieli. Rozwiązanie polegające na upadłości i sprzedaży poszczególnych projektów innym deweloperom wydaje się dużo mniej korzystne dla wszystkich zainteresowanych – ocenia Katarzyna Łęgowska-Łęcka.
Dłuższa lista chętnych na restrukturyzację
Katarzyna Łęgowska-Łęcka w sprawie HRE pojawiła się w czerwcu 2025 r., gdy została tymczasowym nadzorcą sądowym (TNS) w postępowaniu o ogłoszenie sanacji Trust X. Nabywcy mieszkań w Tuwima Gardens szybko znaleźli z nią wspólny język, a kiedy informacja ta dotarła do będących w podobnej sytuacji nabywców lokali w Warszawska Sky 1, i oni zdecydowali, że chcą robić sanację z łódzką doradczynią restrukturyzacyjną. Dziś Katarzyna Łęgowska-Łęcka jest nie tylko zarządcą sanacyjnym w Trust X i Warszawska 1, ale od niedawna też TNS w postępowaniu o ogłoszenie sanacji kolejnej łódzkiej spółki z grupy HRE - Łozowa 48. A część nabywców mieszkań chce, by prowadziła też sanację również w nowodworskich spółkach Złota 1 i Aurent, opolskiej Apartamenty Barona i wrocławskiej Wrocław Zacharzyce. W każdej z nich, na wniosek nabywców lokali, toczą się postępowania o ogłoszenie sanacji, a w przypadku spółek Złota 1 i Apartamenty Barona (AB) sądy niedawno wyznaczyły już TNS. Zostali nimi inni doradcy restrukturyzacyjni Michał Węgliński i Adrian Dzwonek.
Licytacja komornicza zawieszona w ostatniej chwili
W przypadku Apartamentów Barona nabywcy mieszkań złożyli wniosek o sanację m.in. ze względu na egzekucję komorniczą prowadzoną na rzecz... jednego z nabywców mieszkań, który wypowiedział umowę deweloperską i dochodzi zwrotu pieniędzy. Licytacja opolskiej nieruchomości miała ruszyć 18 lutego 2026 r., ale w ostatniej chwili sąd restrukturyzacyjny ją zawiesił.
Wystąpili o to nabywcy mieszkań, a ich wniosek poparli pełnomocnicy spółki AB, wciąż formalnie kierowanej (zresztą jak wiele innych z grupy HRE) przez aresztowanego Michała Sapotę. Przeciwko zawieszeniu egzekucji był natomiast TNS Adrian Dzwonek, a to dlatego, że jak tłumaczy: argumentacja AB była ogólnikowa i nawet nie uprawdopodobniała okoliczności uzasadniających wniosek.
- To nie znaczy jednak, że już definitywnie nie widzę możliwości sanacji AB. Swoje stanowisko zawrę w sprawozdaniu, które mam złożyć w sądzie do 4 marca 2026 r. Sytuacja każdej ze spółek z grupy HRE powinna być rozpatrywana oddzielnie, w zależności od takich czynników jak zaawansowanie budowy, procent sprzedanych mieszkań, dostępność wykonawców robót i to, czy w poszczególnych inwestycjach uda się zabezpieczyć finansowanie na ich dokończenie. To wszystko będzie też decydować o moim stanowisku w przypadku AB. Natomiast ostateczną decyzję podejmie sąd – mówi Adrian Dzwonek.
Niektórzy nabywcy mieszkań wolą upadłość
Niektórzy nabywcy mieszkań w opolskich AB, ale i w innych, często ledwo co rozpoczętych inwestycjach grupy HRE, nie chcą sanacji poszczególnych spółek celowych, ale ich upadłości. Część ma dość czekania na mieszkania i liczy jedynie na zwrot wpłaconych pieniędzy, inni chcą, by to sam syndyk kończył budowę w ramach upadłości, a jeszcze inni, by znalazł dewelopera, który to zrobi.
Dla przykładu, w sąsiadującym z łódzkim Tuwima Gardens innym projekcie HRE, czyli Tuwima Sky, ponad 110 nabywców lokali sprzeciwiło się wnioskowi Michała Sapoty o otwarcie sanacji spółki Apartamenty Tuwima, a poparło wniosek o upadłość, złożony wcześniej przez największego wierzyciela spółki, czyli CVI, licząc na to, że nabywca nieruchomości doprowadzi budowę do końca, co umożliwi zaspokojenie ich roszczeń o wybudowanie mieszkań widocznych w księdze wieczystej nieruchomości. Łódzki sąd w październiku 2025 r. (decyzja uprawomocniła się w styczniu 2026 r.) odmówił otwarcia sanacji i uznał, że to upadłość AT będzie lepszym rozwiązaniem.
Jak HRE nagina rzeczywistość
Ostatnie decyzje sądów o otwarciu sanacji w Trust X i Warszawskiej 1 pełnomocnicy aresztowanego szefa HREIT wykorzystali do opublikowania komunikatów, w których nazywają obie spółki – zupełnie nie wiadomo dlaczego – kluczowymi. I próbują przekonywać, że sanacja, a nie upadłość spółek z grupy to wspólne stanowisko nabywców mieszkań, wierzycieli i spółek z grupy HRE oraz jedyna ścieżka dająca realną szansę na dokończenie projektów i ochronę interesów wszystkich stron.
Tradycyjnie przy tym pełnomocnicy krytykują też Marcina Kubiczka, prezesa spółki RZMK Restructuring, będącej zarządcą przymusowym HREIT i BDC Development (faktycznie kluczowych spółek w grupie) – za to, że ma odmienne zdanie i dąży do upadłości firm z grupy HRE, która ma prowadzić do zamrożenia budów i wyprzedaży majątku poniżej jego wartości.
Tyle że jak już wspomnieliśmy, wśród pokrzywdzonych nabywców mieszkań (prokuratura szacuje ich liczbę na około 1,8 tys. osób) trwa spór – dobrze widoczny choćby na internetowych grupach – o to, czy lepsza jest restrukturyzacja czy upadłość. A uczestniczą w nim nie tylko nabywcy mieszkań, ale i przedstawiciele znacznie jeszcze szerszego grona poszkodowanych inwestorów (ich łączną liczbę śledczy szacują na około 5 tys. osób).
Co więcej, spółki z grupy HRE pod kierownictwem Michała Sapoty jeszcze kilka miesięcy temu wcale nie popierały wniosków nabywców mieszkań o sanację poszczególnych spółek lub wręcz sprzeciwiały się im (było tak choćby w przypadku Trust X), a jeśli same takie wnioski składały, to – jak w Apartamentach Tuwima – dopiero w reakcji na wcześniejszy wniosek o upadłość.
Wszystko zmieniło się mniej więcej w momencie, gdy twórca grupy HRE trafił do aresztu. Nawet jednak i obecnie zdarza się, że choć pełnomocnicy Michała Sapoty popierają wnioski o sanację, to jednak chcą, by nie odbierać mu zarządu i nie przekazywać decyzji w ręce niezależnego zarządcy. A tego domagają się nabywcy mieszkań.
Odmienne zdania co do przyczyn opóźnień i finansowych kłopotów
Niewiele śladów rzekomego wspólnego stanowiska spółek z grupy HRE i ich wierzycieli znaleźliśmy też w dokumentach sanacyjnych Trust X i Warszawska 1. Rekomendowana przez nabywców mieszkań zarządca Katarzyna Łęgowska-Łęcka wprost stwierdza, że w wielu kwestiach opinie jej i pełnomocników grupy HRE się różnią. Chodzi choćby o przyczyny trudnej sytuacji obu firm i opóźnień w realizacji ich inwestycji (w obu przypadkach mieszkania miały być oddane pierwotnie w… 2023 r.).
Według pełnomocników Michała Sapoty odpowiadają za to czynniki zewnętrzne: m.in. pandemia, wojna w Ukrainie czy inflacja, a także nierzetelni wykonawcy robót budowlanych i gestorzy mediów.
Katarzyna Łęgowska-Łęcka z kolei podkreśla nietransparentne rozliczanie kosztów w ramach grupy HRE, brak analiz płynności, sprzedaż mieszkań po zbyt niskich, nierynkowych cenach, niezgodności w księgach rachunkowych, wysokie koszty finansowe i zarządzania projektem, a także prowadzenie budów niezależnie od problemów z dostępem do drogi publicznej (w przypadku Łodzi) czy mediów (w przypadku Nowego Dworu Mazowieckiego).