W siedmiu największych polskich miastach w końcu ubiegłego roku klienci mieli do wyboru prawie 70 tys. mieszkań gotowych i w trakcie budowy. To prawie dwa razy więcej niż w dołku sprzed dwóch lat, gdy w ofercie było 36,6 tys.
Miasta zrównoważone i rynki kupującego
W każdym z miast sytuacja na rynku mieszkaniowym jest jednak inna. Nadwyżka podaży nad popytem widoczna jest szczególnie w Katowicach, Łodzi i Poznaniu. O równowadze można mówić w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie czas wyprzedaży oferty obliczany jest na pięć kwartałów.
– Trójmiasto było liderem wzrostu sprzedaży w 2025 r., wykorzystując popyt zewnętrzny kupujących inwestycyjnie i na własne potrzeby jako drugi dom. Kraków, choć ma podobny potencjał, nie dostarczał apartamentów dla inwestorów z innych miast. Na słabszy popyt mogą tam wpływać problemy rynku pracy uzależnionego od branży usług wspólnych – mówi Aleksandra Gawrońska szefowa działu badań w JLL Polska.
Poznań i Wrocław były miastami, w których w 2025 r. nowe wprowadzenia zrównały się z poziomem sprzedaży. Wcześniej wprowadzenia dominowały nad sprzedażą.
Pod koniec ubiegłego roku deweloperzy mieli w ofercie 14 tys. gotowych mieszkań, do których można było się wprowadzać zaraz po finalizacji transakcji.
Według Aleksandry Gawrońskiej tak duża liczba to m.in. efekt obietnic dotyczących nowego programu mieszkaniowego, który miał zastąpić Kredyt 2 proc. Deweloperzy rozpoczęli budowy z myślą o tym programie na przełomie lat 2023-24 r., ale także 2024-25, gdy było już wiadomo, że żadnego programu dopłat nie będzie. W niektórych miastach przybędzie więc jeszcze gotowych mieszkań w ofercie, co wpłynie na poziom średnich cen i rabatów.
Nie wiadomo też, co zrobią deweloperzy z zapasem niewykorzystanych pozwoleń na budowę, które teoretycznie mogą szybko uruchomić. Problem w tym, że największe zapasy mają Katowice, Łódź czy Poznań, gdzie już dziś widać dużą nadwyżkę podaży.
Ujawnione ceny spadają… i rosną
Wprowadzona ustawą od 11 września 2025 r. jawność cen mieszkań spowodowała intensywną falę dostosowań cenowych ofert mieszkań deweloperskich. W efekcie widać było spadek cen na niemal każdym rynku. Nie skończyło się jednak na wrześniu, ale ruchy cen trwały też w październiku, listopadzie i grudniu. Poświęcona temu analiza portalu RynekPierwotny.pl nie dotyczyła średnich cen w poszczególnych miastach, ale cen konkretnych lokali w ofercie.
– Z jednej strony klienci odczuli wzrost zróżnicowanej cenowo oferty, z drugiej deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, gdyż zaczęło do nich płynąć mniej zapytań o mieszkania. W efekcie konkurencja wzrosła i ruszyły różnorakie kampanie promocyjne oraz rabatowe, zwieńczone przez Black Week i koniec roku – mówi Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w portalu RynekPierwotny.pl.
Z analizy portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najbardziej taniały lokale najtańsze, w najgorszych lokalizacjach, o najgorszych układach i doświetleniu. Mieszkania na najwyższych piętrach, w atrakcyjnych lokalizacjach w tym samym czasie drożały. Łącznie jednak bilans był ujemny.
Cenowe wojny deweloperów
Różnice w ruchach cen widoczne są też między miastami. W Łodzi, Gdańsku i Krakowie w IV kwartale widać było niewielkie odbicie cenowe i stagnację. Najpewniej skala wdrożonych w III kwartale obniżek cen poszczególnych mieszkań w ofercie, sięgających na całym rynku średnio 1-3 proc. (a w indywidualnych przypadkach 5-25 proc.), okazała się tam wystarczająca do pobudzenia sprzedaży.
W pozostałych największych miastach IV kwartał okazał się jednak kontynuacją pełzających wojen cenowych. W efekcie we Wrocławiu ceny tych samych mieszkań pozostających w ofercie spadły w IV kwartale o 0,8 proc. względem III kwartału, w którym zmalały 0,4 proc. wobec II kwartału. W Warszawie spadek cen tych samych ofert sięgał w IV kwartale 0,4 proc., wobec 0,2 proc. w III kwartale, a w Poznaniu i Katowicach było to 0,6 proc. zarówno w III jak i IV kwartale.
– Na części rynków – zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu – mamy do czynienia z nasilającą się walką deweloperów na ceny. Pozostałe miasta utrzymują zbilansowany charakter korygowania cen, związany z podtrzymywaniem tempa sprzedaży tych projektów, które pozostają w tyle za lepiej spozycjonowanymi inwestycjami. Nie należy zapominać o tym, że najlepsze oferty drożeją, a cały proces jest bardzo dynamiczny – mówi Jan Dziekoński.