Półtora pokoju da kilka procent

Weronika A. Kosmala
aktualizacja: 13-02-2017, 13:34

Na inwestycję w kamienicę można przeznaczyć i 1 mln zł, i 10 tys. zł. Zależy, czy kupujemy w całości, czy po trochu

Udziały w nieruchomości można rozumieć dosłownie, ale też bardziej umownie, bo inwestowanie stosunkowo niskich kwot nie musi sprowadzać się do współdzielenia z kimś konkretnego budynku czy mieszkania, którego przykładową jedną trzecią i tak ciężko byłoby sprzedać. Firmy obiecujące inwestorom same wizualizacje udekorowanych fasad potrafią znaleźć klientów na lokale, które w czasie sprzedaży śmiało można nazwać ruderami. Spółki, które poszły o krok dalej, pozyskują kapitał jeszcze wcześniej, a jak wszystko pójdzie zgodnie z planem, inwestor będzie mógł liczyć na zwrot ze swoich 10 tys. zł — ostrożniejsze obietnice zakładają 8 proc., a te z rozmachem nawet kilkanaście.

Jak nie 30, to 7 proc.

Inwestor, który chciałby zająć się całą kamienicą samemu, z pewnością nie miałby problemu ze znalezieniem jakiegoś budynku w stanie na tyle opłakanym, że próg wejścia byłby niższy niż przy inwestycji w apartament. Kupowanie dobrze położonego budynku w całości ma szanse być opłacalne, ale dopiero przy poniesieniu kosztów renowacji i uporaniu się z wymogami, które konserwator stawia wszystkim, którzy mogliby naruszyć i tak niszczejące zabytki. Odbudowa zgodnie z duchem czasu mogłaby być jednak przeprowadzona przy unijnym wsparciu, ale wypada pamiętać, że wiekowe kamienice to nie tylko pustostany, a zamieszkującym je lokatorom należy zaproponować inny adres. Wszystkimi podobnymi niedogodnościami da się skutecznie zniechęcić i taka jest też strategia spółek, które oferują inwestorowi, że wyręczą go nawet w wyborze miasta, w którym odnowiona zostanie rozsypująca się budowla. Firma Mzuri uruchomiła już na przykład trzy takie spółki, z których co prawda żadna nie wypłaciła jeszcze pieniędzy, ale trzeba wziąć pod uwagę, że najstarsza powstała niecałe 1,5 roku temu. Pierwszego zarobku inwestorzy mają się spodziewać w pierwszym kwartale 2017 r. — bo w samej kamienicy trwa właśnie remont — a według szacunków, zwrot za dwa lata ma wynosić 30 proc. — Kamienicę w Łodzi kupiliśmy za niespełna 1 mln zł, rozpoczęliśmy prace remontowei kiedy sprzedamy mieszkania na wynajem, rozliczymy projekt — zapewnia Artur Kazimierczak, prezes Mzuri CFI1, zaznaczając, że właścicielem kamienicy nie jest inwestor, tylko spółka, której można było powierzyć minimum 10 tys. zł. Kilkanaście procent zachęca na tyle, że nikt się jeszcze nie wycofał, ponadto w ramach przewidywanych stawek jest jeszcze kilka procent dla samych kupujących mieszkania na wynajem, bo za nich również wszystko będzie załatwione, a czynsz ma przynieść 7 proc. rocznie.

Inwestycja w familoku

Można się spodziewać, że do gruntownego remontu starych kamienic trzeba się uciekać tylko w centrach największych miast, gdzie rzeczywiście nie ma już możliwości wybudowania czegokolwiek. Z jednej strony podejście wydaje się zrozumiałe, ale nie bez przyczyny sporo takich budynków nie stoi w samym środku Warszawy, tylkona mniej rozwiniętej Pradze, w Łodzi, Gliwicach czy Bytomiu.

— Żeby przedsięwzięcie było opłacalne, mieszkania nie mogą okazać się za mało atrakcyjne cenowo. Na Górnym Śląsku, który rozwija się teraz bardzo szybko, około stuletnie kamienice kupujemy w cenach z przedziału 1-5 mln zł, natomiast wykończone lokale oferowane są za 5,2 tys. zł za mkw. Na wynajem przeznaczonych jest 30 proc. mieszkań, a pozostałe znajdują zwykle nabywców jeszcze przed remontem kamienicy — mówi Kamil Kita, dyrektor finansowy Śląskich Kamienic, których akcje na przełomie sierpnia i września 2016 r. mają zadebiutować na NewConnect.

Oferta prywatna przyniosła spółce 3 mln zł. Na małej giełdzie notowana jest już firma o podobnym profilu. W 2013 r. 2C Partners wyemitował obligacje (później robił to jeszcze wielokrotnie, a kupon sięgał 8-10 proc.), a po roku akcje i zadebiutowałna NewConnect. W portfelu spółki znajduje się kilka kamienic na warszawskiej Pradze. W 2015 r. firma odnotowała 5,78 mln zł przychodów i 0,9 mln zł zysku netto, ale na jej akcjach przez ostatni rok można było sporo stracić — kurs osunął się o ponad 70 proc.

Kręta ścieżka

Chociaż zwrot, na jaki można liczyć na Śląsku, to około 8 proc. — a w przypadku efektownie zmieniających się Katowic nawet 11-12 proc. — część inwestorów zastanawia się też nad bezpośrednim kupnem udziałów w budynku i wynajmowaniu mieszkania samemu. Przy takim rozwiązaniu warto jednak wziąć pod uwagę, że uzyskanie kredytu zabezpieczonego taką nieruchomością może nie być proste, bo mało który bank zgodzi się w razie czego utknąć — jak w opowiadaniu rosyjskiego noblisty — w półtora pokoju, z którego nieprędko będzie się dało wydostać.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika A. Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu