Ceny transakcyjne mieszkań w grudniu znowu nieznacznie spadły. Wśród ekspertów pojawiają się pierwsze głosy, że sytuacja na rynku mieszkaniowym może wkrótce się poprawić.
Średnie ceny z umów notarialnych podpisywanych w grudniu 2022 r. nieznacznie spadły — wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla PB i Bankier.pl. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 110,04 pkt, co oznacza spadek o 0,3 pkt w porównaniu z listopadem. Podobnej wielkości obniżki pojawiały się już od września.
Eksperci Cenatorium oceniający w styczniu sytuację na rynku mieszkaniowym w najbliższym półroczu wypowiadają się nieco bardziej optymistycznie. Co prawda pogorszenie sytuacji na rynku przewiduje nadal 56 proc. specjalistów, jednak od paru miesięcy ich udział spada, rośnie natomiast odsetek przewidujących utrzymanie się obecnych warunków — sądzi tak 38 proc. badanych. Po raz pierwszy od dawna pojawili się też przewidujący poprawę sytuacji (6 proc.)
Spada również odsetek ekspertów prognozujących dalszy spadek cen w najbliższych sześciu miesiącach — obecnie jest to połowa ankietowanych (w styczniu tak uważało 67 proc.). Do 38 proc. wzrosła natomiast (z 33 proc. miesiąc wcześniej) grupa uważających, że ceny pozostaną stabilne. Pojawili się również eksperci (12 proc.) przewidujący ich wzrost.
W grudniu 2022 r. sytuacja na rynku nie wyglądała jednak optymistycznie. Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, mała liczba budów rozpoczynanych przez deweloperów odciśnie swoje piętno na rynku przez kolejne 2-3 lata w postaci niższej podaży. Ponadto Polacy zaciągnęli w 2022 r. o połowę mniej kredytów niż rok wcześniej, spadła też średnia kwota kredytu.
— W ostatnich miesiącach dużą popularnością cieszą się mieszkania z niższą ceną całkowitą, również te w niższym standardzie. Dlatego w danych transakcyjnych dostrzegamy lokalny spadek cen nieruchomości w ujęciu kwartalnym — mówi Małgorzata Wełnowska.
Eksperci Cenatorium przewidują też, że w najbliższym półroczu dojdzie do kolejnego spadku liczby transakcji sprzedaży mieszkań. Takiego zdania jest 50 proc, 44 proc. uważa, że sprzedaż mieszkań utrzyma się na podobnym poziomie, a jedynie 6 proc. sądzi, że może dojść do wzrostu liczby umów sprzedaży.
Ceny w największych miastach wahają się
W grudniu średnie ceny transakcyjne w dużych miastach nieznacznie wzrosły, a w Warszawie nieznacznie zmalały. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach była o 0,25 pkt wyższa niż miesiąc wcześniej — wyniosła 118,94 pkt. W Warszawie indeks zmalał o 0,45 pkt w stosunku do listopada — wyniósł 119 pkt. W listopadzie sytuacja była odwrotna — ceny transakcyjne w stolicy malały, a w dużych miastach rosły.
Z monitoringu cen ofertowych prowadzonych przez Cenatorium także wynika, że w grudniu 2022 r. doszło do wahań cen.
— Taka sytuacja trwa co najmniej od połowy roku. Każdy z analizowanych przez nas rynków pod wpływem różnych czynników zachowuje się odmiennie. W grudniu zaobserwowaliśmy, że we Wrocławiu i Gdańsku średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych niezależnie od rynku rosły. W Krakowie i Łodzi w ujęciu miesięcznym doszło do spadku średniej ceny na rynku pierwotnym, natomiast na rynku wtórym nastąpił nieznaczny wzrost. Odwrotna sytuacja była w Gdyni i Poznaniu, gdzie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich wzrosły, natomiast z tzw. drugiej ręki spadły — mówi Małgorzata Wełnowska.
Zanotowane przez Cenatorium wzrosty i spadki nie są znaczące — nie przekraczają 3 proc. w skali miesiąca. Z monitoringu inwestycji deweloperskich wynika, że w Krakowie, Gdańsku, Gdyni i Poznaniu w IV kw. 2022 r. do sprzedaży coraz częściej trafiały droższe projekty, czyli takie, w których średnia cena m kw. przekraczała 15 tys. zł. Według Małgorzaty Wełnowskiej wprowadzanie do sprzedaży droższych inwestycji może świadczyć o tym, że część deweloperów będzie się skupiać na sprzedaży mieszkań dla osób bardziej zamożnych, nie martwiących się o dostęp do kredytu.
— W Warszawie ceny ofertowe mieszkań zanotowały nieznaczny spadek. W ciągu miesiąca na rynku pierwotnym spadły o 5,4 proc., a na rynku wtórnym o 3,4 proc. Wahania cen ofertowych raz w górę, raz w dół świadczą o tym, że sprzedający starają się dostosować do sytuacji na rynku. Oprócz dostosowywania cen pod klienta spada również liczba aktywnych ofert. Ponadto sprzedaż mieszkań utrzymuje się na obniżonym poziomie, co jest wynikiem zapaści na rynku kredytowym — mówi Małgorzata Wełnowska.
Dane kwartalne o cenach ofertowych przedstawiła również firma doradcza JLL. W IV kw. 2022 r. w porównaniu z poprzednim we wszystkich badanych miastach zanotowano wzrost.
Grunty pod zabudowę zdrożały
Wartość indeksu urban.one dla gruntów pod zabudowę osiągnęła w grudniu 2022 r. poziom 140,80 pkt, co oznacza, że w porównaniu z listopadem wzrosła o 0,51 pkt. Oceniając ten segment, eksperci Cenatorium są pesymistami — połowa jest zdania, że sytuacja w najbliższym półroczu się nie zmieni, a połowa, że się pogorszy.
Rynek działek budowlanych ściśle łączy się z budownictwem jednorodzinnym.
— Rynek domów jednorodzinnych przeżywał dynamiczny rozwój w trakcie pandemii. Sprzyjały mu niskie stopy procentowe i stosunkowo dobre ceny materiałów budowlanych, które zaczęły przyśpieszać wraz z rosnącą inflacją od drugiej połowy 2021 r. Obecnie niepewność związana z wysokimi cenami energii elektrycznej i gazu powoduje, że maleje zainteresowania domami starej generacji, które są drogie w utrzymaniu. Z drugiej strony budowa nowego domu to obecnie dużo wyższy koszt, co w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi skutkuje rosnącą liczbą ogłoszeń sprzedaży domów w stanie surowym — mówi Radosław Okulski, ekspert i inwestor na rynku nieruchomości.
