Fundusz zarządzany przez Griffin Real Estate zdecydował się sprzedać nieruchomości biurowe i handlowe Echo Investment (Echo), w której ma 66 proc. akcji. Nabywcą jest Redefine Properties, spółka notowana na giełdzie w Johannesburgu i korzystająca tam ze statusu REIT.
Oznacza on preferencje podatkowe w zamian za regularne wypłaty rozproszonemu akcjonariatowi zysków z czynszów uzyskiwanych przez spółki zależne. W polskim prawie konstrukcja ta jest nieobecna. Nie oznacza to jednak, że nad Wisłą nieobecne są REIT. Holendersko-francuskie Unibail-Rodamco jest m.in. właścicielem trzech głównych centrów handlowych Warszawy — Arkadii, Galerii Mokotów i Złotych Tarasów. Brytyjskie Segro intensywnie inwestuje w centra magazynowe.
Megatransakcja…
Żadna pojedyncza transakcja REIT nie miała jednak tej skali co przejęcie nieruchomości Echa przez Redefine. — Pracowaliśmy nad tą transakcją z Redefine od wielu miesięcy. W trakcie tych rozmów stworzyliśmy z naszymi nowymi partnerami plan dalszego rozwoju spółki na podstawie nowo pozyskanego kapitału. Naszym celem będzie stworzenie dominującego funduszu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości biurowych i handlowych — zaznacza Maciej Dyjas, partner w Griffinie.
Od strony technicznej transakcja sprowadzi się do tego, że Redefine obejmie 75 proc. plus jeden udział w spółce Echo Prime Properties (EPP), do której zostaną przeniesione budynki Echa. Ich wartość została oszacowana na 1,19 mld EUR, czyli 5,15 mld zł. Za udziały w EPP Redefine zapłaci 75 proc. tej kwoty pomniejszone o dług netto i powiększone o kapitał obrotowy. Jedna czwarta udziałów w EPP (minus jeden) zostanie bowiem w Echu. W takich samych proporcjach strony obejmą też nowe udziały, ale na tle zasadniczej operacji wartość tej transakcji będzie symboliczna — wyniesie niespełna 10 mln EUR (42,4 mln zł).
…z opcją na przyszłość
W stosunku do budynków biurowych i handlowych obecnie budowanych lub projektowanych przez Echo EPP będzie miała prawo złożenia pierwszej oferty kupna. W jej wyniku wartość aktywów EPP może wzrosnąć do 1,7 mld EUR (7,4 mld zł). Prawo pierwszej oferty zakłada jednak, że podmiot kontrolowany przez EPP zainwestuje jedną czwartą kapitału już zainwestowanego i potrzebnego do dokończenia budowy objętych nim obiektów. Pieniądze te będą pochodzić z podwyższenia kapitału EPP o 20,6 mln EUR (89,5 mln zł), które w takich samych proporcjach jak w głównej transakcji pokryją Echo i Redefine.
— Pozyskanie takiego partnera jak Redefine, a jednocześnie potencjalnego nabywcy naszych kolejnych obiektów w drodze tzw. prawa do złożenia pierwszej oferty pozwala nam bardziej skupić się na projektowaniu i budowie kolejnych obiektów komercyjnych. Będziemy także rozbudowywać, wynajmować i zarządzać wspólnymi aktywami. Liczymy zatem na długoterminową współpracę z nowym partnerem — mówi Piotr Gromniak, prezes Echa. Samą EPP będzie zarządzał Griffin.
— Redefine to kolejny globalny inwestor, który nam zaufał. Po Oaktree i PIMCO to trzeci globalny fundusz, który powierza nam zarządzanie swoimi polskimi aktywami. Fakt ten, w połączeniu z planem dalszego pozyskiwania kapitału na jednej lub kilku renomowanych giełdach, daje zupełnie nowe możliwości inwestycyjne, o których już teraz myślimy — mówi Przemysław Krych, prezes Griffina.