Rozwój firmy często oznacza konieczność inwestycji w nieruchomości. Kredyt hipoteczny może być dobrym źródłem finansowania.
Inwestowanie w nieruchomości najczęściej oznacza zaciągnięcie kredytu. Takie rozwiązanie ma wiele korzyści: raty odsetkowe można wliczyć w koszty prowadzonej działalności, a rozłożenie kosztów inwestycji na wiele lat sprawia, że mniej obciąża ona finanse firmy. Skoro kredyt, to pozostaje pytanie, jaki. Jedną z możliwości jest kredyt hipoteczny. Popularny dla klientów indywidualnych, ale dla firm wciąż pozostaje nieodkryty. Ma go w swojej ofercie tylko kilka banków, kilka kolejnych zapowiada, że już wkrótce wprowadzi go do swojej oferty. Jaka jest istota kredytu hipotecznego dla firm? Jak można go uzyskać i czy warto?
Cel kredytowania
Na co firma może przeznaczyć kredyt, zależy od banku. Jeśli jest on udzielany firmie jednoosobowej, nie różni się w zasadzie niczym od kredytu dla klientów indywidualnych. Dlatego skoncentrujemy się na tych nielicznych bankach, które podejmują się udzielania kredytów hipotecznych większym firmom. Taki kredyt przeznaczyć można tylko i wyłącznie na sfinansowanie inwestycji przeznaczonej na rozwijanie prowadzonej działalności biznesowej. W praktyce oznacza to, że kredytem firma może sfinansować zakup — na rynku pierwotnym lub wtórnym, budowę, a nawet modernizację — remont, adaptację, rozbudowę nieruchomości należących do firm. Niektóre banki m.in. Fortis, ING Bank Śląski, PKO BP dają też możliwość spłaty zadłużenia wobec innego banku czy instytucji finansowej, czyli refinansowania. Niektóre banki umożliwiają również finansowanie tym kredytem inwestycji o charakterze komercyjnym, czyli takich, gdzie nieruchomość będąca celem kredytowania jest również głównym źródłem przychodów i spłaty kredytu — poprzez najem, dzierżawę, użytkowanie lub sprzedaż.
Dla kogo pieniądze
Kredyt mogą uzyskać zarówno jednoosobowe firmy, jak i spółki oraz inne podmioty prawa handlowego. Mogą być to również spółki celowe powołane do realizacji konkretnego przedsięwzięcia. Według deklaracji banków mogą być to nawet firmy, które dopiero rozpoczynają działalność. Warunkiem jest oczywiście wykazanie się zdolnością kredytową. Czasami konieczne jest również założenie rachunku w banku kredytującym. Dodatkowe obostrzenie pojawia się w przypadku realizowania nieruchomości o charakterze komercyjnym — wówczas bank może wymagać od firmy doświadczenia w branży nieruchomości. Jeśli chodzi o zabezpieczenie, to może nim oczywiście być kredytowana nieruchomość lub inna nieruchomość należąca do firmy. Takie rozwiązanie daje firmie możliwość uaktywnienia kapitału, który ukryty jest w nieruchomości i wykorzystania go do finansowania rozwoju. Jako zabezpieczenie banki przyjmą również cesję praw z polisy ubezpieczeniowej, pełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem bankowym i weksel in blanco.
Udając hipoteczny
Na razie widać, że kredyt hipoteczny jest bardzo zbliżony do kredytów inwestycyjnych, które można znaleźć w ofercie większości banków. I faktycznie tak jest. Można nimi sfinansować praktycznie te same cele. Na dodatek wiele banków oferuje kredyty inwestycyjne zabezpieczone nieruchomością, tak jak hipoteczne. Jakie są więc różnice? W pewnym uproszczeniu można przyjąć, że kredyt hipoteczny jest bardzo ściśle sprofilowanym kredytem inwestycyjnym. Można go bowiem przeznaczyć tylko i wyłącznie na finansowanie inwestycji w nieruchomości. Podstawową różnicą jest też długość okresu kredytowania. Hipoteczne, w odróżnieniu od inwestycyjnych, z założenia mają być kredytami długoterminowymi: ING Bank Śląski, Fortis Bank do 15 lat, a PKO BP nawet do 25 lat. Okres kredytowania ma bardzo duże znaczenie, bo decyduje o wysokości miesięcznej raty. Dla niektórych firm może okazać się, że korzystniej jest wziąć kredyt hipoteczny i wybudować własną siedzibę niż wynajmować powierzchnię.
Ile i za ile
Jak wiadomo, inwestycja w nieruchomość może oznaczać bardzo duże kwoty. Dlatego większość banków nie wprowadza górnej kwoty limitu. Jedynym ograniczeniem jest to, że firma musi wnieść wkład własny — minimum 20 proc. Prowizję za udzielenie kredytu firma może z bankiem negocjować, ale generalnie jest ona zbliżona do tych, jakie firma wpłaci w przypadku kredytów inwestycyjnych, i zawiera się w przedziale 1-4 proc.
Banki udzielają kredytów zarówno w złotych jak i w walutach obcych. Oprocentowanie uzależnione jest od wielu czynników: wkładu własnego, okresu kredytowania, kondycji finansowej firmy. Oparte jest o odpowiedniej stawce bazowej: WIBOR, LIBOR, EURIBOR, do której doliczana jest marża banku. Tę można negocjować.
Podobna procedura
Uzyskanie kredytu hipotecznego nie różni się specjalnie od standardowej procedury kredytowej. Firma musi więc przedstawić dokumenty rejestracyjne i finansowe pozwalające na ocenienie zdolności kredytowej. General Finance wprowadził kredyt, w którym firma składa jedynie oświadczenie, bank nie bada zdolności kredytowej. W tej uproszczonej procedurze można uzyskać kredyt do 60 proc. wartości inwestycji. Niezbędne jest również przedstawienie pełnej dokumentacji nieruchomości łącznie z pozwoleniem na budowę czy odpisem z księgi wieczystej. Drugi etap procedury stanowi ekonomiczna, techniczna i prawna analiza projektu. To tutaj tak naprawdę rozstrzyga się, czy i na jakich warunkach kredyt zostanie zaoferowany firmie. Banki starają się rozpatrywać każdy wniosek indywidualnie.
— Jesteśmy elastyczni co do warunków podstawowych oraz staramy się, aby decyzja kredytowa była przekazana klientowi w jak najkrótszym czasie. Ograniczamy procedurę tak, by okres od momentu zapytania do podpisania umowy nie przekraczał miesiąca — mówi Katarzyna Kasprzak, koordynator sprzedaży w Śląskim Banku Hipotecznym.
Przekazywanie środków
Wypłata kredytu jest ściśle powiązana z postępem kredytowanej inwestycji. Jeśli finansowany jest zakup nieruchomości, to środki przelewane są na konto sprzedającego. W przypadku refinansowania innego kredytu środki zostaną przelane jednorazowo do banku. Inaczej to wygląda w przypadku budowy lub remontu. Tu środki wypłacane są najczęściej na konto generalnego wykonawcy zgodnie z postępem prac. Dlatego stosowane są kontrole wyspecjalizowanego pracownika banku, który ocenia stan realizacji.
Jeśli chodzi o spłatę, to możliwe jest kilka opcji: miesięczna, kwartalna. Mogą to być raty malejące lub stałe. Na dodatek większość banków dopuszcza możliwość karencji w spłacie — nawet do roku, co może być ratunkiem w przypadku nagłego pogorszenia stanu finansów firmy.
Nieważne, czy firma zdecyduje się na kredyt hipoteczny, inwestycyjny czy jeszcze inny. Ważne, by porównała ofertę banków i znalazła najkorzystniejszą dla siebie.