Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z 99-proc. bonifikatą i dopłaty do czynszu dla zarabiających 12 tys. miesięcznie — między innymi takie zmiany przegłosował sejm na ostatnim posiedzeniu. Tym samym nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która ma dostarczyć grunty pod budowę „rządowych czynszówek”, została wykorzystana do zmiany zasad kilku głośnych w ostatnim czasie ustaw.
Sejm zaakceptował pomysły rządu, który chce, aby ponadprzeciętne zarobki przestały być problemem w dostępie do programu Mieszkanie na Start. Chodzi o dopłaty do czynszów dla osób gorzej zarabiających. Tak, nie jest to pomyłka. Nowelizacja zakłada, że singiel zarabiający bez mała 4,6 tys. zł lub pięcioosobowa rodzina z dochodem prawie 12 tys. zł miesięcznie będą mogli dostać rządową dopłatę do czynszu najmu.
Nowelizacja zakłada bowiem podniesienie górnej granicy zarobków netto singla z obecnego poziomu 60 proc. średniego dochodu w gospodarce narodowej do 100 proc. tej stawki. Każda kolejna osoba w rodzinie podnosi dotychczas limit dochodowy o 30 pkt proc., a nowelizacja proponuje, aby było to po 40 pkt proc. na każdą dodatkową osobę. Co prawda w Warszawie przy zarobkach na poziomie prawie 4,6 tys. zł na rękę, zakup z pomocą kredytu kawalerki na własność jest poważnym obciążeniem dla domowego budżetu singla, ale już w miastach o niższym poziomie cen takie zarobki są wystarczające, aby bez większych problemów mieszkanie kupić lub nająć na zasadach rynkowych. Trudno zrozumieć, dlaczego rząd chce umożliwić osobom przyzwoicie zarabiającym ubieganie się o budżetowe dopłaty do czynszu, które w założeniu miały trafiać do osób, których na rynkową ofertę nie stać.
Bezkonkurencyjna konkurencja
Już dane na temat rozkładu dochodów Polaków publikowane przez GUS i Eurostat pozwalają oszacować, że obecnie około 77 proc. Polaków ma takie zarobki, że mogliby ubiegać się o rządowe dofinansowanie. Tym samym jeśli wejdzie w życie regulacja uchwalona przez niższą izbę parlamentu, to wynagrodzenie niemal przestanie być przeszkodą w ubieganiu się o rządowe dopłaty do czynszu. Dla porządku warto dodać, że w ustawie zapisana jest tylko górna granica dochodów, które pozwalają ubiegać się o pieniądze. Istnieją też mniej konkretne zapisy odnośnie do minimalnych dochodów pozwalających na wynajem mieszkań budowanych w ramach programu Mieszkanie+. Te mają być ustalane lokalnie na takim poziomie, aby pozwalały na utrzymanie.
To zła informacja dla setek tysięcy Polaków czerpiących dochody z wynajmu mieszkań. Dla tych osób jest prawdziwym szczęściem, że budowa forsowanych przez rząd czynszówek przeciąga się w czasie. Mieszkania te mogą stanowić poważną konkurencję dla rynkowej oferty wynajmu. Ktoś mógłby powiedzieć, że to nieprawda, bo przecież mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie+ mają być wynajmowane na zasadach rynkowych. Jest w tym ziarno prawdy, ale przecież tylko najemcy lokali budowanych w ramach rządowego programu mogą liczyć na dopłaty do najmu, a wtedy płacą za mieszkanie mniej niż na rynku (przeważnie o 10-30 proc.). Gdyby tego było mało, to beneficjenci programu Mieszkanie+ mogą stopniowo dochodzić do własności lokalu, co nie wymaga ponoszenia ryzyka w postaci zaciągania kredytu hipotecznego.
Dochody to nie wszystko
Z oceny skutków regulacji ustawy dotyczącej programu Mieszkanie na Start można oszacować, że przeciętny beneficjent programu będzie mógł liczyć na około 300 zł dopłaty przez 15 lat, co w sumie daje kwotę 54 tys. zł. W przeliczeniu na beneficjenta koszt jest około dwa razy wyższy niż w zakończonym programie dopłat do zakupu mieszkań Mieszkanie dla młodych.
Oczywiście trzeba mieć świadomość, że żeby skorzystać z rządowych dopłat, najpierw inwestor musi zbudować nieruchomości w porozumieniu z gminą. Ta będzie miała wpływ nie tylko na to, jaki budynek na jej terenie powstanie, ale też na wybór najemców. To gmina wskaże, które grupy społeczne (np. emeryci, rodziny wielodzietne czy wychowujące dzieci z niepełnosprawnościami) będą mogły wynająć lokal w pierwszej kolejności. Dopiero potem najemcy będą mogli ubiegać się o dopłaty, a jednym z warunków ich uzyskania jest np. nieposiadanie w chwili składania wniosku prawa własności do mieszkania lub domu. Nie jest więc tak, że każdy może dostać pieniądze z budżetu.
Ponadto dziś największym ograniczeniem jest oczywiście brak mieszkań, wobec których można stosować dopłaty. Na stronie BGK w wykazie gmin biorących udział w programie znajdziemy tylko jedną jednostkę samorządu terytorialnego — Białą Podlaską. I choć na razie te wszystkie ograniczenia pozwalają właścicielom mieszkań na wynajem spać spokojnie, to nie powinno ulegać wątpliwości, że sukces programu Mieszkanie+ jest dla nich scenariuszem negatywnym — szczególnie teraz, gdy kryteria dochodowe dla najemców ubiegających się o rządowe dopłaty mają zostać bardzo wyraźnie zliberalizowane.
Przekształcenie z bonifikatą
Na tym jednak nie koniec szokujących zmian, na które natknie się wytrwały czytelnik nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Nowelizacja ta już po raz trzeci zmienia zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Przypomnijmy — co do zasady od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste działek wykorzystywanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Dlaczego to dość świeże prawo ma zostać znowu zmienione? Jest to po części efekt niezbyt płynnej współpracy między warszawskim samorządem a Ministerstwem Infrastruktury. Temu drugiemu bardzo zależy na szybkim przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność i dlatego wprowadza nowe ułatwienia w tym zakresie. I tak na przykład nowelizacja zezwala na przekształcenie użytkowania we własność, jeśli na działce znajdują się budynki inne niż mieszkalne. Powierzchnia użytkowa tych mieszkalnych musi stanowić przynajmniej 70 proc. łącznej powierzchni wszystkich budynków stojących na działce. Co więcej, jeśli udział budynków niemieszkalnych jest wyższy, to prawo zachęca do podziału działki. O taką zmianę może wnioskować zarząd spółdzielni lub wspólnoty. Normalnie wymagana byłaby zgoda właścicieli mieszkań lub członków spółdzielni, bo przecież podział nieruchomości to działanie wykraczające poza zwykły zarząd. Nowelizacja ma też wprowadzić 99-procentową bonifikatę na jednorazową opłatę za przekształcenie użytkowania we własność. Na preferencyjne zasady mogą liczyć np. rodziny wielodzietne, kombatanci czy osoby niepełnosprawne.
Bez centralnego planowania
A co ma się zmienić w samej ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości? Ostatecznie program Mieszkanie+ zrywa z pomysłem wynajmu mieszkań za czynsze ustalane centralnie przez Radę Ministrów. Lokale mają być wynajmowane na zasadach rynkowych (przy czym przystępność stawek ma być gwarantowana przez wcześniej wspomniane rządowe dopłaty do czynszów). Nowelizacja ma urealnić zasady Mieszkania+ i spowodować, że wykorzystanie działek z zasobu stanie się opłacalne także dla firm komercyjnych. Czas pokaże, czy to się uda.
W myśl nowelizacji w zasobie ma się też pojawić więcej działek. Spółki skarbu państwa w zamian za nie będą uzyskiwały wynagrodzenie rynkowe, a przy sprzedaży działek pozostających w gestii Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa czy Agencji Mienia Wojskowego instytucje te otrzymają cenę pomniejszoną o 10 proc.