Na granicy Bemowa i Ożarowa powstaje pierwszy park biznesowy firmy NordSpace – modułowy magazyn dla małych firm o powierzchni 5 tys. m kw. Będzie się składał z ponad 80 business boksów (unitów) — każdy zaoferuje 40-120 m kw. najmu z osobną bramą i antresolą przeznaczoną na biuro. Moduły można łączyć, uzyskując większą powierzchnię. Otwarcie jest planowane na początek 2025 r.
— NordSpace posiada osiem takich parków na Litwie i Łotwie, kolejne są w budowie lub projektowaniu. Do końca 2024 r. będziemy mieli w tych krajach około 25 tys. m kw. najmu i 400 najemców — mówi Albert Lis, dyrektor operacyjny NordSpace Poland.
NordSpace to litewski fundusz inwestycyjny z kapitałem inwestorów prywatnych, który specjalizuje się w budowie SBU (small business unit). Na rozwój parków biznesowych w Polsce przeznaczy kilkadziesiąt milionów euro.
— Pierwszy obiekt na Litwie został w pełni skomercjalizowany po pół roku od otwarcia, a w pierwszym polskim parku już w trakcie budowy mamy podpisane pierwsze umowy najmu i w niektórych przypadkach deklaracje w każdej kolejnej lokalizacji — mówi Albert Lis.
Inteligentne powierzchnie
Jego zdaniem sukces na litewskim rynku zapewniła elastyczność oferowanych powierzchni i ich pełna automatyzacja, która umożliwia zdalne zarządzanie własną przestrzenią, m.in. otwieraniem i zamykaniem drzwi i bramy, kontrolą dostępu, podglądem z kamer, sterowaniem temperaturą, światłem, stanem zużycia liczników, płatnościami.
NordSpace kieruje ofertę głównie do małych i średnich firm, a umowy najmu są standardowo podpisywane na trzy lata. Każdy boks ma przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne, jest ogrzewany, klimatyzowany i może być monitorowany. Parki są ogrodzone, a wjazdy zamykane szlabanem. Podobieństwo do self storage polega jedynie na dostępności 7/24 i preferowaniem podobnych lokalizacji — przy dużych ulicach, osiedlach i trasach wylotowych z dużych miast.
Na Litwie powierzchnie NordSpace wykorzystywane są najczęściej na showroomy, działalność e-commerce, małą produkcję. Jeden z najemców naprawia np. stłuczone szyby samochodowe, inny prowadzi studio nagrań, są też firmy szkoleniowe, gastronomiczne, wypożyczalnie scenografii czy sprzętu budowlanego.
Niezagospodarowana nisza
W Polsce rynek nowoczesnych magazynów SBU zdominowany jest przez większe formaty. Najmniejsze nowoczesne małe magazyny miejskie mają przeważnie po kilkaset metrów kwadratowych. Raport firmy Colliers sprzed kilku lat określał udział najmniejszych formatów SBU (poniżej 500 m kw.) na 12 proc. rynku małych magazynów. Największym popytem w ostatnich pięciu latach cieszyły się moduły o powierzchni 500-1000 m kw. (21 proc.), 1000-1500 m kw. i 3000-5000 m kw. (po 16 proc.). Popyt na największe powierzchnie (5000-10000 m kw.) w obiektach SBU wynosił 12 proc. Według Axi Immo stawki czynszów w SBU są wyższe o 25-35 proc. od czynszów w big boksach. Duże znaczenie w określeniu ich wysokości mają przede wszystkim standard powierzchni oraz rok oddania do użytku.
Najemcy poszukujący bardzo małych powierzchni mają w Polsce niewielki wybór — według Alberta Lisa z ofertą NordSpace konkurują magazyny garaże z lat 1970-90 o niskim standardzie.
— Są pojedyncze przypadki podobnych obiektów, np. wybudowanych przez właścicieli firm na potrzebę własnego biznesu, wydzielane przestrzenie w dużym magazynie lub pojedyncze inwestycje z kilkoma najemcami o podobnym profilu. My jednak różnimy się dostępnością i stopniem zautomatyzowania — mówi Albert Lis.
Grunt to grunt
Największym wyzwaniem w ekspansji jest pozyskanie odpowiednich działek. Od rozpoczęcia działalności w Polsce Albert Lis najwięcej czasu poświęcił na poszukiwanie lokalizacji, a następnie na wybór tej, na której trwa budowa pierwszego parku.
— Dziś nie jestem sam — zespół liczy kilka osób, a biorąc pod uwagę outsourcing usług i firmy podwykonawców, angażujemy ich kilkadziesiąt — mówi Albert Lis.
Atutem przy poszukiwaniu działek dla parków jest modułowość konceptu NordSpace. Pod inwestycję nadają się grunty np. zbyt wąskie pod budowę standardowych magazynów albo o trudnych kształtach, a koncept NordSpace można na nich układać jak puzzle.
W pozyskiwaniu gruntów pod inwestycje ma też pomóc system franczyzowy, który sprawdził się na Litwie.
— Właściciele ziemi wnoszą do spółki celowej grunt, a NordSpace daje markę, know-how i zapewnia przeprowadzenie całego procesu — od budowy po komercjalizację obiektów. Jest też operatorem i aktywnym zarządzającym. W Polsce prowadzimy już rozmowy zmierzające do zrealizowania takich wspólnych inwestycji — mówi Albert Lis.
Format magazynów SBU obecny jest na polskim rynku od bardzo dawna, jednak na popularności wśród małych i średnich firm zyskał szczególnie w okresie pandemii, gdy dynamicznie rozwijał się e-commerce. SBU charakteryzuje się mniejszymi modułami, bardziej funkcjonalnym zagospodarowaniem przestrzeni, która umożliwia łatwiejszą adaptację do różnych potrzeb mniejszych najemców. Ponieważ format jest zlokalizowany najczęściej w granicach administracyjnych dużych miast, wysokie ceny zakupu działek wpływają na wyższe oczekiwania związane z czynszem niż w obiektach big box. Inwestycje SBU to atrakcyjna alternatywa dla najemców poszukujących mniejszych powierzchni biurowych o wyższym standardzie, w pobliżu centrów logistycznych pod projekty R&D czy laboratoriów. To również dobra opcja dla firm, które chcą wyjść z przysłowiowego garażu i w bardziej komfortowych warunkach rozwijać biznes. Według naszych szacunków projekty SBU stanowią obecnie około 5 proc. całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce, jednak ich dostępność ogranicza się do największych ośrodków miejskich, m.in. Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta.