Mirosław Szydelski, dyrektor inwestycyjny AIG/Lincoln Polska, twierdzi, że okres spowolnienia rynku nieruchomości powoli mija. AIG/Lincoln realizuje w Polsce kilka projektów i już myśli o kolejnych.
„PB”: Niedawno rozpoczęli Państwo budowę biurowca Saski Crescent w Warszawie. Tymczasem tuż obok konkurencja kończy prace nad biurowcem Centrum Królewska, a niedaleko bardzo szybko budowany jest biurowiec Metropolitan. Czy nie boi się Pan, że najemcy zaczną mocno wybrzydzać, mając do wyboru 3 biurowce w tak bliskim sąsiedztwie?
M.S.: Na pewno najemcy będą starali się wynegocjować jak najlepsze warunki i to jest ich prawo. Na pewno rynek jest trochę inny niż trzy lata temu. Mówi się o tym, że mamy do czynienia z tzw. rynkiem najemcy. I to wszystko prawda. Z drugiej jednak strony, liczba obiektów budowanych w tzw. Centralnym Obszarze Biznesu (COB) nie jest duża. Te, które pan wymienił, nie powinny w żaden sposób zagrozić powodzeniu naszej inwestycji. Centrum Królewska jest już prawie w całości wynajęte, a Metropolitan jest atrakcyjnym biurowcem, porównywalnym z naszym i myślę, że oba te budynki znajdą najemców. Poza tym Saski Crescent będzie jedynym biurowcem w COB który zostanie ukończony pod koniec 2003 r.
„PB”: Jak będą się wówczas kształtować czynsze? Utrzymają się na dotychczasowym poziomie czy jeszcze spadną?
M.S.: Gdybym znał przyszłość, to pewnie grałbym na giełdzie i byłbym bardzo bogaty. Mówiąc poważnie, trudno przewidzieć, jak będą kształtować się czynsze i jak będzie wyglądała sytuacja gospodarcza w Polsce w roku 2003. Okres stagnacji jest przejściowy i powoli ma się ku końcowi. Z analiz wynika, że w tej chwili nie ma nadmiaru powierzchni biurowych w centrum Warszawy, dlatego nie przewidujemy znaczącego spadku czynszów. Tak naprawdę to czynsze już spadły. Jesteśmy zdania, podobnie jak inni przedstawiciele branży, że opłaty za biura się ustabilizują, ale na jakim dokładnie poziomie trudno jest powiedzieć. Chyba, że Pan wie?
„PB”: Myślę, że na poziomie 25 USD za mkw. miesięcznie. Zgodzi się Pan z taką propozycją?
M.S.: Jeszcze raz podkreślę, że trudno jest przewidzieć konkretne kwoty. Obecnie czynsze są na trochę wyższym poziomie. To, jak się rynek zachowa, będzie zależało od wielu czynników. Jednym z nich jest podaż, a ona jest już określona. W tzw. Centralnym Obszarze Biznesu nie powstaje obecnie zbyt wiele biurowców i to przemawia za tym, że deweloperzy nie będą mieli problemów ze znalezieniem najemców.
„PB”: Jak obecnie wygląda finansowanie nieruchomości komercyjnych? Mówi się, że w związku z kryzysem na rynku banki ostrożniej podchodzą do udzielania kredytów na kolejne projekty?
M.S.: Nie spotkaliśmy się z tym, żeby banki ostrożniej podchodziły do finansowania naszych inwestycji. Wręcz przeciwnie to właśnie te instytucje zabiegały o finansowanie naszych projektów. Mogę się jednak zgodzić, że nie wszystkie projekty są udane i że w związku z tym nie wszyscy deweloperzy z równą łatwością znajdują możliwość finansowania swoich planów kredytem bankowym. Dla banków jest ważne, kto przygotowuje projekt i co jest budowane za pożyczone od nich pieniądze.
Jestem jednak przekonany, że jest to zdrowy mechanizm rynku. Gdyby nie następujące cyklicznie wahnięcia koniunktury, to rynek nieruchomości byłby mniej efektywny. Okresy, w których podaż znacznie przewyższa popyt, przyczyniają się do weryfikacji projektów. Zostają tylko najlepsze. Dzieje się tak, ponieważ klienci mają wtedy wyższe wymagania, zaczyna działać mechanizm konkurencji, który odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości.
„PB”: Myślą już Państwo o sprzedaży biurowca Saski Crescent?
M.S.: Sprzedaż biurowca w łańcuchu inwestycyjnym jest jednym z kolejnych kroków. I to jest naturalna kolej rzeczy. Oczywiście, jeżeli oferta jest dobra i oddaje wartość budynku, to rozważamy sprzedanie nieruchomości przez nas wybudowanej. Nie musimy sprzedawać biurowca, żeby uzyskać środki na kolejny. Wracając do pytania — pierwszy obiekt z kompleksu Saski, czyli Saski Point, już sprzedaliśmy, natomiast Saski Crescent nie jest obecnie wystawiony na sprzedaż. Znajduje się on jeszcze w fazie budowy.
„PB”: Czy planują Państwo realizacje kolejnych obiektów, czy tak jak część deweloperów wstrzymujecie się z decyzjami, czekając na poprawę koniunktury?
M.S.: Mamy szerokie spektrum produktów. Budujemy obiekty magazynowe, realizujemy projekt mieszkaniowy Osiedle Kampinos i budujemy biura. We wszystkich projektach jesteśmy w jakiejś fazie realizacji. Niedługo rozpoczniemy budowę kolejnych etapów magazynów w Łodzi i Piasecznie. Jesteśmy w trakcie budowy biurowca Saski Crescent, realizujemy kolejną fazę Osiedla Kampinos. Najbliższe dwa lata mamy zaplanowane. Oczywiście, zastanawiamy się, co robić w dalszej perspektywie i czy to będzie budynek biurowy, powierzchnie handlowe czy magazynowe. Dziś trudno mi jednoznacznie wskazać jakiś konkretny plan, który już w tej chwili moglibyśmy wziąć pod uwagę. Będziemy, tak jak i inni deweloperzy, obserwować zmiany zachodzące na rynku. O tym, która firma z branży odniesie sukces, jak zwykle zadecyduje to, jak szybko podejmie trafną decyzję inwestycyjną.