Jacek Tomczak, wiceminister rozwoju, przedstawił wstępne założenia przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości [SINN w Polsce, za granicą REIT — red.]. Mogą one istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem dzięki kapitałowi drobnych inwestorów — poinformowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii na platformie X.
SINN mają być spółkami akcyjnymi z kapitałem zakładowym minimum 100 mln zł. Ich rejestr ma być prowadzony przez KNF we współpracy z GPW. Mają inwestować wyłącznie w aktywa przynoszące dochód i płacić 10-procentowy podatek od dywidendy w chwili jej wypłaty. Dla udziałowców dywidenda będzie wolna od opodatkowania. SINN mają na nią obligatoryjnie przeznaczać 90 proc. skonsolidowanego zysku (skorygowanego do poziomu posiadanej gotówki). Podstawą do wyliczenia zysku mają być przychody spółki pomniejszone o koszty związane z prowadzeniem działalności z wyjątkiem amortyzacji. We wstępnych założeniach do projektu ustawy przewidziano też maksymalny poziom zadłużenia SINN na poziomie 50 proc. wartości portfela nieruchomości.
W ciągu ostatnich lat próby wprowadzenia ustawy o REIT-ach podejmowali przedstawiciele różnych ministerstw. Prac nigdy nie udało się doprowadzić do końca. Wśród spornych zagadnień było to, w jakiego rodzaju nieruchomości będą inwestować. Jedna z wersji przewidywała ograniczenie pola ich działania do rynku mieszkań na wynajem. Tym razem resort rozwoju takich ograniczeń nie przewiduje.
„Dopuszczone są wszystkie segmenty rynku nieruchomości, podkreślono rolę sektora mieszkaniowego, ale nie jest to główny element napędzający powstanie ustawy” — komentuje Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT-Polska, która uczestniczyła w prezentacji założeń.
Obecni byli też przedstawiciele Ministerstwa Finansów (które ma współpracować z Ministerstwem Rozwoju i Technologii w przygotowywaniu ustawy), GPW, organizacji rynku nieruchomości i finansowego, izb gospodarczych oraz firm doradczych.
Korzyści dla rynku...
Według Daniela Bieniasa, dyrektora zarządzającego CBRE w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), korzyści z funkcjonujących na danym rynku REIT-ów polegają przede wszystkim na większej różnorodności instrumentów finansowych umożliwiających inwestowanie w nieruchomości zwykłym Kowalskim. Ponieważ są to spółki giełdowe, napływ kapitału ożywia również giełdę, natomiast dla rynku nieruchomości korzyścią jest jego większa płynność.
— Ma to znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury, jak np. wywołanej ostatnio podwyżkami stóp procentowych. Wtedy inwestorzy zagraniczni wstrzymują się z zakupami nieruchomości i pojawiają się liczniej okazje zakupów dla krajowego kapitału gromadzonego m.in. właśnie w REIT-ach. Dzięki temu transakcje nadal są dokonywane, rynek jest bardziej płynny i bardziej bezpieczny dla inwestorów — mówi Daniel Bienias.
Dyrektor zarządzający CBRE w CEE porównuje Polskę, gdzie nie działają REIT-y, i Czechy, gdzie działają. U nas udział krajowego kapitału w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 7 proc. (jeszcze kilka lat temu było to 1-3 proc.), a w Czechach sięga aż 79 proc.
... i dla inwestorów
Według Jakuba Pacholca, członka zarządu Mount TFI i zarządzającego funduszem inwestującym w globalne REIT-y, spółki te z założenia mają rozwiązać dwa problemy indywidualnych drobnych inwestorów: niepodzielność nieruchomości oraz podwójne opodatkowanie.
Kupno biurowca, galerii handlowej czy magazynu jest poza zasięgiem takich inwestorów, chyba że założyliby w tym celu spółkę lub inny wehikuł. Ale nawet wtedy napotkają przeszkodę w postaci opodatkowania najpierw zysków spółki daniną CIT, a potem podatkiem dochodowym PIT. Regulacje ustanawiające REIT-y rozwiązują te problemy, pozwalając na zakup akcji w spółce giełdowej posiadającej drogie nieruchomości oraz ustanawiając jedną formę opodatkowania.
O tym, że jest to atrakcyjny sposób oszczędzania pieniędzy, może świadczyć fakt, że inwestorzy zdecydowali się powierzyć funduszowi inwestującemu w globalne REIT-y w Mount TFI już niemal 40 mln zł. Jakub Pacholec liczy, że pojawienie się polskiej ustawy pozwoli funduszowi również na inwestowanie w rodzime spółki REIT.
— Główną zaletą obecnych założeń do ustawy w porównaniu z poprzednimi jest fakt, że umożliwi inwestowanie w szerokie spektrum nieruchomości. Tego typu aktywa żyją cyklami koniunkturalnymi, które się nie pokrywają. Kilka lat temu nieruchomości handlowe przechodziły okres wyraźnego spowolnienia, dziś przeżywają renesans. Możliwość dywersyfikacji ryzyka jest dla inwestorów kluczowa — mówi Jakub Pacholec.