Firma, która decyduje się na kredytowanie nieruchomości, powinna zdać sobie sprawę, czego chce i na co ją stać.
Czym się różni kredyt hipoteczny dla firmy od kredytu hipotecznego dla klienta indywidualnego — czy jest to wyłącznie kwestia zabezpieczenia lub dokumentacji koniecznej do uzyskania kredytu, czy też konstrukcja produktu jest inna?
Agnieszka Porębska-Burczyn, dyrektor Departamentu Strategii Rynkowej Fortis Banku Polska: Podstawowa różnica pomiędzy kredytem hipotecznym dla firmy a kredytem hipotecznym dla klienta indywidualnego tkwi w przedmiocie, który może być sfinansowany oraz Kredytobiorcy. Kredyt hipoteczny dla firm zawsze finansuje inwestycje przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej. Kredytobiorcą zawsze jest firma zamierzająca wykorzystać daną nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej
Kredyt hipoteczny dla firm to produkt kierowany do przedsiębiorców. Mogą oni tym kredytem sfinansować inwestycje związane z zakupem, budową lub przystosowaniem już posiadanych nieruchomości do zadań związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Nasz kredyt daje również możliwość refinansowania już poniesionych nakładów inwestycyjnych do 24 miesięcy przed złożeniem wniosku oraz finansowanie inwestycji przeznaczonych na wynajem.
O kredyt mogą ubiegać się zarówno firmy o większej skali działania, jak i osoby wykonujące tzw. wolny zawód, prowadzące działalność gospodarczą jednoosobowo.
Kredyt hipoteczny dla klientów indywidualnych finansuje zakup nieruchomości przez te osoby z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, nie ma możliwości finansowania tym kredytem zakupu nieruchomości z przeznaczeniem na działalność gospodarczą.
A z innej strony — czym się różni kredyt hipoteczny dla firmy od kredytu inwestycyjnego, skoro w ogromnej części przypadków przeznaczenie kredytu jest identyczne?
Różnica tkwi m.in. w okresie kredytowania. „Zwykłe” kredyty inwestycyjne są udzielane na zdecydowanie krótsze okresy. Maksymalny okres kredytowania dla kredytu inwestycyjnego wynosi zazwyczaj 5-7 lat.
W przypadku kredytu hipotecznego dla firm okres ten jest zdecydowanie dłuższy — w Fortis dochodzi do 15 lat. Różnica ta przekłada się od razu na poziom miesięcznego obciążenia firmy z tytułu kredytu. Wykorzystują to np. firmy, które do tej pory wynajmowały powierzchnię, gdzie prowadziły działalność — po przeprowadzeniu kalkulacji okazuje się, że warto zaciągnąć długoterminowy kredyt hipoteczny, ponieważ przy tak długim okresie kredytowania koszty kredytu są na tyle niskie, iż dalsze wynajmowanie powierzchni przestaje być opłacalne.
Kolejna sprawa, na którą warto zwrócić uwagę, to przedmiot inwestycji oraz jej zabezpieczenie.
W naszym przypadku kredyt hipoteczny dla firm jest zawsze związany z finansowaniem nieruchomości, a jego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Czasami kredyty inwestycyjne nazywane hipotecznymi są zabezpieczane hipoteką bez względu na cel kredytowania, ale to nie to samo. Istotne w przypadku kredytu hipotecznego jest to, że zarówno cel kredytu, jak i jego zabezpieczenie stanowi nieruchomość.
Jakie dokumenty konieczne są do uzyskania kredytu hipotecznego dla firmy? Jakie warunku musi spełniać firma, która o taki kredyt się ubiega?
Od firmy ubiegającej się o kredyt hipoteczny oczekujemy zdolności kredytowej. Musi więc przedstawić dokumenty finansowe pozwalające na taką analizę, ponadto dokumenty potwierdzające sytuację formalnoprawną przedsiębiorcy. Jest to niezbędne minimum.
Specyfika planowanej inwestycji powoduje, iż dla kredytu hipotecznego wymagane są dodatkowe dokumenty. W przypadku budowy nieruchomości będzie to m.in. prawomocne pozwolenie na budowę i kosztorys inwestycji. Jeśli inwestycja będzie dotyczyć zakupu nieruchomości, będzie to m.in. odpis z księgi wieczystej i operat szacunkowy. Jeśli przedsiębiorca wnioskuje o refinansowanie poniesionych nakładów, będzie musiał przedstawić ich zestawienie wraz z dokumentami potwierdzającymi te wydatki. Dla wniosków o refinansowanie kredytu w innym banku będziemy wymagać opinii banku kredytującego, zawierającej m.in. informacje o regularności spłat i kwocie pozostającej jeszcze do spłaty.
Jak ocenia pani potencjał rynku kredytowego tego typu? Jaka jest jego ogólna wartość? Jaki udział w ogólnym portfelu kredytów dla firm mają w Fortis Banku kredyty hipoteczne?
Kredyt ten od dłuższego czasu cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem przedsiębiorców. Praktycznie każdy miesiąc jego sprzedaży kończy się przyrostem salda, co potwierdza, iż produkt ten odpowiada na zapotrzebowanie rynku. Zakładamy, że ten trend będzie kontynuowany, co potwierdzają sygnały płynące z rynku od przedsiębiorców.
Kredyty hipoteczne dla firm stanowią około 20 proc. portfela kredytów udzielanych MSP. Natomiast w stosunku do portfela kredytów hipotecznych udzielanych klientom indywidualnym jest to około 30 proc.
Z jakimi najczęściej problemami spotyka się bank współpracujący z firmą i w jaki sposób można rozwiązać większość z nich?
Zarówno bank, jak i przedsiębiorca mają swoje oczekiwania i aby transakcja została zawarta, muszą zaakceptować warunki, na jakich będzie ona funkcjonować. Dotyczy to zwłaszcza elementów, które są z klientem negocjowane w momencie konstruowania produktu. Przykładem może być poziom wkładu własnego wnoszonego przez kredytobiorcę. Dla banku wkład własny jest jednym z elementów potwierdzających zaangażowanie przedsiębiorcy w realizację inwestycji. Zazwyczaj bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20 proc.
Okres kredytowania to kolejny z warunków funkcjonowania kredytu dyskutowany i podlegający negocjowaniu. W procesie analizy często się okazuję, że udzielenie kredytu na maksymalny okres nie jest dla tej konkretnej inwestycji wskazane. Nie wynika to z niechęci banku czy też braku jego elastyczności, ale z realizmu i rzetelności w ocenie tej inwestycji. Z reguły, jeśli bank przedstawi swoje argumenty, udaje się znaleźć porozumienie i transakcja jest zawierana.
Są jednak sytuacje, kiedy bank musi odmówić finansowania. Dotyczy to sytuacji, gdzie planowana inwestycja przerasta możliwości firmy lub sytuacja finansowa nie pozwala na udzielenie kredytu. Ze strony banku są to zawsze przemyślane decyzje, jasno komunikowane zainteresowanym.
Jak bank monitoruje wykorzystanie kredytu?
Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na ściśle określony cel. Bank jest zobowiązany do monitorowania zgodności jego wykorzystania z celem określonym w umowie. Zasadą jest uruchamianie tego kredytu w formie bezgotówkowej, bezpośrednio na rachunek wierzyciela. Podstawę do uruchomienia środków stanowią z reguły faktury potwierdzające zobowiązanie.
W okresie funkcjonowania kredytu monitorowane są m.in.: regularność spłat kredytu oraz sytuacja finansowo-ekonomiczna przedsiębiorcy.
Czy istnieją jakieś wyjątki w celach kredytowania? Jakie nieruchomości mogą być finansowane kredytem dla firmy?
Zakres celów, jakie mogą być finansowane tym kredytem, jest bardzo szeroki. Kredyt może być przeznaczony na zakup gotowych nieruchomości, ich przebudowę i przystosowanie do oczekiwań przedsiębiorcy lub budowę takiej nieruchomości od podstaw. Mogą to być powierzchnie magazynowe, biurowe, hale produkcyjne, lokale usługowe, lokale gastronomiczne, pensjonaty, gabinety odnowy biologicznej, gabinety stomatologiczne.
