W I kw. rynek hipoteczny żył jeszcze programem Bezpieczny kredyt 2 proc., bo banki realizowały wnioski, które napłynęły w końcu roku. Kwiecień pokazał, że nawet bez programu rynek nadal jest rozgrzany, ale pojawiają się już pierwsze oznaki możliwych problemów w przyszłości.
Niebezpieczny wzrost wskaźnika
Od sześciu kwartałów rośnie udział kredytów o wskaźniku LTV (z ang. loan to value) powyżej 80 proc. obrazujący stosunek wysokości pożyczanej kwoty do wartości zabezpieczenia kredytu. Ich odsetek wzrósł ponaddwukrotnie — z 17 proc. w 2022 r. do 38,30 proc. na koniec marca.
— To oczywisty skutek kolejnego produktu poprzedniego rządu — gwarancji rządowej dla brakującego wkładu własnego kredytobiorcy. Jednocześnie jest to jeden z sygnałów psucia rynku kredytów hipotecznych. Wkład własny kredytobiorcy pełnił i powinien pełnić nadal istotną rolę dotyczącą oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. To, co niepokojące, to rosnący dynamicznie udział kredytów o wskaźnikach LTV przekraczających 80 proc. Ten bufor bezpieczeństwa, który zawsze był cenny dla sektora bankowego, został zdekomponowany wprowadzeniem kredytu z gwarancją skarbu państwa, zwalniającym kredytobiorców z obowiązku posiadania wkładu własnego. To jest niepokojące, podobnie jak wydłużający się okres spłaty kredytu. Mamy do czynienia na rynku z klientami słabszymi ekonomicznie. To może być problem w przyszłości, jeśli zmiany gospodarcze i zmiany na rynku finansowym będą przebiegały gorzej, niż zakładamy — mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.
Oznaką słabszej kondycji finansowej nowych kredytobiorców jest wydłużanie okresu zapadalności nowo udzielanych kredytów. W porównaniu z wynikami notowanymi w IV kw. 2023 r. o 4,16 pkt proc. spadł udział kredytów o okresie zapadalności do 15 lat. Jednocześnie o 4,17 pkt wzrosła wysokość udziału kredytów o okresie zapadalności między 25 a 35 lat.
Kredyty frankowe z dwucyfrowym NPL
Jakość portfela kredytów złotowych jest bardzo dobra. Udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,14 proc. na koniec marca i był niższy zarówno w ujęciu kwartalnym, jak też rocznym. Inaczej wygląda sytuacja z portfelem kredytów walutowych, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Udział kredytów zagrożonych wyniósł aż 16,02 proc. na koniec marca i był wyższy o 3,65 pkt proc. niż kwartał wcześniej oraz o 7,44 pkt niż rok wcześniej.
— To nie jest rezultat słabej kondycji kredytobiorców frankowych, lecz ich świadomego zaprzestawania obsługi spłaty kredytów frankowych w związku w wejściem w spór sądowy z bankiem. Łącznie liczba pozwów w sprawach frankowych przekroczyła już 160 tys. — mówi Jacek Furga.
Wzrost wciąż napędzany programem
W I kw. Polacy zawarli 64 504 umowy kredytowe na cele mieszkaniowe, a połowę stanowiły zobowiązania w ramach programu Bezpieczny kredyt 2 proc., które nie zostały zrealizowane w 2023 r. W skali kwartału spadek liczby udzielonych kredytów wyniósł 6 proc. i był związany z wyjątkowo wysoką akcją kredytową w końcu 2023 r.
Banki udzieliły kredytów o wartości 26,876 mld zł, o 4,5 proc. niższej w porównaniu z IV kw. 2023 r. W skali roku rynek zanotował oczywisty wzrost — wartość udzielnych kredytów mieszkaniowych zwiększyła się o ponad 193 proc., a ich wartość o prawie 260 proc.
W I kw. banki udzieliły 55 364 kredytów na stałą stopę procentową (łącznie, tj. zarówno nowo zawartych, jak też aneksowanych umów o kredyt). Liczba nowo podpisanych umów kredytowych o okresowo stałym oprocentowaniu wyniosła w tym okresie 53 340, co stanowiło 82,58 proc. łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Wobec odsetka notowanego w poprzednim kwartale oznaczało to wzrost o 2,06 pkt proc.
Taki był całkowity stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów na koniec marca.
Ceny mieszkań wciąż w górę
I kw. 2024 r. przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań we wszystkich największych miastach. Największy wzrost średniej transakcyjnej ceny powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nastąpił w Warszawie — do 13 986 zł za m kw., czyli o 5,54 proc. w skali kwartału. W Poznaniu i Łodzi zarejestrowano nieznacznie niższy — o 5,38 proc., do 9804 zł, i 5,27 proc., do 7745 zł. W Krakowie płacono średnio 12 316 zł, czyli o 4,67 proc. więcej niż kwartał wcześniej, a w Gdańsku 11 118 zł, więcej o 4,37 proc.
— W skali roku za sprawą Bezpiecznego kredytu 2 proc. wzrosty były znacznie większe — dwucyfrowe. W Warszawie to 17 proc., w Poznaniu powyżej 21 proc., we Wrocławiu powyżej 20 proc., podobnie w Krakowie. Uspokoiła się natomiast sytuacja na rynku najmu. Od paru kwartałów jest stabilizacja, a nawet lekka korekta cenowa, co wynika z niższego napływu imigrantów z Ukrainy, ale również faktu rozwiązywania problemów mieszkaniowych przez dotychczasowych najemców przez zaciąganie kredytu w ramach Bezpiecznego kredytu 2 proc. lub zakupu mieszkań poza tym programem — mówi Jacek Furga.
Od stycznia do marca deweloperzy oddali do użytkowania 29 430 mieszkań, o 25,30 proc. mniej niż kwartał wcześniej, co jest zjawiskiem naturalnym i wynika z cykliczności rynku. Rozpoczęli budowę 41 994 lokali, co oznacza kwartalny wzrost o 22,33 proc. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wyniosła 50 028 (wzrost o 6,6 proc. w skali kwartału)
— Nie czekając na to, czy Kredyt na start będzie, czy nie, deweloperzy zwiększają liczbę pozwoleń budowlanych. Rośnie także liczba rozpoczynanych budów, a liczba mieszkań oddawanych do użytkowania jest oczywiście pochodną tego, co się wydarzyło na tym rynku przed dwoma, trzema i czterema laty, bo cykl inwestycyjny to dziś cztery-pięć lat — mówi przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.