Dywersyfikacja to podstawowa zasada, którą poleca się inwestorom. Może więc jest to też dobry sposób na ograniczenie ryzyka w inwestowaniu w condohotel? Założenie wydaje się słuszne, bo zamiast kupowania jednego pokoju w jednym hotelu, można kupić kilka czy kilkanaście udziałów w różnych lokalach znajdujących się w różnych projektach. Dzięki temu mamy niemal pewność, że nie stracimy wszystkich zainwestowanych pieniędzy.
Dla inwestorów sprzedaż przez dewelopera udziału w pokoju ma też swoje złe strony. Na wypadek najczarniejszego scenariusza upadłości hotelu — im mniej współwłaścicieli, tym łatwiej jest się zorganizować i działać w zgodzie, aby biznes podnieść z kolan — co na przykład udało się w Polsce w przypadku inwestycji w Mielnie. Bez wątpienia sytuacja jest trudniejsza, jeśli pojedynczy pokój hotelowy ma 10, 20 czy 40 współwłaścicieli. Wtedy może się okazać, że w całym obiekcie inwestorów jest kilkuset czy nawet kilka tysięcy.
Udziały podnoszą sprzedaż
Trudno jednak zrozumieć, dlaczego w Polsce dotychczas przedsiębiorcy nie zaoferowali sprzedaży ułamkowych praw do pokojów w swoich projektach condo. Przykłady z Zachodu pokazują bowiem, że takie działanie wpływa pozytywnie na osiągane ceny, bo przy zakupie udziałów inwestorzy zazwyczaj akceptują odrobinę wyższą stawkę.
Oferowanie udziałów ma też niebagatelny wpływ na dynamikę sprzedaży pokoi hotelowych. Ponad cztery lata temu Peter Butterworth z firmy Barrasford and Bird przytaczał dane, z których wynikało, że przeważająca większość nieruchomości, w których sprzedaży pośredniczyła ta firma, było sprzedanych właśnie na zasadzie częściowych udziałów. Sugerował on nawet, że dzięki temu zabiegowi poziom sprzedaży może być nawet kilka razy wyższy, niż gdyby możliwe było nabywanie tylko całych pokoi hotelowych.
Jako przestrogę warto dodać, że w ten właśnie sposób sprzedawany był luksusowy hotelu ze SPA w Walii (Corran Resort and SPA). Za pojedynczy apartament trzeba było zapłacić ponad 450 tys. GBP, ale udział na poziomie 1/26 kosztował 18 tys. GBP. W zamian za to operator hotelu obiecywał wypłacać inwestorowi po 10 proc. tej kwoty rocznie przez 10 lat, a potem rentowność miała nawet wzrosnąć do 12 proc.
Zbyt piękne, żeby było prawdziwe? Czas pokazał, że niestety tak. W sieci można znaleźć informację o tym, że hotel popadł w problemy, a inwestorzy nie otrzymywali obiecanych pieniędzy. Gdyby tego było mało, to strona internetowa firmy pośredniczącej w sprzedaży jest w przebudowie od 2017 r.
Z gwarancją zysku
Drugą różnicą w ofertach hoteli, w które można zainwestować w Polsce i na Zachodzie, jest gwarancja ceny odkupu.
Kupując pokój w hotelu, można mieć w umowie zagwarantowaną cenę odsprzedaży nieruchomości po kilku latach za 100, 120 czy na przykład 150 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.
Z jednej strony jest to mechanizm, który uspokaja inwestorów. Ci zastanawiają się często, co stanie się z obiecanymi im zyskami w momencie, w którym hotel będzie trzeba poddać renowacji. Co do zasady pokoje należy odświeżać co 6-7 lat. Poważniejsze prace remontowe powinny być realizowane co 12 lat, a raz na 30-50 lat trzeba się pokusić o gruntowną renowację obiektu. Ponadto gwarancja ceny odkupu daje inwestorom poczucie bezpieczeństwa, gdyby chcieli wyjść z inwestycji i nie mogli znaleźć wtórnego nabywcy na swoją nieruchomość na rynku.
Gwarancja taka wydaje się też naturalną konsekwencją tego, że formuła najmu zwrotnego — na czym faktycznie opiera się model condohotelowy — jest dla firmy tworzącej hotel sposobem na finansowanie inwestycji.
Gdyby nie realizowała tego celu za pomocą pieniędzy indywidualnych inwestorów, musiałaby pożyczyć je w banku, czyli też zwrócić je w ciągu kilku lat. W teorii więc cała koncepcja gwarantowania ceny odkupu jest logiczna. Problemy oczywiście mogą się zacząć w momencie, gdy zaczniemy drążyć temat tego, jak gwarancja jest później realizowana. Czy hotelarz ma obowiązek tworzenia rezerw na przyszłe wykupy i gromadzenia ich na jakimś rachunku powierniczym? Czy inwestor ma możliwość kontroli tego, w jaki sposób firma wywiązuje się z tej obietnicy?
Najważniejsze jest to, że trzeba się zastanowić, skąd operator hotelowy ma wziąć pieniądze na wywiązanie się z danych inwestorom gwarancji. Przykład? Przytoczmy znowu walijski hotel Corran Resort and SPA. Oprócz bardzo hojnej obietnicy wypracowywanych regularnie zysków w materiałach marketingowych można też było znaleźć zapis o tym, że po pięciu latach można skorzystać z opcji sprzedaży nieruchomości operatorowi za minimum 125 proc. pierwotnej ceny. W sumie więc inwestując w ten hotel, można było po pięciu latach odzyskać łącznie 175 proc. wyłożonego kapitału (gwarantowana rentowność plus cena odkupu). Sama firma oferująca takie warunki, aby do biznesu nie dokładać, musiałaby więc w ciągu pięciu lat wypracować zysk rzędu przynajmniej 200-300 proc. ceny płaconej przez inwestora. Mało realne, prawda?
Nawet gdyby firma u zarania nie miała złych intencji, aby zdefraudować pieniądze inwestorów, to przy takich obietnicach bardzo łatwo o sytuację, w której zbyt hojne zobowiązania stają się kulą u nogi biznesu. O ile ten nie dawałby wystarczających przychodów, to nie byłoby pieniędzy, którymi można by dzielić się z inwestorami.
Niestety praktyka pokazuje, że nie można mieć tu złudzeń. Dodatkowe zabezpieczenia, dywersyfikacja i gwarancje nie chronią inwestorów ani w Polsce, ani na Zachodzie. Przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu setek tysięcy złotych konieczne jest sprawdzenie realności założeń biznesplanu, historii, doświadczenia i kondycji finansowej firmy, której materiały marketingowe obiecują kilkukrotnie wyższy poziom zysków niż na bezpiecznej bankowej lokacie. Dotyczy to tak samo nieruchomości, jak i każdej innej inwestycji.
Przestrogą, oprócz wspomnianego hotelu w Walii, mogą też być inne inwestycje ze „stajni” Barrasford and Bird. W sieci można znaleźć różne negatywne opinie inwestorów na temat hotelu na greckiej wyspie Samos, ale też w murach szkockiego zamku Taymouth czy francuskiego Chateau. Jeszcze 4-5 lat temu inwestycje te kusiły niskim progiem wejścia, czyli możliwością zakupu jedynie udziału w pokoju hotelowym, bardzo hojnymi gwarancjami rentowności(rzędu nawet 10-12 proc. zainwestowanego kapitału rocznie) i cen odkupu (125- -150 proc. pierwotnej ceny po pięciu czy dziesięciu latach).
Dość świeżym przykładem upadłości condohotelu na Zachodzie jest też inwestycja Hever Hotel w hrabstwie Kent. Tam też obiecywano 10 proc. stopy zwrotu oraz to, że po pięciu latach od zakupu będzie można skorzystać z opcji odsprzedaży pokoju hotelowego. Jak donosi „The Telegraph”, pokoje hotelowe zostały sprzedane za około 30 mln GBP. W wyniku upadłości hotelu zarządzaniem zajęła się nowa firma i zaproponowała inwestorom inną formę wynagradzania, gdzie słowo „gwarancja” już nie występuje ani w kontekście rentowności, ani opcji odsprzedaży.