Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ (MGRN FIZ) po ponad połowie dekady otworzy się na kapitał z szerokiego rynku. Termin jest nieprzypadkowy, bo jak przekonują przedstawiciele Mount TFI, nadchodzi złota era światowych REIT-ów. Ich notowania mają wspierać nie tylko długofalowe trendy, ale również pozytywny sentyment inwestorów w krótkim terminie, wywołany obniżkami stóp procentowych w strefie euro i za oceanem. Lokalnie nie przeszkodzi też zamieszanie wobec SINN-ów, potencjalnie polskich odpowiedników REIT-ów (teraz pochodzących głównie z USA i innych krajów Zachodu), nad którymi pracują ministerstwa rozwoju i finansów.
- Mamy najbardziej bycze pozycjonowanie w historii funduszu. Celomo opóźnialiśmy jego upublicznienie, aby debiut nadszedł w tak dobrych warunkach jak obecnie. Liczymy, że nasz fundusz inwestujący w REIT-y będzie dla lokalnych inwestorów łącznikiem między rynkiem nieruchomości a rynkiem kapitałowym. Wiele REIT-ów, których akcje mamy w portfelu, to posiadacze i wynajmujący znane polskie nieruchomości. Czemu korzyści z tego czerpią zagraniczni inwestorzy, a nie Polacy? Chcemy to zmienić - mówi Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI i zarządzający MGRN FIZ.
To spółka akcyjna, która posiada nieruchomości (mieszkalne, biurowe, handlowe, logistyczne czy przemysłowe) i zajmuje się wynajmem powierzchni w tych nieruchomościach. Wypłaca większość zysku akcjonariuszom w formie dywidendy (w większości państw 90 proc. rocznego zysku), dzięki czemu jest częściowo lub całkowicie zwolniona z podatku dochodowego.
Cechy funduszu
W portfelu MGRN FIZ około 80 proc. stanowią akcje amerykańskich i europejskich REIT-ów, które inwestują w nieruchomości na całym świecie. Docelowo fundusz chce mieć walory co najmniej 20 wehikułów zarabiających na najmie nieruchomości na całym świecie i w różnych branżach. Niecałe 15 proc. kapitału MGRN ulokowane jest w kontraktach terminowych (głównie zabezpieczających ryzyko walutowe), a 5 proc. w ETF-ach inwestujących w REIT-y. Geograficznie około 35 proc. instrumentów posiadanych przez MGRN FIZ notowanych jest w USA, a ponad 40 proc. w Europie kontynentalnej.
- Skupiamy się na najlepiej rozwiniętych rynkach, które są płynne i nam znane, a jednocześnie pokrywane są przez analityków. Nasza filizofia inwestycyjna jest stosunkowo prosta, ale rozpiętość stóp zwrotu duża. Wiele zależy od globalnych trendów, które teraz powinny działać na naszą korzyść, więc będziemy się ich trzymać - mówi Jakub Pacholec.
Łączna kapitalizacja MGRN FIZ w debiucie wynosiła 35,1 mln zł, a jeden certyfikat inwestycyjny został wyceniony na 858,37 zł. Zarówno emisja, jak i wykup certyfikatów ma się odbywać w cyklach miesięcznych. Zarządzają nim Jakub Pacholec i Mariusz Jagodziński. Opłata za zarządzanie wyniesie do 3 proc. wartości aktywów rocznie, a opłata za sukces 20 proc. zysku, gdy przekroczony zostanie próg 5 proc. rocznej stopy zwrotu. Jeśli chodzi o ryzyko, fundusz otrzymał ocenę 4 w skali od 1 do 7.
Wśród najczęściej wymienianych trendów są skracanie łańcuchów dostaw, nearshoring czy handel internetowy. Dzięki nim rozrastają się magazyny i centra logistyczne, na które w ujęciu sektorowym MGRN FIZ ma największą ekspozycję. Nieruchomości logistyczne to około 23 proc. portfela.
- Nie należy zapominać też o nowych technologiach, takich jak sztuczna inteligencja, która jest gorącym tematem nie tylko na giełdzie, ale również na rynku nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości może być też inwestowaniem w technologię, również użytkową. Na szczególną uwagę zasługują centra danych, bo z każdym rokiem powstaje więcej treści, które trzeba gdzieś przechować. Według danych Statisty, w latach 2024-2025 wytworzymy więcej danych niż w dotychczasowej historii ludzkości - dodaje Jakub Pacholec.
W centra danych, infrastrukturę internetową czy w inne powiązane z technologią nieruchomości zainwestowane jest 10 proc. kapitału MGRN FIZ.
Tyle pod zarządzaniem ma Mount TFI.
Sytuacja rynkowa
Nadzieje i prognozy rzeczywiście mogą brzmieć bardzo optymistycznie, ale aktualna sytuacja rynkowa pomaga zejść na ziemię. Po mocnym kryzysie w 2022 r., w którym wycena MGRN FIZ spadła o 22 proc., globalny rynek nieruchomości nadal się nie otrząsnął. W ciągu ostatnich 12 miesięcy indeks S&P Global REIT spadł o 4 proc.
- W 2023 r. wartość MGRN FIZ spadła o 0,57 proc., ale jest obecnie na dobrej drodze do zamknięcia 2024 r. ze zwyżką. Kapitalizacja rynkowa światowych REIT-ów przez długi czas spadała, mimo że ich zyski pięły się w górę. Kursy są bardzo nisko, dlatego skupujemy walory i czekamy na urealnienie wycen. W większości dużych segmentów rynki nieruchomości, na które mamy ekspozycję, wycena mnożnikowa P/FFO [cena/fundusze z operacji – red.] jest poniżej wieloletniej średniej - mówi zarządzający Mount TFI.
Jeśli chodzi o amerykańskie REIT-y, to na powrót hossy przyjdzie jeszcze poczekać. Obniżki stóp procentowych Fedu się oddalają, więc indeks S&P United States REIT od początku 2024 r. spadł o 9 proc. W strefie euro polityka pieniężna napawa optymizmem, bo cięcie stóp przewidywane jest wcześniej niż za oceanem, a mimo to indeks S&P Eurozone Property radzi sobie niewiele lepiej niż amerykański odpowiednik. W 2024 r. spadło 8 proc.
- Wierzymy, że po roku z najlepszymi zyskami gotówkowymi w historii, nadejdą zwyżki kursów globalnych REIT-ów. Wzrost stóp procentowych doprowadził do przeceny, która nie ma uwarunkowania fundamentalnego, bo jak widać obawy o kondycję rynku nieruchomości się nie zmaterializowały. Gdy wróci optymizm, to wsparty długoterminowymi trendami podniesie stopy zwrotu – dodaje Jakub Pacholec.
Opcji jest wiele
MGRN FIZ z perspektywy polskiego inwestora nie jest jedyną szansą na skorzystanie z tych potencjalnie wyższych stóp zwrotu, bo swój portfel można wzbogacić o REIT-y na wiele sposobów. Najprostszym z nich jest zakup akcji przez rachunek jednego z lokalnych maklerów. BM mBanku daje dostęp do walorów ponad 60 REIT-ów, pochodzących z USA, Wielkiej Brytanii i Niemiec. Nieco większa jest oferta XTB i DM BOŚ, które umożliwiają też inwestycję w REIT-y ze Szwajcarii, Belgii i Francji.
Inną ciekawą opcją są ETF-y inwestujące w akcje REIT-ów. Dają szerszą ekspozycję na sektor, ale jest ich w polskich domach maklerskich stosunkowo mało, co wynika z dość ograniczonej globalnej oferty (samych REIT-ów na świecie jest mniej niż 500, co nie daje dużego pola do popisu firmom prowadzącym ETF). W BM mBanku, XTB i DM BOŚ dostępne są tylko takie ETF-y, które mają rezydencję w Europie. Inwestują w REIT-y na całym świecie lub regionalnie (USA, Europa i Azja), ale firma nimi zarządzająca ma siedzibę na starym kontynencie.
Kto zapozna się z opłatami i zrozumie zasady opodatkowania, może skorzystać z zagranicznych rachunków maklerskich, takich jak Interactive Brokers czy Saxo Trader, dających możliwość zainwestowania w akcje niemal wszystkich REIT-ów (nie tylko z USA i Europy, ale też Japonii, Singapuru i Australii). Szczególnie polecane jest to inwestorom, którzy chcą uzyskać ekspozycję na azjatycki rynek nieruchomości. Polskie biura maklerskie pomijają go, a zagraniczne nie tylko udostępniają ponad 100 REIT-ów inwestujących w Azji, ale też około 50 ETF-ów posiadających ich akcje.
| Nazwa | Kapitalizacja rynkowa (w mld USD) | Kraj pochodzenia | Rodzaj nieruchomości | Cena akcji (w USD) | Stopa zwrotu 12M (w proc.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Prologis | 95,7 | USA | przemysł (logistyka) | 103,5 | -16 |
| American Tower | 80 | USA | infrastruktura komunikacyjna | 171,3 | -16 |
| Equinix | 71 | USA | centra danych | 748 | 4,9 |
| Welltower | 54 | USA | infrastruktura opieki zdrowotnej | 91,3 | 21,2 |
| Simon Property Group | 52,6 | USA | centra handlowe | 140,4 | 27,4 |
Źródło: Bloomberg, stan na 22.04.2024
Nowa nadzieja
O opodatkowaniu i opłatach w przypadku inwestycji w REIT-y poprzez zagraniczne biura maklerskie warto pamiętać nie tylko w kontekście zysków kapitałowych, ale też dywidend. Poza potencjałem wysokiej stopy zwrotu głównym wabikiem REIT-ów na inwestorów jest wypłata zysku, która jest też głównym tematem rozmów w kwestii SINN-ów (Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości), czyli zaproponowanych niedawno potencjalnych polskich odpowiednikach REIT-ów.
Na początku kwietnia tego roku Jacek Tomczak, wiceminister rozwoju, podczas spotkania w resorcie przedstawił wstępne założenia dla wprowadzenia w Polsce przepisów regulujących działanie spółek, które inwestują w nieruchomości na wynajem. Miałyby być spółkami akcyjnymi, notowanymi na GPW, z kapitałem zakładowym przekraczającym 100 mln zł. Docelowo powinny przeznaczać niemal cały zysk na dywidendę (minimum 90 proc. wyniku finansowego, czyli przychodów spółki pomniejszonych o koszty związane z prowadzeniem działalności, bez amortyzacji). To szczególnie ważne w kontekście opodatkowania, które ma być preferencyjne, z uwagi właśnie na proinwestorski model działalności.
SINN-y będzie obowiązywać podatek w wysokosci 10 proc. (od dochodu nieuwzgledniającego kosztów amortyzacji), naliczany i płatny w chwili wypłaty dywidendy, która dla akcjonariuszy będzie wolna od opodatkowania. W założeniach projektu ustawy znalazł się też zapis mówiący, że SINN-y nie będą mogły zadłużać się powyżej 50 proc. wartości swojego portfela. Do tego ponad 90 proc. przychodów muszą uzyskiwać z najmu i sprzedaży nieruchomości (co najmniej po rocznym najmie) lub ze zbycia akcji spółek zależnych.
Nie wiadomo, jak szybko akcje pierwszych SINN-ów pojawią się na GPW. Ba, nie podano jeszcze terminu powstania faktycznego projektu ustawy. Wiadomo, że pracować nad nim ma nie tylko ministerstwo rozwoju, ale też resort finansów (pierwszy w zakresie podatkowym, a drugi finansowym). Trwa debata zarówno na temat docelowego opodatkowania, jak i dozwolonego modelu działalności SINN-ów (w jakie segmenty rynku nieruchomości będą mogły inwestować i czy np. dozwolone będzie ich inwestowanie w zieloną energię, które zwolni z limitu 90 proc. przychodów uzyskanych z biznesu związanego z najmem i sprzedażą nieruchomości).