Kto nie chciałby zarabiać na wynajmie nieruchomości 9 czy 10 proc. w skali roku, i to jeszcze z gwarancją? Na chętnych czekają dziesiątki ofert sprzedaży pokoi w condohotelach rozsianych w górach, nad morzem czy w otoczeniu mazurskich jezior. W Polsce powstają tysiące pokoi hotelowych, które można kupić na własność i wynająć operatorowi hotelowemu, czerpiąc z tego tytułu zysk. W założeniu model jest korzystny dla obu stron. Inwestor osiąga zyski nawet kilka razy wyższe niż to, co oferują banki na lokatach. Ponadto nie zajmuje się zarządzaniem, a jego zainteresowanie nieruchomością może ograniczać się jedynie do wystawiania co jakiś czas faktury. Do tego właściciel pokoju może niemal za darmo spędzać wakacje w „swoim” hotelu.
Z drugiej strony firma budująca hotel także na takim rozwiązaniu zyskuje. Model najmu zwrotnego — bo na tym właśnie polega rozwiązanie, o którym mówimy — pozwala wykorzystywać do budowania obiektu kapitał inwestorów. Jest on przeważnie tańszy, długoterminowy i łatwiejszy do pozyskania niż na przykład kredyt bankowy.
Teoretycznie obie strony umowy powinny być zadowolone, ale niestety przykłady kilku condohoteli (we Władysławowie, Krakowie, Wrocławiu, Ostródzie czy Mielnie), które w ostatnich latach nie wywiązały się z obietnic danych inwestorom, pokazują, że nie zawsze musi tak być. Bardzo ważny jest tu fakt, że to firma budująca hotel jest silniejszą stroną w umowie. To od jej rzetelności, profesjonalizmu i uczciwości w dużej mierze zależy, czy inwestorzy, którzy powierzą jej oszczędności, będą zadowoleni ze swojej decyzji.
Kura może nie przeżyć porodu
Bardzo ważne jest więc, aby rzetelnie weryfikować materiały marketingowe condohoteli. Z łatwością bowiem obietnica 9 czy 10 proc. zysku rocznie może zakończyć się klęską całego hotelu. Powód? Zbyt hojne obietnice mogą doprowadzić do niewypłacalności hotelu. Zobrazujmy to przykładem.
Załóżmy, że w nadmorskiej miejscowości jest do sprzedania pokój hotelowy za 300 tys. zł netto. Od tej kwoty liczymy 10 proc., czyli operator hotelowy powinien inwestorowi wypłacić 30 tys. zł rocznie. Nikt nie jest jednak tak nieroztropny, aby zarządzać hotelem charytatywnie. Sam operator na całym biznesie też musi przecież zarobić, a do tego ponosi niemałe koszty utrzymania, zarządzania, sprzątania, marketingu itd. Wydaje się, że pokój musi zarobić przynajmniej dwa razy tyle, aby było czym dzielić się z inwestorami. Efekt? Pokój hotelowy musi wygenerować przychód w kwocie 60 tys. zł. Nie będzie to proste. Jeśli bowiem założymy, że średnio w całym roku stawka za wynajem pokoju wyniesie 250 zł, to pokój musiałby być wynajęty przez 240 dni w roku. Mało realne założenie nad Bałtykiem. Tym bardziej jest to rozwiązanie ryzykowne, że przecież kiedyś w końcu przyjdzie do rodzimej gospodarki kryzys lub chociaż poważniejsze spowolnienie gospodarcze. Wtedy popyt na usługi hotelowe przestanie w końcu rosnąć szybciej niż liczba dostępnych miejsc noclegowych. Mogą wtedy spaść notowane przez hotele wskaźniki obłożenia i stawki za wynajem. I choć jest to truizm, to każdy inwestor powinien wiedzieć, że gwarancja udzielana przez condohotel działa tak długo, jak długo działa sam hotel. Jeśli ten upadnie, to i nie będzie komu wypłacać czynszów.
Paradoksalnie, bardziej roztropne może być poszukiwanie przez inwestora mniej hojnych obietnic. Wtedy warto pamiętać o kwestii indeksacji czynszów o wskaźnik inflacji. Bardzo często, podpisując umowę z operatorem hotelowym, inwestor łączy się z nim przecież na 10 czy więcej lat. W rezultacie, jeśli dziś operator hotelowy zobowiązuje się wypłacić nam 15 tys. zysku w skali roku, to przy 2,5-procentowej inflacji w dziesiątym roku kwota ta będzie miała taką wartość jak dzisiejsze 11,7 tys. zł. Przed taką utratą wartości pieniądza w czasie może chronić zapis w umowie o indeksacji czynszu o wskaźnik inflacji publikowany przez GUS (CPI) czy Eurostat (HICP).
Bezpieczniejszy udział w zyskach
Może więc bezpieczniejszym rozwiązaniem jest czerpanie zysków z wynajmu pokoju hotelowego poprzez udział w zyskach generowanych przez hotel? I tak, i nie. Rozwiązanie to przeważnie polega na tym, że zysk z noclegów udzielanych w całym hotelu trafia do „wspólnego worka”. Potem 40, 50 czy 70 proc. z tej kwoty przekazywane jest właścicielom proporcjonalnie do cen, które zapłacili za swoje pokoje hotelowe.
Z jednej strony rozliczenie takie jest więc bezpieczniejsze dla stabilności finansowej całego biznesu w okresie gorszej koniunktury. Wraz ze spadkiem popytu na noclegi operator hotelowy będzie musiał mniej płacić właścicielom poszczególnych pokoi. Z drugiej strony im lepsza koniunktura, tym zyski inwestorów wyższe — w skrajnych przypadkach nawet dwucyfrowe.
Ale uwaga! Taki system rozliczeń nie ustrzeże przed nierzetelnymi firmami. Doskonałym przykładem jest sytuacja, w której hotel, nie umożliwiając weryfikacji poziomu obłożenia, rozlicza się z inwestorami na podstawie podawanych przez siebie liczb na temat tego, jak obiekt w ostatnim czasie był wynajmowany.
Zdarzają się także sytuacje, w których z ceny pobytu tylko nieproporcjonalnie mała część jest zaliczana jako koszt noclegu. Przykład? Hotel sprzedaje weekendowe pakiety dla par za 500 zł. Nie znaczy to jednak, że do podziału między operatora hotelowego i inwestorów jest cała ta kwota. Firma może najpierw potrącić większą część tej sumy na poczet kosztu śniadania czy dostępu do basenu, a do podziału z inwestorami trafia np. kwota rzędu 100 zł.
Ponadto należy pamiętać, że w parze z wyższym procentowym udziałem w zyskach idzie też zazwyczaj większy zakres odpowiedzialności finansowej inwestora. I tak, jeśli operator obiecuje oddać inwestorowi nawet 60-80 proc. zysku z wynajmu, to w skrajnym przypadku może się okazać, że ten będzie musiał ponosić nie tylko koszty podatku czy ubezpieczenia nieruchomości, ale też opłaty administracyjne, a nawet pokryć koszty wymiany wyposażenia lokalu, gdy ten zostanie zdewastowany przez gości.
Procent sfinansujesz sam
Istnieje też ryzyko, że wysokie stopy zwrotu inwestor finansuje sobie sam, płacąc dużo za metr lokalu. Warto więc sprawdzić, o ile droższe są metry sprzedawanych pokoi hotelowych od cen obowiązujących w okolicy. Oczywiście pewna różnica jest uzasadniona faktem, że hotele są przeważnie budowane w wyższym standardzie i z zachowaniem wyższych wymagań co do materiałów czy chociażby rozwiązań przeciwpożarowych. Jeśli jednak za metr pokoju trzeba zapłacić 3-4 razy więcej niż za metr nowego mieszkania zbudowanego po sąsiedzku, to sytuacja wygląda podejrzanie.
Dlatego przy inwestycji rzędu kilkuset tysięcy złotych wydaje się konieczne, aby przed podpisaniem umowy sprawdzenie inwestycji powierzyć specjalistom znającym się na meandrach rynku nieruchomości — prawnikowi od strony zastosowanych w umowie zapisów czy osobom znającym się na rynku hotelowym w kwestii realności obietnic składanych przez condohotel.
Dobrym pomysłem jest też kupowanie pokoju w hotelu poza sezonem. Czemu? Wtedy będziemy mogli sprawdzić, czy kurort, który nas interesuje, nie pustoszeje kompletnie po rozpoczęciu roku szkolnego. Możemy dzięki temu z większym spokojem i dosłownie na chłodno ocenić, jak realistyczne są zapewnienia sprzedawców condohoteli o trwającym cały rok sezonie.