Nieruchomości: tu ceny potajemnie rosną, a tam to tylko złudzenie

Kamil Zatoński
aktualizacja: 29-05-2017, 16:37

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, zwraca uwagą na to, że rzeczywiste zmiany cen mieszkań są zaburzone przez MdM i inwestorów.

Ekspert przeanalizował dane, opublikowane przez NBP, dotyczące cen transakcyjnych w pierwszym kwartale 2017 r. Wynika z nich, że w np. w Krakowie i Wrocławiu średnie ceny używanych lokali spadły. 

„To jednak nie do końca prawda. Tak naprawdę ceny w tych miastach istotnie wzrosły – odpowiednio o 10,9 i 7,6 proc.  Nie widać tego jednak w średnich cenach, gdyż są one zaniżane przez zwiększoną liczbę zakupów mieszkań z niską ceną metra kwadratowego” – podkreśla Jarosław Sadowski.

Dane zawierają tzw. indeks hedoniczny. Pozwala on precyzyjnie pokazać, co dzieje na rynku nieruchomości, gdyż obrazuje zmiany cen dla podobnych mieszkań. Natomiast zwykła średnia może np. wzrosnąć, nawet jeśli w rzeczywistości ceny się nie zmieniły. Aby tak się stało, wystarczy, że w danym okresie sprzedano dużo więcej drogich mieszkań.

Może też się zdarzyć, że ceny rosną, a średnia się nie zmienia. Dzieje się tak na przykład, gdy nastąpi  wzrost sprzedaży mieszkań o gorszej lokalizacji czy będących w nie najlepszym stanie technicznym. 

„Z podobną sytuacją mieliśmy właśnie do czynienia w ostatnim czasie. Inwestorzy, którzy chcieli dobrze zarobić na wynajmie, bardzo chętnie kupowali lokale wymagające remontu. Później je odnawiali i wynajmowali. W ten sposób uzyskali wysoki zwrot z inwestycji” – dodaje analityk Expandera.

Ponadto w pierwszym kwartale tego roku, bardzo dużo tanich mieszkań zostało kupionych ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Suma dopłat, o które wnioskowano w pierwszych trzech miesiącach tego roku (prawie 540 mln zł), była aż o 30 proc. wyższa niż przed rokiem. Aby uzyskać dopłatę w ramach MdM-u, cena mieszkania musi mieścić się w limicie, który jest dość niski, zwłaszcza w przypadku tych z rynku wtórnego.

Tak jednak, jak w niektórych miastach średnie ceny są zaniżone (jak w Krakowie i Wrocławiu, a także w Trójmieście), tak w innych jest zgoła odmiennie. 

„W Olsztynie i Katowicach, patrząc na zmiany średniej, można odnieść wrażenie, że ceny rosną tam odpowiednio o 7,1 i 6,2 proc.. W rzeczywistości prawie się one jednak nie zmieniły. Może to wynikać ze spadku obrotu tańszymi mieszkaniami lub wzrostu liczby transakcji dotyczących droższych lokali” – uważa Jarosław Sadowski. 

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Nieruchomości: tu ceny potajemnie rosną, a tam to tylko złudzenie