Niemal dwa lata temu Murapol - w którym 98 proc. udziałów mają amerykański fundusz Ares i Griffin Capital Partners - odwołał ofertę publiczną akcji. Ówczesną decyzję tłumaczył zwiększoną niepewnością rynkową.
- Murapol powstrzymały dwa zdarzenia, do których doszło w trakcie oferty. Po pierwsze, rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych. Drugim powodem było pojawienie się Omicrona, nowego wariantu koronawirusa. Wszystko to ostudziło nastroje na rynkach kapitałowych, a także pogorszyło nastawienie do sektora mieszkaniowego – mówi nam rozmówca znający kulisy sprawy.
Odwołując debiut, deweloper zapewnił, że „rozważy możliwość przeprowadzenia oferty publicznej w przyszłości, gdy warunki rynkowe będą bardziej sprzyjające”. Wszystko wskazuje na to, że ten moment zbliża się wielkimi krokami, bo według nieoficjalnych ustaleń PB trwają prace nad prospektem emisyjnym Murapolu. Kiedy może dojść próby sprzedaży akcji dewelopera inwestorom?
- Prace powinny pójść szybko, bo prospektem zajmują się ci sami doradcy co poprzednio. Nie trzeba go pisać od zera, wystarczy zaktualizować. Giełdzie również zależy na tym IPO, bo mamy koniec września, a na głównym rynku nie było żadnego debiutu. Wszyscy liczą, że ta oferta „otworzy rynek” - mówi nasz informator dobrze znający sprawę.
Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, do IPO dojdzie jeszcze w tym roku. Jaką wartość będzie miała oferta? Można założyć, że z punktu widzenia sprzedającego będzie miała sens, jeśli uda się sprzedać akcje za kilkaset milionów złotych, a niektórzy eksperci mówiąc nawet o 0,5 mld zł.
Czarny koń branży
Zdaniem naszych rozmówców wejście Murapolu na giełdę to naturalny ruch. Spółka działa na rynku od 22 lat, a ostatnie 2-3 lata pokazały, że dobrze radzi sobie nawet w najmniej sprzyjających warunkach. Według danych serwisu RynekPierwotny.pl w trudnym 2022 r., gdy sprzedaż 13 największych deweloperów spadła aż o 34 proc., Murapol zanotował najniższy, jedynie 2-procentowy spadek.
„Wynik sprzedaży w 2022 r. praktycznie nie ustąpił wynikowi z rekordowego 2021 r. Taki stan rzeczy spółka tłumaczy optymalną jakością własnej oferty produktowej, przystępnej cenowo i skierowanej do najszerszego segmentu rynku, a także modelem biznesowym wyróżniającym się wyjątkową na tle rynku odpornością na kryzys. Tajemnicą poliszynela jest jednak wyjątkowa w branży aktywność oraz skuteczność dewelopera w promowaniu własnych inwestycji, za którą już od dość dawna podążają adekwatne wyniki sprzedaży” - komentowali wynik eksperci serwisu RynekPierwotny.pl.
W pierwszym półroczu 2023 sprzedaż Murapolu była stabilna - przekroczyła 1,5 tys. lokali (829 w drugim kwartale).
Motory wzrostu
Spółce szczególnie sprzyja obniżka stóp procentowych i rosnąca popularność zakupów inwestycyjnych, przede wszystkim zaś boom na mieszkania napędzany Bezpiecznym kredytem 2 proc.
- Posiadamy szeroką ofertę kompaktowych mieszkań w segmencie popularnym i popularnym premium, która niemal w całości spełnia kryteria tego programu - podkreślał Nikodem Iskra, prezes Murapolu, przy okazji prezentacji półrocznych wyników.
Z danych Rednet Property Group (RPG) wynika, że popyt na tego typu lokale jest obecnie ogromny.
- Mniejszych mieszkań błyskawicznie ubywa w ofertach deweloperów. Nie ma jednak czym ich zastąpić, ponieważ podaż takich mieszkań, zwłaszcza z bliskim terminem realizacji, jest coraz bardziej ograniczona - mówi Ewa Palus, szefowa działu analiz RPG.
Murapol tymczasem zapewnia, że budowa idzie pełną parą. Na koniec czerwca spółka miała w realizacji 6,1 tys. lokali na 32 osiedlach.
Także na mieszkania inwestycyjne, których w połowie 2023 r. Murapol miał w ofercie ponad 3,1 tys., popyt jest coraz większy. Z najnowszych danych firm Metrohouse i Credipass wynika, że w II kw. 2023 r. aż 45 proc. nieruchomości w Polsce nabywano właśnie jako inwestycje. Rok wcześniej odsetek ten wynosił 41 proc.
W dłuższym terminie pozycję spółki może dodatkowo wzmocnić rozwój rynku PRS (z ang. private rented sector - najem instytucjonalny), ocenianego przez ekspertów jako perspektywiczny. Z danych firmy Walter Herza wynika, że choć zasoby PRS-ów w Polsce regularnie się powiększają, lokale te są obecnie prawie w 100 proc. wynajęte.
Murapol ma spore doświadczenie w tym segmencie, ponieważ buduje mieszkania pod wynajem instytucjonalny dla platformy LifeSpot, prowadzonej przez swojego większościowego udziałowca.
Marazm na parkiecie
Spółka nie skomentowała naszych informacji o wznowieniu przygotowań do debiutu na GPW. Rynek nie ma jednak wątpliwości, że byłby to przełom - ostatnie IPO na warszawskim parkiecie odbyło się niemal dwa lata temu.
- W grudniu 2021 r. na GPW zadebiutował STS. W 2023 r. jedna spółka podjęła próbę, jednak zakończyła się ona niepowodzeniem. Na giełdzie niewiele się dzieje m.in. dlatego, że obecnie inwestorzy preferują fundusze dłużne. Choć stopy zwrotu z funduszy akcji wynoszą 30 proc. i więcej, nie przekłada się to na saldo napływów. Drugą kwestią jest atrakcyjne oprocentowanie lokat. Gdyby spadło poniżej 4 proc., wzrosłyby szanse na powrót klientów na giełdę – uważa Sobiesław Kozłowski, dyrektor departamentu analiz i doradztwa w Noble Securities.
Nastawienie inwestorów do deweloperów mieszkaniowych jest pozytywne. Odzwierciedlają to kursy czołowych przedstawicieli sektora, które po wyraźnym wzroście od początku roku są obecnie blisko historycznych bądź wieloletnich maksimów. Na pierwszy rzut oka spółki te mogą wydawać się drogie, ale rynek bardzo im sprzyja - sądzę, że nie powiedziały jeszcze ostatniego słowa w kwestii wolumenu sprzedaży i rentowności, a w konsekwencji wyników finansowych w najbliższych latach. Mamy program Bezpieczny kredyt 2 proc., spadek WIBOR-u i pierwszą obniżkę stóp procentowych, której skala zaskoczyła rynek. Przy silnym popycie mieszkań zaczyna brakować, co będzie wywierać presję na ceny. Ta nierównowaga popytu i podaży może się utrzymywać w kolejnych kwartałach. Sytuacja rynkowa w szczególności sprzyja podmiotom, które są w stanie sprawnie uzupełniać ofertę. Dlatego spodziewam się, że analitycy podwyższą prognozy.
Rynek obligacji deweloperów mieszkaniowych odżył. Fundusze dłużne zwiększają aktywa, a zarządzający znów przychylnym okiem patrzą na deweloperów mieszkaniowych. Widać to wyraźnie po rosnącym wolumenie obligacji, emitowanych najczęściej w celu zakupu gruntów. Deweloperzy dobrze odrobili lekcję z kryzysowego 2022 r. – obronili marże, wytrzymali presję na obniżkę cen mieszkań oraz, co okazało się szczególnie ważne, mocno się zdelewarowali. W bilansach jest sporo miejsca na nowy dług, co pozwoli na zwiększanie podaży i zysków.