Kupić czy wynająć?

Krzysztof Nowa, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
opublikowano: 26-11-2010, 15:24

Wraz z początkiem kryzysu finansowego na polskim rynku nieruchomości pojawiły się spadki zarówno cen mieszkań, jak i stawek najmu, których punkt kulminacyjny miał miejsce w ubiegłym roku.

Bieżący rok choć nie przyniósł zdecydowanej poprawy, to jednak może być oceniony jako trochę lepszy dla branży nieruchomości. Warto zastanowić się, co w obecnej sytuacji jest bardziej opłacalne, wynajem mieszkania - czy jego kupno na kredyt.

Poniżej przedstawiono analizę porównawczą opłacalności najmu i zakupu mieszkania na kredyt dla młodej rodziny, która poszukuje pierwszego wspólnego lokum. W zestawieniu tym założono, że rodzina dysponuje dochodem netto obliczonym na podstawie dwóch przeciętnych wynagrodzeń w sektorze przemysłu za październik (3 440,2 zł brutto), nie posiada żadnych innych obciążeń kredytowych oraz negatywnej historii kredytowej. Z racji przyjętego stosunkowo niskiego wieku kredytobiorców założono, że nie dysponują oni oszczędnościami, w związku z tym pragną zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, na okres 30 lat. Powierzchnię poszukiwanego mieszkania ustalono na 45 mkw., gdyż mieszkania o takim metrażu, 1- lub 2- pokojowe, cieszą się zazwyczaj popularnością wśród tej grupy nabywców. Do wyznaczenia całkowitej ceny mieszkania posłużono się średnią ceną ofertową mieszkań z rynku wtórnego dla poszczególnych miast w październiku 2010 r.

Powyższa tabela zawiera zestawienie najatrakcyjniejszej oferty kredytowej z grupy 16 banków, ze względu na wysokość raty, przy założonym poziomie kwoty kredytu. Bezwzględna cena mieszkań ma bezpośrednie przełożenie na wysokość kredytu, a więc też na wysokość comiesięcznej raty. Zgodnie z tym najwyższe ceny mieszkań występują w Warszawie, a najniższe w Poznaniu. W każdym z rozpatrywanych przypadków wysokość raty kredytu jest niższa niż średnia stawka najmu. W Krakowie różnica między miesięcznym zobowiązaniem wobec banku, a kosztem najmu mieszkania jest najmniejsza i wynosi zaledwie 27 zł, natomiast na rynku warszawskim znajduje się ona na najwyższym poziomie - 284 zł. Na tej podstawie można dojść do wniosku, że na rynku warszawskim bardziej opłacalne jest kupno mieszkania wspomagając się kredytem, na drugim biegunie znajduje się stolica Małopolski gdzie efektywność finansowa takiego podejścia jest niewielka. Należy jednak podkreślić, że do kosztów w obydwu przypadkach doliczony powinien zostać czynsz. Na rynku stosunkowo niedawno pojawiły się co prawda mieszkania bezczynszowe, ale i tam mieszkańcy muszą składać się na utrzymanie porządku.
W przypadku najmu mieszkania w starszym budownictwie trzeba wziąć pod uwagę wyższe rachunki za media (wodę, prąd, gaz oraz zwłaszcza w okresie zimowym – ogrzewanie). W tym miejscu należy dodać, że większość młodych ludzi wybierając między kupnem, a najmem skłonna jest wybrać to pierwsze rozwiązanie, nawet przy trochę wyższym poziomie obciążeń z tytułu raty kredytu wobec stawek najmu. Takie rozwiązanie motywowane chęcią płacenia „za swoje” niesie jednak ze sobą dodatkowe koszty. W tym przypadku należy doliczyć opłaty ewentualnych remontów, które w sytuacji najmu są pokrywane przez wynajmującego. Zaciągając kredyt trzeba również pamiętać, że wysokość raty kredytu to nie jedyny czynnik decydujący o jego atrakcyjności, a porównując oferty banków nie można kierować się tylko i wyłącznie jej wysokością. Przed złożeniem podpisu na umowie, która będzie wiążąca przez następnych kilkadziesiąt lat, należy również uwzględnić wysokość dodatkowych obciążeń finansowych. Obecnie większość banków stosuje praktykę tzw. cross-sellingu, a więc powiązania oferty kredytów hipotecznych ze sprzedażą innych produktów. Potencjalny kredytobiorca idąc na spotkanie do instytucji finansowej musi być przygotowany, że w zamian za udzielenie kredytu będzie musiał zgodzić się na przyjęcie karty kredytowej, otwarcie rachunku, a czasem zainwestować w produkty inwestycyjne. Często spotykanym warunkiem przyznania kredytu, który można traktować jako dodatkowy koszt, jest wymóg wykupienia dodatkowego ubezpieczenia na życie, bądź od utraty pracy.
Obniżenie raty kredytu jest możliwe poprzez wniesienie wkładu własnego. W chwili obecnej mimo poluzowania polityki kredytowej większość banków nadal wymaga tego od potencjalnych kredytobiorców. Wpłata 20% wartości nieruchomości ze środków własnych znacznie poszerza liczbę banków, w których można ubiegać się o kredyt oraz daje możliwość wynegocjowania lepszych warunków. Osoby młode, dopiero wkraczające na rynek pracy zazwyczaj nie posiadają jeszcze odłożonych zasobów finansowych, które mogłyby posłużyć za wkład własny, w takim przypadku jedynym ratunkiem pozostaje pomoc rodziny, na którą jednak nie wszyscy mogą liczyć.
Podsumowując, wybierając pomiędzy kupnem mieszkania, a najmem nie należy ograniczać się tylko do porównania wysokości raty kredytu hipotecznego oraz stawki najmu. Rozważając wszystkie za i przeciw powinno się uwzględnić także dodatkowe opłaty na rzecz banku, wysokość czynszu, poziom przyszłych rachunków za media itp. Konkretna decyzja zależy od kształtowania się poziomów poszczególnych wymienionych opłat w danym przypadku. Ostateczny wniosek płynący z przeprowadzonej analizy można sformułować następująco: osoby, które dysponują odłożonymi oszczędnościami na wkład własny powinny zdecydować się na kupno mieszkania, natomiast ci, którzy takich zasobów finansowych nie posiadają muszą wstrzymać się z zakupem wymarzonego lokum i zadowolić się najmem.



None
None
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.
© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Krzysztof Nowa, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.

Polecane