Koneserowi robi się zbyt ciasno w Krakowie

Koneser Group od 17 lat kupuje w centrum stolicy Małopolski zabytkowe kamienice wymagające generalnego remontu, by po ich rewitalizacji sprzedawać w nich mieszkania. Dotychczas wyremontowała prawie trzydzieści budynków, a obecnie w dwóch kończy remont, dwa przygotowuje do niego i dla dwóch stara się o zgody administracyjne.

– Najnowsza inwestycja, nieruchomość przy ul. Skałecznej w Krakowie, to właściwie cztery nieruchomości: numery 1, 3, 5 i 7, a ich wartość w cenach sprzedaży mieszkań wyniesie około 100 mln zł. Finansujemy ją z kapitału wspólników i kredytów bankowych – mówi Piotr Skałoń, członek zarządu i wspólnik Koneser Group.

Według niego po trudnym okresie lat 2019-2021 firma wraca do poziomu biznesu sprzed 2019 r.

– Gdy inwestujemy w kamienicę, to w zasadzie automatycznie mieszkania z tego budynku traktujemy jako dostępne w ofercie. Nasi wierni klienci mogą dokonać jako pierwsi zakupu z dużym dyskontem. Aktualnie spółka jest po dużym zakupie, który został zrealizowany w połowie roku 2024 r. i z tego wynika taki przyrost oferty i przyrost przewidywanej wartości sprzedaży w tym roku oraz plan na 2025 r. – mówi Piotr Skałoń.

Kurczące się zasoby

Firma dotychczas celowała w mniejsze nieruchomości, w złym stanie technicznym i zlokalizowane na Starym Mieście, Kazimierzu czy – rzadziej – w starej części krakowskiej dzielnicy Podgórze. Kupowała całe budynki, przeprowadzała gruntowne i kompleksowe renowacje od naprawy konstrukcji, przez wymianę wszystkich instalacji, zmianę poszycia dachu, wymianę okien aż po remont elewacji i części wspólnych – holu, klatek schodowych podwórek. Dwóch wspólników Konesera to architekci specjalizujący się w renowacjach zabytków. Klientami firmy są w większości inwestorzy poszukujący w Krakowie lokali na wynajem długo- i krótkoterminowy w historycznych, ale nowoczesnych technicznie budynkach.

– Mniejszych, a więc tańszych budynków do remontu, jest w Krakowie coraz mniej. Średnich jest jeszcze trochę, ale zazwyczaj są zbyt drogie. Częściej pojawiają się w sprzedaży kamienice atrakcyjne cenowo w przeliczeniu na m kw., ale o powierzchni 5-10 tys. m kw. PUM. Obecnie nie jesteśmy przygotowani finansowo do tak dużych zakupów, ale nie wykluczamy ich w przyszłości – mówi Piotr Skałoń.

Firma rozważa więc powołanie alternatywnej spółki inwestycyjnej (ASI). Od strony prawnej, ASI są prostszą i bardziej elastyczną wersją funduszy inwestycyjnych. Zarząd Konesera wierzy, że specjalizacja oraz doświadczenie firmy pozwolą zdobyć zaufanie indywidualnych inwestorów i dzięki pozyskaniu bardziej rozproszonego kapitału finansować większe zakupy nieruchomości.

– Dotychczas wśród klientów mieliśmy prawie wyłącznie osoby zamożne i szukające pomysłów na dodatkowe przychody na czas emerytury lub kupujące mieszkania z myślą o dzieciach. Obecnie widzimy coraz młodsze osoby interesujące się inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Wśród nich jest wiele osób, których na razie nie stać na samodzielny zakup całego mieszkania, ale byłyby w stanie zainwestować w udziały czy akcje takiej spółki – mówi Piotr Garus odpowiedzialny w spółce za sprzedaż.

Na przekór flipperom

Flipperzy często odświeżają i sprzedają mieszkania w budynkach wymagających generalnego remontu. Koneser odżegnuje się od mylenia jego działalności z flippingiem. Postawił na klientów kupujących mieszkania przed remontem, ale w budynkach, w których przeprowadza się kompleksowe remonty i renowacje, co buduje wartość dodaną ich oferty.

– Nasi stali klienci, kupując nieruchomości w centrum Krakowa, nastawiają się głównie na najem krótkoterminowy. Wiedzą, że kupując u nas lokal będą mieli znikome koszty wynikające z jego utrzymania przez kolejnych 5-10 lat – mówi Piotr Garus.

Detale pod lupą

Dwaj architekci będący współwłaścicielami Konesera – Adam Pabisek i prezes spółki Filip Wojdak – prawie codziennie są na budowie.

– Już przed zakupem kamienicy zauważamy wszelkie detale, których renowacja pozwoli ocalić historyczne walory budynku. To ważne dla klienta, dla turystów, którzy korzystają z noclegów, ale też jest to nasza pasja. Ostatnio szukaliśmy wykonawcy, który odtworzyłby mosiężne okucia pochwytu balustrady na klatce schodowej. Kiedy nie mogliśmy znaleźć w Polsce firmy produkującej płytki posadzkowe barwione w masie, odszukaliśmy taką w Czechach – mówi Adam Pabisek.

Największym wyzwaniem przy rewitalizacjach jest sprostanie współczesnym przepisom budowlanym. Czyli np. zaprojektowanie windy tak, by nie kontrastowała z tkanką historyczną, wzmocnienie klatki schodowej zgodnie ze obecnymi normami tak, żeby to nie rzucało się w oczy.

– Za każdym razem trzeba przeprowadzać dodatkowe procedury administracyjne. Ale dla nas takie trudności są zaletą, bo niewiele firm potrafi sobie z tym poradzić – mówi Adam Pabisek.

Taki atut pozwala wyjść z krakowskich ograniczeń i myśleć o ekspansji do innych miast. Adam Pabisek, członek zarządu i wspólnik Koneser Group, ujawnia, że na celowniku firmy są na przykład nieruchomości do remontu na warszawskiej Pradze.