Kawalerka-Kraków gra w ekstraklasie

Nawet jak w ósmej kolejce Wisła przegrała, a Cracovia nie wygrała, cały Kraków i tak zostaje w połowie tabeli — z wynikiem 4,35 proc.

Rentowność najmu netto to jedno, ale przynależność do danej dzielnicy zawsze robi swoje, dlatego planując inwestycję na rynku nieruchomości Krakowa, warto, po kibicowsku, poznać podział. Gdyby oferta zależała od wyników w ekstraklasie, Wisła awansowałaby dzielnicę Krowodrza do grupy mistrzowskiej, a Cracovia przeniosłaby Zwierzyniec do grupy spadkowej — na co mieszkańcy miasta i tak machnęliby ręką, bo według starego podziału, oba stadiony są na jednym obszarze. W krakowskim tempie zmiany z lat 90. nie do końca się jeszcze przyjęły i zwykle mówi się nie o osiemnastu dzielnicach, tylko wciąż o czterech: Śródmieściu, Podgórzu, Krowodrzy i Nowej Hucie. Rynkowi mieszkań tej ostatniej mocno się kibicuje, ale to trzy pierwsze zawsze walczą o puchar.

Huto, nic się nie stało

Myśląc o inwestycji, trzeba szukać najmniejszych — z danych o stawkach najmu wynika, że krakowska kawalerka dać możne nawet 2 tys. zł miesięcznie. Jak podają analitycy Emmersona, średnia stawka od lokatorów na Starym Mieście wynosiła w lipcu 1,8 tys. zł, a, jak wiadomo, im bliżej roku akademickiego, tym oferta bardziej przerzedzona i wybrakowana pod względem okazji cenowych.

Porównując dzielnice, podobny potencjał mają kawalerki Podgórza, 300 zł mniej zapłaciliby najemcy na Krowodrzy, a 1,2 tys. zł na miesiąc przyniosłoby jednopokojowe mieszkanie na Nowej Hucie. Jak pod dyktando cen, najwięcej ze wszystkich krakowskich kawalerek — bo prawie 19 proc. — ma widok na Stare Miasto, a tylko niecałe 4 proc. pozwala oglądać Nową Hutę, wskazują dane portalu Otodom. Mimo że dzielnica powstała dla pracowników dawnej Huty im. Lenina obszarowo jest największa, z pozostałymi nie ma nawet szans na remis, bo większość deweloperów łączy niższy spodziewany popyt na mieszkania z jej wątpliwą reputacją.

Najwięcej inwestycji, i to już od lat, powstaje w Podgórzu, podaje raport Monitora Rynku Nieruchomości opublikowany przez urząd miasta. Według tych danych, na rynku pierwotnym Krakowa najdrożej jest w Śródmieściu, a na drugim miejscu plasuje się dawna Krowodrza, w której od lat buduje się głównie apartamentowce i wille. Trzecim obszarem w tym rankingu jest natomiast Podgórze, gdzie — według raportu — koncentruje się zwyczajowoprawie połowa inwestycji deweloperów. W tej dzielnicy sprzedano również w ubiegłym roku najwięcej mieszkań z drugiej ręki, co potwierdza związek z rynkiem pierwotnym — najmniej używanych lokali zmieniło właścicieli w Nowej Hucie, gdzie przecież najmniej się buduje. W ogonie pod względem ilości ubiegłorocznych transakcji na rynku wtórnym znalazło się też Śródmieście, co MRN tłumaczy zbyt wysokim poziomem cen. Jak podaje raport, rynek pierwotny to wobec tego głównie obrzeża miasta, a obrót na wtórnym generowany jest przede wszystkim w dzielnicach przyległych do centrum — za tę samą cenę jednostkową kupimy więc nowiuteńki lokal na peryferiach i używany bliżej Sukiennic.

Stare Miasto Pany

Gdyby z tej prawidłowości miała powstać ogólna zasada dotycząca większych ośrodków, brzmiałaby: w najtańszych dzielnicach jest prawie 9 razy więcej nowych mieszkań niż w położonych centralnie. Taką obserwacją opatrzone jest zestawienie Emmersona, które dobitnie pokazuje, o ile droższe od reszty jest krakowskie Stare Miasto, a o ile tańsza Nowa Huta.

Ta ostatnia zapewnia prawie 15-procentową obniżkę względem średniej dla miasta, czyli 5,7 tys. zł za mkw. w drugim kwartale tego roku. Stawki na Starym Mieście są natomiast wyższe o 45 proc., przy czym dla rynku pierwotnego cenę mkw. wyliczono w tym okresie na 9,8 tys. zł, a dla całego — prawie 11 tys. zł. Aktualne, wrześniowe dane Domiporty są podobne — 8,7 tys. zł za 1 mkw. nowego mieszkania i 10,8 tys. zł na rynku wtórnym — a nie powinno być czasem na odwrót?

Ponad 25 proc. mieszkań w Krakowie zostało wybudowanych 60 lat temu, co przekłada się na 90 tys. lokali w 10 tys. kamienic, z czego 1 tys. w rejestrze miejskich zabytków — podaje raport MRN, uzasadniając tym samym przewagę cenową, jaką na obszarze Starego Miasta ma rynek wtórny. Analizując rynek kamienic kupowanych w całości, eksperci MRN wyliczyli dla ubiegłego roku najniższą stopę zwrotu z transakcji sprzedaży budynku na poziomie 6,5 proc. — na Starym Mieście właścicieli zmieniły w tym czasie 3 kamienice, w reszcie Śródmieścia 27, na Krowodrzy 2, a na Podgórzu — 9.

W tej kategorii zabudowy Śródmieście ma rzeczywiście największe zasoby, Krowodrza natomiast zdominowana jest przez apartamenty, a Podgórze pozostaje według raportu najtańszym z lokalnych rynków kamienic. Obecnie cena wszystkich podgórskich lokali z drugiej ręki zbliża się do 7 tys. zł za mkw., ale w związku z położeniem dzielnicy, w ofercie są i budynki z oknami na Stare Miasto za Wisłą, i takie, które zza rzeki pozdrawia Nowa Huta. Od stadionów Wisły i Cracovii Podgórze jest jednak trochę odgrodzone, więc teoretycznie nie dotyczą go rozterki przypisane dawnej Krowodrzy, typu: gdzie bezpieczniej przeczekać derby, inwestując w mieszkanie na parterze. Za kruchymi szybami wielkiego okna zabytkowej kamienicy czy siedmioma spustami osiedla, na którym ochrona z nudów pilnuje już trawnika?

OKIEM ANALITYKA

Najem w Krakowie da 4,35 proc.

MACIEJ GÓRKA

ekspert ds. nieruchomości portalu Domiporta.pl

Według analiz dotyczących rentowności najmu w największych miastach Polski, prowadzonych przeze mnie od kilku lat, Kraków plasuje się w połowie stawki z wynikiem 4,35 proc. netto. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za mkw. miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc. Jest ona relacją pomiędzy ceną nabycia lokalu a średnią stawką czynszu w danym mieście, która w Krakowie wynosi około 37 zł za mkw. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w Krakowie to 6746 zł za mkw., a używanego 6992 zł za mkw., więc każdy inwestor przed kupnem lokalu powinien oszacować rentowność. W przypadku zakupu mieszkania nowego, konieczne jest przeliczenie wartości z uwzględnieniem kosztu wykończenia i zestawienie go ze średnią stawką czynszu. Oczywiście to dopiero pierwszy krok do analizy, ponieważ wpływ na rentowność konkretnego lokalu ma jego standard i lokalizacja. Doświadczeni inwestorzy korzystają w tym celu z raportów transakcyjnych i prowadzą badania popytowe wystawiając ofertę lokalu w różnych cenach, aby zweryfikować, jak reaguje popyt. Niestety, aby odnieść sukces inwestycyjny należy dokładnie poznać lokalny charakter danego miasta, ponieważ każda dzielnica posiada jakieś wyjątkowe cechy, które przesądzić mogą o wyniku. Odpowiednie przygotowanie się do procesu inwestycyjnego uchroni inwestora przed niespodziewanymi problemami, takimi jak przestoje w najmie, kiedy to rentowność spada do zera.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Kawalerka-Kraków gra w ekstraklasie