Na koniec czerwca 2018 r. Murapol miał w budowie 6236 mieszkań. Do końca roku liczba ta wzrośnie do 7 tys. W najbliższych latach będzie to jednak szczyt rozmachu inwestycyjnego dewelopera. W budowie chce on utrzymywać około 5 tys. lokali. To pochodna planów sprzedażowych. Spółka nie zamierza już ścigać się na liczbę sprzedanych mieszkań. Stawia za to na dużą powtarzalność swojego wyniku. Celem jest sprzedaż 3,5-4 tys. mieszkań rocznie, niezależnie od doraźnych wahań koniunktury.
— Budujemy w segmencie popularnym lub lekko podwyższonym. Jesteśmy fabryką mieszkań. Ważniejsza od liczby jest dla nas powtarzalność projektów i to, czy osiągną marże, które zakładamy w momencie zakupu gruntów. Obecnie są one satysfakcjonujące. Oczywiście dostrzegamy wyższe koszty robocizny i materiałów, ale remedium jest prowadzenie procesu projektowego wewnątrz organizacji. Od 2016 r. mamy własne biuro projektowe i wszystkie inwestycje przygotowujemy samodzielnie. W mojej ocenie, około 80 proc. kosztów budowy jest pochodną procesów intelektualnych na etapie projektowania — mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu.
Księgowy labirynt
Sprawozdanie finansowe Murapolu za 2017 r. wykazuje 186,3 mln zł przychodów i 120,2 mln zł zysku netto. Ten ostatni jest o 5 proc. niższy od zysku z 2016 r. Jednak w oparciu o międzynarodowe standardy rachunkowości Murapol klasyfikuje siebie jako jednostkę inwestycyjną. W tym ujęciu zysk to w praktyce pochodna wyceny podmiotów zależnych od Murapolu. W 2017 r. ich wartość bilansowa wzrosła o 250,4 mln zł. Jeśli nie uwzględniać kupionych w 2017 r. niemal 33 proc. akcji Skarbca Holdingu (właściciel Skarbca TFI) i prawie 10 proc. deweloperskiego Polnordu — o 157 mln zł. Ponad połowa tej kwoty (86,8 mln zł) to wzrost wartości Abadon Real Estate, będącej wykonawczym ramieniem Murapolu — firmą budowlaną, biurem projektowym i hurtownią materiałów budowlanych w jednym. W ciągu miesiąca przed dniem bilansowym jej akcje zdrożały o 43 proc. Kolejne 28,3 mln zł dołożył Polski Deweloperski FIZ, a 17,9 mln zł — Locomotive Management. To część struktury, która pomogła Murapolowi przekształcić się w holding inwestycyjny. Posiada 39 proc. certyfikatów Polskiego Deweloperskiego FIZ (resztę ma Murapol), w którym skupione są niektóre spółki prowadzące projekty deweloperskie. Na pozostałe 36 spółek i FIZ-ów ze sprawozdania finansowego przypadło 23,9 mln zł wzrostu wartości bilansowej.
Murapol prezentuje również wynik pro forma, będący odpowiednikiem księgowości deweloperskiej. W tym ujęciu, przy stabilnych przychodach, zysk za 2017 r. był o 57 proc. niższy od tego z 2016 r.
— Spadek zysku pro forma w 2017 r. był głównie spowodowany przez niższe przekazania mieszkań klientom. W 2017 r. wykazaliśmy w wynikach przekazania tylko 1148 mieszkań, w porównaniu do ponad 2 tys. w 2016 r. Poinformowaliśmy rynek, że przekazania skokowo wzrosną w 2018 r. Oczekujemy przekazań na poziomie 2,6 tys. mieszkań, czyli o 120 proc. więcej niż w 2017 r. — mówi Nikodem Iskra.
Docelowo sprawozdawczość deweloperska ma być właściwą sprawozdawczością spółki.
— Analizujemy termin przejścia na nowe standardy. Prawdopodobnie nastąpi to bliżej ogłoszenia harmonogramu pierwszej oferty publicznej naszych akcji (IPO), którą obecnie planujemy na drugą połowę 2019 r. W kontekścieterminu IPO będziemy jeszcze przyglądać się temu, co się dzieje w kwestii pracowniczych planów kapitałowych (PPK). Chcemy przeprowadzić debiut w sposób optymalny — zarówno uwzględniając wewnętrzne uporządkowanie spółki, jak i wybierając odpowiedni moment od strony sytuacji na rynku kapitałowym — informuje Nikodem Iskra.
Czy to oznacza, że jeśli program PPK nie zostanie uruchomiony, Murapol zrezygnuje z debiutu?
— Nie chciałbym takiej tezy stawiać, ale mając na uwadze podaż kapitału, niewątpliwie jest to jeden z zewnętrznych czynników, który trzeba wkalkulować w wybór czasu i powodzenie oferty — mówi Nikodem Iskra.
Zmiana modelu finansowania
Nie uwzględniając wpływów ze sprzedaży nowych akcji, do końca 2019 r. spółka chce sprowadzić wskaźnik długu netto do kapitałów własnych poniżej 0,6. Na koniec 2017 r. wynosił on 1,3, co jest słabym wynikiem, porównując do giełdowych deweloperów. 9 lipca Agencja EuroRating obniżyła ocenę wiarygodności kredytowej Murapolu, zwracając uwagę nie tylko na wzrost zadłużenia, ale również pogorszenie sytuacji płynnościowej.
Murapol przestawia się jednak na obsługę klientów wpłacających pieniądze równomiernie do postępów budowy. Zarzuca systemy płatności 10/90 i 20/80, oznaczające, że nabywca mieszkania wpłaca przy podpisaniu umowy deweloperskiej 10 czy 20 proc. wartości lokalu, a pozostałą, zasadniczą część, po zakończeniu inwestycji. W 2017 r. tego typu umowy stanowiły około 30 proc. ogółu. W 2018 r. system 10/90 został zupełnie zaniechany. System 20/80 jest zaś ograniczany. Ma obejmować nie więcej niż 10-12 proc. umów.
— W poprzednich latach kredytowaliśmy naszych klientów w stopniu nieco większym niż konkurencja. Obecnie nie ma takiej potrzeby, wyniki sprzedaży za pierwsze półrocze 2018 r. wzrosły, przy istotnym polepszeniu samej struktury sprzedaży. Pytanie, czy taka potrzeba pojawi się w przyszłości w związku z nowymi regulacjami? Natomiast inną kwestią są wpływy, których oczekujemy w najbliższych kwartałach z umów zawartych w tych systemach w latach poprzednich. Nie mogę mówić o kwotach, ale wpływy gotówki będą rekordowe — podkreśla Nikodem Iskra.
Spółka nie podaje prognoz finansowych, ale na podstawie historycznych wyników, danych o sprzedaży i przekazaniach mieszkań można założyć, że na lata 2018-19 Murapol ma już zabezpieczone przychody przekraczające 1 mld zł, przy czym tylko część tej kwoty przyniesie sprzedaż w systemach 10/90 i 20/80 z lat ubiegłych.
Deweloper bez przybudówek
Ostatnio Murapol sprzedaje nie tylko mieszkania. W czerwcu 2018 r. pozbył się akcji Skarbca i Polnordu. Pierwszy pakiet akcji kupił rok temu, drugi — zaledwie pół roku temu. Wycofał się też z zapowiadanego kupna klubu piłkarskiego Widzew Łódź, choć został jego sponsorem. Przekazując te informacje, spółka tłumaczyła je porządkowaniem grupy kapitałowej przed debiutem giełdowym. Tego samego argumentu używa prezes Murapolu w rozmowie z „PB”.
— Te zakupy i plany były ciekawe dla obserwatorów, ale mniej istotne dla wzrostu wartości spółki. Jest pewien dysonans między tym, co jest interesujące w przekazie medialnym, a tym, czego oczekują inwestorzy. Postanowiliśmy wrócić do korzeni i uporządkować spółkę jako typowego dewelopera mieszkaniowego. Murapol przez 17 lat zajmował się działalnością deweloperską, a inwestycji w Skarbiec i Polnord dokonano w jednym roku. Od potencjalnych inwestorów słyszymy, że jeśli będą chcieli zdywersyfikować portfel, to oddzielnie kupią sobie aktywa finansowe, klub sportowy czy cokolwiek innego. Nie potrzebują do tego pośrednictwa Murapolu, a nawet inwestując w przyszłości w nasze akcje, zainicjują dyskonto — z uwagi na niedeweloperskie aktywa. Nie chcielibyśmy podlegać rozważaniom co do dyskonta, które wychodzą poza biznes stricte deweloperski — zaznacza Nikodem Iskra.
Oczekiwaniami inwestorów motywowany był także podział giełdowego Marvipolu na deweloperski Marvipol Development i sprzedający samochody British Automotive Holding (BAH). Operację przeprowadzono na przełomie 2017 i 2018 r. Od tego czasu akcje obu spółek tanieją.
— Nie żałuję. Jest to transparentne dla rynku, a to, że kursy idą w dół, jest odzwierciedleniem obecnej sytuacji na giełdzie. Kapitał po prostu odpływa — mówi Mariusz Książek, prezes i duży akcjonariusz Marvipolu i BAH.
Ze sprzedaży akcji Skarbca i Polnordu Murapol uzyskał 92,5 mln zł. Nawet po uwzględnieniu dywidendy, jaką wypłacił Skarbiec, Murapol na transakcjach stracił 10,8 mln zł. Transakcje zbiegły się z przeceną obligacji Murapolu notowanych na giełdzie. Ostatnio Murapol przesunął zaś o rok lub dwa terminy zakupu gruntów w Siewierzu, za 16,2 mln zł netto.
— Decyzja o sprzedaży wynika z nowego podejścia do podstawowego biznesu i naszej strategii. Sprzedaliśmy aktywa powyżej średnich cen giełdowych z ostatniego okresu. Nie chcieliśmy spekulować, czy wyceny będą wyższe za parę miesięcy. Jeśli Siewierz ma być kanwą do snucia jakichś domysłów, to zwracam uwagę, że równie dobrze mogliśmy odstąpić od tej inwestycji, ale tego nie zrobiliśmy, gdyż widzimy w tym projekcie potencjał na kolejne lata. Poza tym tylko w maju kupiliśmy grunt w Krakowie oraz mniejsze, niewymagające raportowania, działki w Katowicach i Łodzi, a także wpłaciliśmy zadatek na kolejne działki w Krakowie. W czerwcu kupiliśmy grunt w Edynburgu i Wrocławiu. Gdybyśmy nie mieli pieniędzy, to byśmy ich nie kupili — podkreśla Nikodem Iskra.
Mieszkania tylko w Polsce?
Ostatnio Murapol jednak nie tylko kupował grunty, ale również sprzedawał. Tak się stało z działką kupioną dwa lata wcześniej w Mahlow pod Berlinem. Murapol zapłacił za to miejsce 1,45 mln EUR netto. Znalazł jednak chętnego do odkupienia parceli za 6,2 mln EUR. Nawet biorąc pod uwagę, że euro jest obecnie trochę tańsze niż dwa lata temu, daje to 20,4 mln zł zysku.
— Trudno oprzeć się propozycji pozwalającej zarobić czterokrotność zainwestowanej kwoty w ciągu dwóch lat. Takie sytuacje zdarzają się raz na kilka dekad i my ten moment wykorzystaliśmy — uważa Nikodem Iskra.
Podkreśla, że nabywcą został niemiecki inwestor branżowy, a możliwość sprzedaży za kwotę czterokrotnie wyższą od ceny zakupu to konsekwencja uzyskania niezbędnych do uruchomienia budowy decyzji administracyjnych.
W Niemczech Murapol ma jeszcze grunt w innej podberlińskiej miejscowości — Zossen.
— W 2017 r. uzgodniliśmy z gminą i doprowadziliśmy do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego pod naszą koncepcję zabudowy — zapewnia Nikodem Iskra.
Możliwe jednak, że budowa nie ruszy. Podobnie zresztą, jak w szkockim Edynburgu, gdzie Murapol ma pozwolenie na budowę 30 mieszkań przy London Road. Sposób rozstania z działką w Mahlow skłania Murapol do rozważenia weryfikacji swojej strategii działania poza Polską.
— Rozważamy różne scenariusze. Ponieważ osiągnęliśmy sukces w pierwszych krokach, jakie postawiliśmy za granicą, cały czas analizujemy rynek nieruchomości gruntowych. Nie wykluczamy jednak skoncentrowania się wyłącznie na procesie uzyskiwania niezbędnych pozwoleń administracyjnych i odsprzedaży tak przygotowanych działek. Jak widać, jesteśmy sobie w stanie radzić z formalnościami w Europie Zachodniej. Natomiast względem wykonawstwa nie mamy takiego doświadczenia jak w Polsce. Oczywiście to tylko jedna ze strategii. Wiele będzie zależało od cen gruntów, kosztów robocizny i spodziewanych marż — komentuje Nikodem Iskra.