Temat ustawy o funduszach albo spółkach umożliwiających Polakom na inwestowanie na rynku nieruchomości miał w ciągu ostatnich sześciu lat wiele odsłon. Zmieniały się resorty odpowiedzialne za projekt i powoływano kolejne zespoły międzyresortowe, a mimo to nadal nie ma oczekiwanej regulacji. Ostatnio pieczę nad zespołem międzyresortowym przejęło Ministerstwo Finansów, więc zapytaliśmy o polskie REIT-y jego nową szefową - Magdalenę Rzeczkowską.
– Dla rządu ważne jest to, aby w Polsce były dostępne stosunkowo tanie mieszkania dla osób, które starają się o swoje pierwsze lokum. Wprowadzenie regulacji dotyczących REIT-ów mogłoby doprowadzić do kolejnego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Do tego dochodzi obecna sytuacja na rynku kredytowym, dlatego już jakiś czas temu podjęto decyzję o zawieszeniu prac nad tymi przepisami – powiedziała Magdalena Rzeczkowska, minister finansów w wywiadzie dla Pulsu Biznesu.
Jak działają REIT-y
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - takie jak galerie, biurowce czy magazyny - jest obecnie niemożliwe z dwóch powodów. Po pierwsze są to nieruchomości niepodzielne – nie da się kupić kawałka galerii np. za 100 tys. zł i czerpać dochodów z czynszu. Po drugie, gdyby inwestorzy stworzyli spółkę i kupili galerię, ich zysk podlegałby podwójnemu opodatkowaniu: pierwszy podatek zapłaciłaby spółka od zysku z wynajmu całej galerii, drugi inwestorzy od dochodów wypłacanych im przez spółkę.
Dlatego od lat 60. ubiegłego wieku najpierw w USA, a potem w innych krajach przyjęto formułę REIT (Real Estate Investment Trust). Prawodawcy umożliwili tworzenie spółek lub funduszy, które prawie cały zysk przekazują inwestorom bez podwójnego opodatkowania. REIT-y są notowane na giełdach, co zwiększa bezpieczeństwo inwestowania, m.in. ze względu na obowiązki informacyjne. Prawodawcy, widząc korzyści z oszczędzania, ustalali też dodatkowe preferencje podatkowe dla tego typu firm, aby mogły być atrakcyjną alternatywą na rynku produktów inwestycyjnych. Np. w Polsce mówiło się o opodatkowaniu przychodów z inwestycji w REIT-y ryczałtem - podobnie jak są opodatkowane przychody z najmu.
REIT-y stały się narzędziem inwestycyjnym m.in. dla funduszy emerytalnych, którym dostarczały regularnych wypłat z czynszów (finansujących świadczenia dla klientów), a także dla Kowalskiego, umożliwiając mu lokowanie oszczędności i pomnażanie majątku.
Polak po szkodzie
Dziś zagraniczne REIT-y to znacząca grupa inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, także polskim. Dlaczego na naszych galeriach handlowych może zarabiać emeryt w USA, a senior znad Wisły nie ma takiej możliwości? Według ostatnich danych CBRE w latach 2012-22 w nieruchomościach komercyjnych w naszym kraju ulokowano łącznie ponad 50 mld EUR, a udział rodzimych inwestycji w ostatnim dziesięcioleciu wyniósł w sumie prawie 2,9 mld EUR, czyli 6 proc. wszystkich nakładów.
Dostrzegając dyskryminujące Polaków warunki inwestowania w nieruchomości, wielu ekspertów od lat zabiegało o podobne regulacje prawne w naszym kraju. Od 2016 r., kiedy w Polsce zaczęto prace nad pierwszym projektem ustawy o REIT-ach (późniejsza nazwa to FIN-y, czyli firmy inwestujące w nieruchomości), projektodawcom nie udało się jednak osiągnąć porozumienia co do kształtu ustawy.
Żal ekspertów
Specjaliści z branży nieruchomości i finansów nie kryją rozczarowania decyzją Ministerstwa Finansów. Zdaniem Małgorzaty Kosińskiej, prezes Stowarzyszenia REIT Polska, wpływ takich spółek na ceny mieszkań jest znikomy. W Europie udział segmentu mieszkaniowego w inwestycjach REIT-ów wynosi zaledwie ok. 12 proc. – głównym obszarem zainteresowania są nieruchomości komercyjne.
– Gorąco wierzę, że wprowadzenie legislacji typu REIT w Polsce jest kwestią czasu. Czas ten, jak widać, się wydłuża, ale długofalowo takie rozwiązanie jest potrzebne. Przegapiliśmy ostatnie lata rozwoju rynku inwestycyjnego. W obecnej sytuacji ekonomicznej, kiedy inflacja i stopy procentowe są wysokie, potrzebna jest uważna obserwacja, prowadzenie prac analitycznych i edukacyjnych – komentuje Małgorzata Kosińska.
Zapowiada, że stowarzyszenie będzie informować, jakie wyniki osiągają w tych warunkach REIT-y na innych rynkach. Dotychczasowe doświadczenia wskazywały, że są odporne na inflację.