Po magazynowym boomie na początku dekady obecnie mamy do czynienia z dojrzewaniem polskiego rynku. Nowe umowy najmu od początku 2025 r. do III kw. dotyczyły 2,2 mln m kw. (o 12 proc. mniej r/r), a przedłużenia ponad 2,35 mln m kw. — wynika z danych firmy doradczej JLL.
— Jeśli jednak do popytu netto oraz przedłużeń umów dodamy łączną powierzchnię wprowadzoną w ramach coraz popularniejszych transakcji typu sale & leaseback, otrzymamy popyt brutto na poziomie prawie 4,55 mln m kw., czyli o 17 proc. większy niż rok temu i tylko 6 proc. mniejszy od analogicznego okresu w rekordowym roku 2021 — mówi Maciej Kotowski, dyrektor działu badań i doradztwa w JLL Polska.
Największą transakcją sale & leaseback, polegającą na sprzedaży nieruchomości z równoczesnym jej wynajęciem na długi okres, była sprzedaż dwóch fabryk o łącznej powierzchni 240 tys. m kw. przez firmę Eko-Okna amerykańskiemu REIT-owi Realty Income.
Mniej wolnych powierzchni w magazynach
Wskaźnik pustostanów na koniec września nieznacznie zmalał — o 0,4 proc. r/r, osiągając średni poziom 7,8 proc., co odpowiadało około 2,9 mln m kw. dostępnej powierzchni. Wpłynęła na to stopniowo rosnąca absorpcja i ograniczona aktywność deweloperów.
W podziale na regiony wskaźnik wahał się na głównych rynkach (Warszawa, centralna Polska, Śląsk, Wrocław i Poznań) od 4,3 proc. w okolicach Warszawy do 10 we Wrocławiu. Rynki takie jak m.in. Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn i Białystok utrzymywały wskaźnik poniżej 3,5 proc.
Deweloperzy zahamowali na budowach
Od początku roku na rynek trafiło 1,5 mln m kw. w nowych magazynach, około 30 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok temu. Powierzchnia w budowie na koniec III kw. wzrosła do 1,56 mln m kw., z czego 700 tys. było budowane spekulacyjnie. Według ekspertów JLL niewielki wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie może wskazywać, że deweloperzy nabierają optymizmu, jeśli chodzi o możliwość jej wynajęcia na kluczowych rynkach.
Czynsze w magazynach stabilne
Średnia cena najmu w magazynach w większości lokalizacji pozostaje stabilna. Czynsze dla podmiejskich parków logistycznych na głównych rynkach wahały się od 3,5 do 5,5 EUR za m kw. miesięcznie, a w lokalizacjach miejskich do 8 EUR, a nawet więcej w przypadku najlepszych powierzchni w Warszawie.
Eksperci JLL podkreślają jednak, że presja na wzrost czynszów nadal trwa, szczególnie w przypadku najlepszych lokalizacji i nowo oddanych obiektów.
Dobry czas dla ludzi i robotów
Według JLL właściciele i najemcy magazynów wykorzystują czas stabilizacji rynkowej na poprawę standardu zajmowanej powierzchni, inwestowanie w pracowników i wprowadzanie automatyzacji.
— Choć na pierwszy rzut oka na rynku magazynów jest spokojniej, w rzeczywistości trwa tam cicha rewolucja. Dbanie o komfort pracy. Wygodne strefy socjalne czy zieleń wokół to już nie jest miły dodatek, ale konkretna inwestycja, która pomaga zdobyć najlepszych pracowników na trudnym rynku. Jednocześnie do magazynów na dużą skalę wchodzą roboty i inteligentne systemy. Oprócz ciągłej poprawy wydajności dziś na pierwszy plan wysuwa się nowy cel: budowanie odporności na zakłócenia w łańcuchu dostaw — mówi Mateusz Iłowiecki, starszy dyrektor w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL Polska.