O bolączkach rynku mieszkaniowego w Polsce i Europie oraz poszukiwaniu złotego środka opowiada dr hab. Adam Czerniak, wykładowca SGH i dyrektor ds. badań Polityki Insight.
PB: Z jakimi największymi problemami boryka się dziś rynek mieszkań? Jak pod względem dostępu do własnych czterech kątów wypadamy na tle innych państw?
Adam Czerniak: Wymienię cztery wzajemnie ze sobą powiązane problemy. Pierwszy — mamy do czynienia z niedoborem mieszkań, ale nie w skali makroekonomicznej, ponieważ średnio na jedno gospodarstwo domowe w Polsce przypada niemal jedno mieszkanie. Problem jest taki, że mieszkań brakuje w dużych miastach. Drugi to utrudniony dostęp do własnego mieszkania z powodu jego wysokiej ceny. Wiąże się to z trzecim problemem — Polacy bardzo często mieszkają w przeludnionych lokalach. To nie jest tak, że nie stać nas na żadne mieszkanie. Nie stać nas na mieszkanie, które odpowiada naszym potrzebom, ma liczbę pokoi i powierzchnię dopasowaną do wielkości naszej rodziny. Czwartym problemem jest słaba efektywność energetyczna. Może nie jest ona tak zła jak we Francji, ale wciąż wiele domów jest niedostatecznie ocieplonych, co oznacza, że płacimy wysokie rachunki za ogrzewanie w przeliczeniu na osobę. To też oczywiście ważne wyzwanie w kontekście transformacji energetycznej, do której wszyscy w ramach UE się zobowiązaliśmy.
Czy i w jaki sposób rząd powinien wspierać mieszkalnictwo? Jak to się robi w innych krajach?
Od ponad dekady analizuję politykę mieszkaniową krajów europejskich i podstawowy wniosek jest taki, że nie ma jednej złotej recepty. Większość państw boryka się z problemami mieszkaniowymi, a w wielu z nich dostępność finansowa mieszkań jest dla sporej części społeczeństwa jeszcze niższa niż w Polsce. Natomiast tym, co ważne i czego powinniśmy się uczyć od krajów zachodnioeuropejskich, jest zrozumienie, że polityka mieszkaniowa to zestaw bardzo różnorodnych narzędzi. Nie ma jednego działania, które rozwiązałoby wszystkie problemy sektora. Co więcej, posługiwanie się pojedynczymi, wyrwanymi z kontekstu rozwiązaniami politycznymi często przynosi więcej szkody niż pożytku. Weźmy na przykład programy tanich kredytów, które realizowano przecież nie tylko w Polsce, ale także m.in. w USA, Wielkiej Brytanii, a wcześniej także w krajach Beneluksu.
Takie inicjatywy same w sobie prowadzą oczywiście do zwiększenia popytu. Problem w tym, że jeśli ograniczona jest podaż nowych nieruchomości, to większe zainteresowanie przełoży się na wzrost cen. Faktyczna dostępność mieszkań wcale nie będzie zatem większa. Wraz z programami dopłat do kredytów należałoby realizować inicjatywy, które zwiększają podaż. W Polsce pobudzanie deweloperów do produkcji jest silnie ograniczone przez słabą dostępność działek, zwłaszcza w największych aglomeracjach. Należałoby zatem poszukać rozwiązań, które odblokują grunty i umożliwią szybką realizację inwestycji mieszkaniowych.
Oczywiście bardzo ważne są również działania zapewniające mieszkania osobom o średnich i niskich dochodach. Myślę tu o lokalach komunalnych oraz budowanych przez przedsiębiorstwa non profit. Są to przedsięwzięcia, do których państwo może dokładać pieniądze poprzez subsydiowanie, udzielanie gwarancji kredytowych czy preferencyjnych kredytów.
Chcę zwrócić uwagę także na problemy planistyczne. Dopóki nie mamy dobrych planów wskazujących, gdzie, jak i co budować, dopóty będziemy mieli problemy z polityką mieszkaniową. Centralne działania typu: tu dorzucimy pieniędzy, tam damy subwencję, a tam zwolnimy z podatku często nie przekładają się na faktyczną poprawę sytuacji.
Jak pan ocenia dotychczasowe programy wsparcia dla polskiego mieszkalnictwa?
W mojej ocenie poprzednie rządy — i nie mówię tu tylko o ostatnich ośmiu latach — wycofały się z aktywnego prowadzenia polityki mieszkaniowej. Ciężar zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności został przerzucony na wolny rynek, a więc deweloperów, banki, które mają zapewnić finansowanie, oraz rodziny, które często muszą zebrać fundusze np. na wkład własny dla najmłodszego pokolenia. Obecnie, po bardzo silnych wzrostach cen i boomie mieszkaniowym, który przeżywaliśmy w latach 2020-21, a następnie w 2023 r., zwłaszcza w jego drugiej połowie, państwo zaczyna rozumieć, że mechanizmy rynkowe nie rozwiążą problemów mieszkaniowych. Suweren musi wziąć za to większą odpowiedzialność, a co za tym idzie — dołożyć więcej pieniędzy.
Jakie wady i zalety mają, pana zdaniem, wstępne założenia programu Mieszkanie na start?
Uruchomienie kolejnego po Bezpiecznym kredycie 2 proc. programu jedynie połowicznie pomoże rozwiązać problemy rynku. Będziemy znów mieli do czynienia ze wzrostem popytu, ale będą mu towarzyszyły ograniczenia podażowe, co przełoży się na kolejny wzrost cen. Może powstanie nieco więcej mieszkań, ale i tak trafią one do osób o wysokich dochodach. Nie rozwiążemy problemu tych, które dopiero do dużych miast przyjeżdżają i borykają się z problemem niskiej dostępności finansowej mieszkań. A zatem ten program oceniam dosyć sceptycznie. Nie jestem zupełnym przeciwnikiem programów dopłat do kredytów, ale muszą one być tak skonstruowane, by wspierać tylko osoby o faktycznie ograniczonej zdolności kredytowej.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Branża ocenia nowy tani kredyt”
goście: Aleksandra Gawrońska — JLL, Marek Wielgo — RynekPierwotny.pl, Andrzej Gutowski— Ronson Development, dr hab. Adam Czerniak – SGH i Polityka Insight.