W ostatnich latach nawet 40-50 tys. osób rocznie kupowało pierwsze mieszkanie na wynajem — wynika z szacunków stowarzyszenia Mieszkanicznik. Skłaniała je do tego rentowność — nawet kilka razy wyższa niż oprocentowanie bankowej lokaty. Ale co to właściwie jest rentowność wynajmu i jak ją liczyć? Sprawa tylko z pozoru wydaje się prosta. Można wziąć pod uwagę możliwy do osiągnięcia czynsz, pomnożyć przez 12 (miesięcy w roku) i odnieść do ceny zapłaconej za mieszkanie. Załóżmy, że trzypokojowe lokum w Warszawie można wynająć za 3 tys. zł miesięcznie. Nieruchomość taką można kupić już za około 400 tys. zł. Prosta kalkulacja sugeruje rentowność na poziomie 9 proc. w skali roku.
Problem w tym, że wynik ten niewiele mówi o tym, ile na danym lokalu faktycznie można zarobić. Co więcej, może się zdarzyć, że zysk na rękę będzie nawet o połowę niższy. Powód? Po pierwsze cena mieszkania prawie nigdy nie pokrywa się z kwotą, którą za lokum trzeba było zapłacić. Nie można przecież zapomnieć o kosztach transakcyjnych (np. PCC — podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna) oraz wydatkach na remont czy wyposażenie potrzebne, aby lokal zaproponować najemcom. Mało tego, na konto wspólnoty lub spółdzielni musimy co miesiąc przelać należności za opłaty administracyjne, opłacić rachunki czy raty kredytu, a ponadto nikt nie daje nam gwarancji, że nasz lokal będzie wynajęty przez 12 miesięcy w roku.
Potrąć okres niewynajęcia
Zacznijmy więc od początku, czyli od prognozy przychodów. Racjonalnie jest założyć, że mieszkanie będzie stało puste przez miesiąc czy dwa w roku. Jest to tym bardziej uzasadnione, jeśli szukaniem najemców zajmie się pośrednik czy firma zarządzająca najmem. Zarówno pierwsza, jak i druga opcja kosztuje rocznie mniej więcej jednomiesięczny czynsz. Nawet więc jeśli profesjonalna firma znajdzie najemcę szybciej, to kosztować to będzie tyle, jakby mieszkanie przez miesiąc w roku stało puste. W naszym przypadku załóżmy wynajęcie przez 10,5 miesiąca w roku, co oznacza, że mieszkanie może wygenerować przychód w kwocie 31,5 tys. zł rocznie. Mało tego — lokal na wynajem generuje nie tylko przychody, ale też niemało kosztów. Co miesiąc, niezależnie od tego, czy najemcy są czy też ich nie ma, musimy wnosić opłaty administracyjne. Do tego może dojść podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste czy przekształcenie tego prawa we własność. W modelowym przypadku możemy założyć, że to wszytko kosztować nas będzie 7,2 tys. zł rocznie. W efekcie dochód z naszego przykładowego lokalu już stopniał do 24,3 tys. zł rocznie.
Nie zapomnij o podatku
Na tym jednak nie koniec. Od przychodów z wynajmu trzeba jeszcze zapłacić podatek. Najpopularniejszą formą rozliczeń z fiskusem (w 2017 r. wybrało ją około 80 proc. właścicieli mieszkań na wynajem) jest ryczałt. Przy przychodach nieprzekraczających 100 tys. zł rocznie pochłonie on 8,5 proc. czynszu minus opłaty administracyjne. W naszym przykładzie jest to kwota 2167,5 zł rocznie. W efekcie roczny dochód z wynajmu topnieje z pierwotnych 36 tys. do 22,1 tys. zł.
Cena to nie wszystko
Inwestor musi jeszcze policzyć, ile tak naprawdę kosztuje mieszkanie, za które właściciel chce 400 tys. zł. Cena zakupu to bowiem nie wszystko, o czym trzeba pamiętać. Do tej kwoty należy dodać koszty transakcyjne (podatek PCC, opłaty sądowe, taksę notarialną czy prowizję płaconą pośrednikowi). W naszym przykładzie założyliśmy, że uda się to wszystko sfinansować za 16 tys. zł. Niemniej ważne są też koszty remontu i wyposażenia mieszkania. Załóżmy, że w przypadku mieszkania z drugiej ręki cała inwestycja zamknie się w kwocie 40 tys. zł. W sumie wiec zakup lokalu w naszym przypadku pochłonie nie 400, ale 456 tys. z. Do tej właśnie kwoty należy odnieść wcześniej oszacowany dochód z wynajmu (22,1 tys. zł). Okaże się wtedy, że mieszkanie po uwzględnieniu wszystkich kosztów może dać roczny zysk w wysokości 4,9 proc. kosztu nabycia. To prawie o połowę niższa rentowność niż obliczone na podstawie przychodu 9 proc.
Kredyt pomoże lub pogrąży
Jeśli inwestor posiłkuje się kredytem, to powyższe obliczenia należy skorygować w przynajmniej trzech miejscach. Po pierwsze, po stronie kosztów należy uwzględnić odsetki od kredytu. Czemu tylko odsetki, a nie całą ratę? Tylko odsetki są faktycznym kosztem. Część kapitałowa raty obniża nasze zadłużenie wobec banku, czyli niejako buduje nasz majątek. Przyjmijmy więc, że kupując lokal, pożyczyliśmy 300 tys. zł z banku (na 25 lat z oprocentowaniem na poziomie 4 proc.). W pierwszym roku zapłacimy z tego tytułu prawie 11,9 tys. zł odsetek. To obniża nasz dochód z wynajmu do poziomu 10,2 tys. zł. Dla porządku nie powinniśmy też zapominać o koszcie zaciągnięcia kredytu. Przeważnie zawiera się w przedziale 1-3 proc. wartości zaciąganego długu. Do ceny nabycia mieszkania należy więc dodać np. 5 tys. zł. W efekcie cena nabycia w tym przypadku rośnie nam do 461 tys. zł. Z drugiej jednak strony, kupując mieszkanie z pomocą kredytu, angażujemy mniej własnego kapitału. Właśnie dlatego od ceny nabycia (461 tys. zł) należy odjąć kapitał pożyczony przez bank (300 tys. zł). Dlaczego?
Bo w całym koszcie lokalu kapitał własny inwestora to 161 tys. zł. Aby obliczyć rentowność zakupu mieszkania z pomocą kredytu, musimy więc odnieść dochód po potrąceniu kosztów i odsetek (10,2 tys. zł) do kwoty zaangażowanego kapitału własnego, co daje solidny wynik na poziomie ponad 6,4 proc. w skali roku. Tani kredyt pozwala więc zarobić proporcjonalnie więcej na kapitale zaangażowanym w zakup mieszkania. Niestety ten mechanizm to miecz obosieczny — korzystamy na nim, jeśli oprocentowanie kredytu jest niższe niż rentowność wynajmu mieszkania kupionego za gotówkę, ale odwrotna sytuacja może mieć miejsce, gdy kredyty zdrożeją.
Jako ciekawostkę warto dodać, że w omawianym przypadku podstawowa stopa procentowa musiałaby wzrosnąć z obecnych 1,5 do 3 proc., aby czynsz wynajmu przestał pokrywać całą ratę kredytu i do około 5 proc., aby przedstawione w powyższym przykładzie mieszkanie przestało w ogóle przynosić dochód, czyli żeby w pierwszym roku spłacania długu zysk z wynajmu nie pokrywał nawet odsetek od kredytu.