W ostatnich tygodniach dobre nastroje inwestorów na rynku mieszkaniowym mogło zmącić kilka informacji. Najpierw REAS JLL poinformował, że w pierwszym kwartale deweloperzy z największych miast sprzedali o 10 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Potem bank centralny dodał do tego informacje o tym, że banki komercyjne planują utrudnić dostęp do kredytów hipotecznych. Jakby tego było mało, to co miesiąc GUS dokłada do tych informacji dane na temat spadającej liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy dostali w pierwszym kwartale pozwolenia.
Lata tłuste, lata chude…
I choć po kilku latach jedynie dobrych informacji o biciu przez deweloperów kolejnych historycznych rekordów słabsze dane są pewną nowością, to wciąż daleko im do takich, które można już nazwać zapowiedzią rychłego załamania rynku mieszkaniowego. Przy rekordowo niskich stopach procentowych i wciąż dynamicznie rosnącym funduszu płac wspieranym przez transfery socjalne trudno spodziewać się poważnych perturbacji w mieszkaniówce. Koronny powód pozostaje tu niezmienny — w Polsce wciąż brakuje mieszkań, a fakt, że społeczeństwo się bogaci, powoduje, że coraz więcej osób wchodzi do grupy, którą stać na własne „M”. W tym kontekście wszystkie przytoczone wcześniej negatywne informacje wydają się danymi o małej wadze. Z łatwością można znaleźć dla nich kontrargumenty. I tak na przykład deweloperzy radzą sobie ze spadkiem przychodów, podnosząc ceny mieszkań.
W ten sposób 10-procentowy spadek liczby sprzedanych lokali przestaje być aż tak złą informacją. Jeśli ponadto — tak jak zapowiada rząd — już niedługo łatwiej będzie kupić działki o statusie rolnym w obszarach administracyjnych miast, to deweloperzy będą mogli powiększać swoje banki ziemi i uzyskiwać więcej pozwoleń na budowę. Pomóc w tym może też czekająca na podpis prezydenta ustawa liberalizująca specustawę mieszkaniową. Jeśli natomiast chodzi o banki udzielające kredytów mieszkaniowych, to do zapowiedzi zaostrzania przez nie polityki kredytowej należy podchodzić z dystansem. Niedaleko szukając, podobnie sytuacja miała wyglądaćw pierwszym kwartale tego roku. Wtedy też instytucje zapowiadały utrudnienia i tych zapowiedzi nie zrealizowały. Warto przypomnieć, że przez ostatnich 50 miesięcy prawie w ogóle nie zmieniał się koszt kredytu hipotecznego. Przeciętne RRSO nowo udzielonego kredytu poruszało się w tym okresie w przedziale od 4,5 do 4,7 proc. — wynika z danych NBP.
…ale wciąż na nie czekamy
Z drugiej strony każdy, kto kupił mieszkanie, musi być świadomy, że prawdziwe problemy na tym rynku dopiero się zaczną. I choć nikt nie wie, kiedy zakończą się tłuste lata na rynku mieszkaniowym, to z dzisiejszej perspektywy można wskazać kilka potencjalnych źródeł przyszłych lat chudych. Najważniejszy jest oczywiście poziom stóp procentowych. Te decydują nie tylko o tym, jak drogie są kredyty mieszkaniowe, ale też jak wysoko oprocentowane są bezpieczne i z punktu widzenia deponenta niemal „bezobsługowe” bankowe lokaty. I tak znacznie wyższy niż dziś koszt kredytu spowoduje, że nie tylko mniej osób będzie stać na zaciągnięcie kredytu (mniejszy popyt na mieszkania), ale też więcej osób będzie miało problemy z regulowaniem swoich zobowiązań (więcej nieruchomości licytowanych przez komorników). Z łatwością można bowiem wyobrazić sobie sytuację, że ktoś, korzystając z tanich kredytów i dobrej sytuacji na rynku pracy, nie tylko kupił mieszkanie dla siebie, ale też na wynajem. Do tego, korzystając z okazyjnie niskiej miesięcznej raty, postanowił wziąć nowy samochód w leasing bądź na raty. W takim przypadku nagły wzrost poziomu stóp procentowych może być druzgocący dla domowego budżetu. I choć dzisiejsze prognozy rynkowe uznają taki scenariusz za mało prawdopodobny, to powrót stóp procentowych do poziomu z połowy 2012 r. oznaczałby wzrost raty kredytu zaciągniętego na 30 lat i kwotę 500 tys. złotych z obecnych 2,5 tys. zł do 3,6 tys. zł, czyli o 30 proc. Część zadłużonych mogłaby tego nie wytrzymać.
Ważne jest oczywiście też to, że przy okazji tak znaczącego podwyższenia stóp procentowych znacznie wyższe byłoby też oprocentowanie bankowych depozytów. W efekcie dzisiejsi inwestorzy, chętnie kupujący mieszkania na wynajem, mogliby zamiast tej ryzykownej inwestycji wybrać bezpieczną lokatę bankową dającą 4-5 proc. odsetek w sakli roku każdemu, a nie jak dziś tylko nowym klientom przez 3 miesiące i jedynie do kwoty 10-20 tys. zł.
Trudniej o pracę i najemców
Czkawką mieszkaniówce mogłoby się też odbić pogorszenie na rynku pracy. W prosty sposób spadek zatrudnienia oznacza gwałtowne ograniczenie popytu na mieszkania. Moglibyśmy wtedy szybko przypomnieć sobie o tym, że ceny nieruchomości potrafią spadać, a na nabywcę mieszkania trzeba czekać przynajmniej kilka miesięcy. Mało tego, gorsze dane z rynku pracy mogłyby spowodować odpływ imigrantów zarobkowych. Ci odpowiadają za dużą część popytu na mieszkania na wynajem. Dokładną liczbę trudno oszacować, ale może ona wynosić nawet 100-200 tys. lokali. Bez imigrantów zarobkowych mogłoby się okazać, że wynajem mieszkania nie jest wcale tak prosty jak dziś, a stawki za wynajem mogłyby spaść.
To oczywiście nie zamyka katalogu potencjalnych problemów, którym w przyszłości będą musieli stawić czoła właściciele mieszkań na wynajem. Dziś jednak mało kto traktuje tak rządowy program Mieszkanie+. To lekceważenie jest konsekwencją przede wszystkim perturbacji przy okazji startu programu. Efekt jest taki, że zapowiedzi mówią o budowie ponad 100 tys. mieszkań, a faktycznie oddanych do użytkowania zostało na razie kilkaset. To nie stanowi wciąż żadnej poważnej konkurencji dla mieszkań znajdujących się na rynku.
Jeśli już mowa o działaniach państwa, którym inwestorzy powinni się bacznie przyglądać, to forsowane przez UOKiK powołanie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego nie pozwala zapomnieć o realnym ryzyku upadłości w gronie firm deweloperskich. Niemniejsze zawirowania na rynku mieszkaniowym mogłyby przynieść problemy finansowe banków udzielających deweloperom kredytów na budowę ich osiedli. Tu oczywiście przezwyciężyć problemy może pomóc prawo pozwalające na przejęcie przez inną instytucję banku z problemami.
Od strony kupujących mieszkania wciąż realnym zagrożeniem jest jednak fakt, że pieniądze zdeponowane na deweloperskich rachunkach powierniczych — przeważnie prowadzonych w bankach udzielających deweloperom kredytów — są gwarantowane przez BFG do kwoty 100 tys. EUR. Uzupełnieniem tych gwarancji ma być właśnie wspomniany wcześniej deweloperski fundusz gwarancyjny. Prace nad stosowną ustawą wciąż prowadzone są na szczeblu rządowym.