Jak zarobić na rewitalizacji? Wyjścia są dwa. Albo zabrać się za nią samemu, albo podczepić się pod projekt samorządowy.
Dobry pomysł to prawdziwa istota udanej rewitalizacji — przywrócenia życia postindustrialnej dzielnicy, kamienicy, hali, ulicy, starej opuszczonej fabryce, poprzemysłowym terenom zamkniętych hut i kopalń, sieci kolei, dworcowi i wreszcie ludziom uwięzionym w zdewastowanej przestrzeni miast.
Łódź, Katowice, Żyrardów, Tychy to tylko najbardziej oczywiste przykłady. Jak zarobić na tym ozdrowieńczym procesie? Jako dawca rewitalizacji — to raz, biorca — to dwa. Zależnie od zasobności portfela.
Stara przędzalnia i tygielek
Piotr Błażejewski właściciel Matbudu wziął kredyt i kupił Starą Przędzalnię w centrum Żyrardowa. Za 10 mln zł zamierza stworzyć tu centrum handlowo-hotelarskie dla wymagających klientów, którzy podobnie jak on docenią wyjątkowy charakter starej fabryki. Remont tani nie jest, ale to go nie zraża. Stara Przędzalnia została wpisana do rejestru zabytków i wszystkie decyzje budowlane trzeba konsultować z konserwatorem. Piotr Błażejewski to typowy rewitalizacyjny dawca — na kupionych od miasta terenach prowadzi proces odnowy.
— Nie jestem żyrardowianinem, ale zakochałem się w tym wyjątkowym mieście. Otwieramy w pierwszym kwartale przyszłego roku. Komercję chcę połączyć ze sztuką — mówi właściciel Starej Przędzalni.
Oprócz hotelu, restauracji i sklepów z odzieżą w centrum będzie można też kupić mieszkanie, powstanie również atelier rzeźbiarskie.
Andrzej Duda z kolei pracował kiedyś w żyrardowskich zakładach lniarskich. Od dwóch lat prowadzi kawiarnię Tygielek w centrum miasta, obok magistratu, na odnowionym placu Jana Pawła II. Ożył wspólnie z Żyrardowem.
— Praca w zakładach się skończyła, a miasto zabrało się za restaurowanie centrum, więc zdecydowałem się wynająć pomieszczenia i spróbować wbić się w koloryt miejsca. Tym bardziej że okolica nam piękniała i spacerowiczów było więcej — przyznaje Duda.
Pieniądze pożyczył z miejskiego centrum wspierania przedsiębiorczości. A Tygielek szybko wyrósł na centrum spotkań żyrardowian. Co i rusz odbywają się tu koncerty i wystawy. Wieczorem w weekendy stoliki trzeba rezerwować. Andrzej Duda to typowy biorca rewitalizacji — skorzystał na stworzonych przez samorząd warunkach.
W zachwalanym przez Dudę i Błażejewskiego Żyrardowie na rewitalizacji znają się jak nigdzie na Mazowszu. Włókniarskie miasto dostało już dofinansowanie z Unii Europejskiej na siedem projektów rewitalizacyjnych. Wyremontowano dwie szkoły, dwie ulice, trwa odnowa zabytkowego parku Dreszera.
— Biznesmeni włączyli się już bardzo zdecydowanie w rewitalizację. Jesteśmy aktywni, więc jesteśmy wiarygodni — tłumaczy Krzysztof Ciołkiewicz, prezydent Żyrardowa.
Jak pomagają
Żyrardów ma prostą strategię pozyskiwania inwestorów do rewitalizacji powierzchni po upadłym zakładzie lniarskim w centrum. Kiedy znajduje chętnego na konkretną nieruchomość, budynek przejmuje od syndyka za długi zrobione przez lata przez włókniarzy i odsprzedaje przedsiębiorcy bez obciążeń. Na zachętę zwalnia go również z podatku od nieruchomości.
Nim w żyrardowskim magistracie pojawił się szef Matbudu, naprzeciwko — w pofabrycznych budynkach zabytkowej tkalni — podwoje otwarła Galeria Żyrardów, w której zainstalowali się kupcy. Odrestaurowanie hali i przystosowanie jej do funkcji handlowych kosztowało właściciela — Pekao Development — ponad 6 mln zł.
— Na największy z obiektów pofabrycznych, tzw. nową przędzalnię o pow. 15 tys. mkw., również mamy inwestora. Są to Chińczycy. Najprawdopodobniej będzie tu montownia sprzętu AGD, magazyny i część naukowo-badawcza — dodaje prezydent Ciołkiewicz.
Dobre miejsca
Wiele polskich miast ma opracowane długoterminowe lokalne programy rewitalizacji. Wyznaczony kwartał ulic i terenów, które zamierza objąć projektem. Takie opracowania zwykle można znaleźć na internetowych stronach magistratów. Przy okazji warto zajrzeć w plan remontów i inwestycji na dany rok. Dlaczego to ważne? Bo wtedy — tak jak zrobił to Andrzej Duda — z dużym prawdopodobieństwem będzie można przewidzieć, w którym miejscu inwestować. Gdzie warto zlokalizować pub, sklep, a gdzie galerię. Jak miasto odnowi elewacje, wspomoże uruchomić wyższą szkołę, bibliotekę, dofinansuje wystawę, dom kultury, postawi latarnie, chodniki poprawi, skwerek zrobi, to i ludzie wyjdą w miasto. Przykłady? Stara Praga w Warszawie, ulica Ząbkowska, krakowski Kazimierz, ul. Piotrkowska w Łodzi.
I z innej bajki: Gliwice.
— „Nowe Gliwce” to projekt dofinansowany z UE. Rewitalizujemy tereny po byłej kopalni Gliwice przy ul. Bojkowskiej, uzbrajamy działki pod inwestycje. Będzie tu strefa aktywności gospodarczej. W ramach tego projektu powstanie też inkubator przedsiębiorczości wspierający poczynania małych firm. Już uruchomiliśmy Gliwicką Wyższą Szkołę Przedsiębiorczości. Koniec projektu przewidujemy na listopad przyszłego roku — mówi Tomasz Szulc z Agencji Rozwoju Lokalnego w Gliwicach.
Na Śląsku znany jest też przypadek Johanna Brosa, który w latach 70. wyjechał z Polski, by powrócić po upadku muru berlińskiego i zająć się rewitalizacją poprzemysłowych zabytków w Katowicach. Biznesmen z sukcesem prowadzi dziś m.in. galerię rzeźby i malarstwa w kopalni Wilson, między robotniczymi dzielnicami miasta — Nikiszowcem a Giszowcem.
Warto również wspomnieć o wartej 600 mln zł inwestycji na 30 ha po kopalni Gottwald, w tych samych Katowicach, prowadzonej przez Węgrów z TriGranit. Silesia City Center z ogrodami na dachu, fontannami i wieloekranowym kinem ma być sercem miasta — połączeniem dziś i jutra. Zabytkowe budynki po kopalni Gottwald i wieża wyciągowa Jerzy pozostaną. Powstanie nawet kaplica. 80 proc. lokali w Silesii jest już sprzedanych, mimo iż deweloper zapowiadał, że cena metra kwadratowego powierzchni będzie o 50 proc. wyższa niż w innych śląskich centrach handlowych.
Sukcesy ma też Łódź. Ogromnym projektem jest tu przebudowa XIX-wiecznej fabryki Izraela Poznańskiego na centrum handlowo-rozrywkowe Manufaktura. Teren z kilkunastoma ceglanymi budynkami przy Ogrodowej ma pomieścić m.in. multipleks i hotel.
Wszystkie te działania już przynoszą wymierne efekty. W Żyrardowie, od kiedy ruszyła kompleksowa rewitalizacja miasta, cena 1 mkw. gruntu wzrosła z 5 zł do 500 zł.
Ten skok pokazuje, dlaczego za rewitalizacyjnymi projektami warto się rozglądać.
Przychylniejsze prawo
Już niebawem rewitalizacja będzie mogła odbywać się w także w formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). UE chętnie wspiera projekty infrastrukturalne z udziałem przedsiębiorców. Na początku października wejdzie w życie ustawa z 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (DzU z 2005 r., nr 169, poz. 1420).
— Ustawa wprowadza wiele rozwiązań uwzględniających specyfikę PPP, dzięki którym tworzy się „przyjazne środowisko” dla tego typu przedsięwzięć — mówi Anna Glapa z Ministerstwa Gospodarki i Pracy.
Przykładowo gmina podpisuje umowę z lokalnym przedsiębiorcą, której celem jest zrealizowanie przedsięwzięcia o charakterze publicznym. Może to być np. budowa i eksploatacja oczyszczalni ścieków czy zakładu energetycznego, urządzenie mieszkań w pomieszczeniach XIX-wiecznych magazynów. Partner prywatny dostarcza część bądź całość potrzebnego kapitału na jego realizację. Wszystko jednak dzieje się pod okiem podmiotu publicznego.
— Umowa o PPP reguluje kwestie związane z realizacją przedsięwzięcia. Określa się w niej m.in. cel przedsięwzięcia i jego harmonogram, zobowiązania partnerów (w tym dotyczące finansowania), alokację ryzyk finansowych, normy jakościowe i standardy związane z realizacją przedsięwzięcia oraz inne postanowienia dotyczące wdrażania przedsięwzięcia — mówi Anna Glapa.
— Przedsiębiorcy mogą przez wiele lat czerpać korzyści z realizacji takich przedsięwzięć, zaś strona publiczna pozyskuje nie tylko partnera z kapitałem, ale też możliwość skorzystania z wiedzy i doświadczenia prywatnego inwestora. Dzięki temu środki publiczne wykorzystywane są w efektywny sposób, a realizowane przedsięwzięcia są jakościowo lepsze — zapewnia Anna Glapa.
Warto dodać, iż wykaz umów zawartych przez samorząd z inwestorem prywatnym w ramach PPP ma być dołączony (w formie załącznika) do ustawy lub uchwały budżetowej gminy lub miasta.