— W najbliższych 12 miesiącach przeciętny lokal straci na wartości 4,1 proc. — zapowiada Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.
Zdaniem Piotra Krochmala, prezesa Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, obniżenie się poziomu średnich cen nieruchomości jest kontynuacją trwającego od czterech lat trendu spadkowego. Ekspert prognozuje dalszą korektę na poziomie 5-10 proc., w zależności od segmentu rynku. Ceny dużych mieszkań spadną najbardziej.
Nie będzie to jednak oznaczać wzrostu zainteresowania apartamentami, mieszkaniami o podwyższonym standardzie czy domami. Powód? Osłabienie popytu na najdroższe nieruchomości będzie konsekwencją m.in. ograniczenia możliwości ich kredytowania.
— Znowelizowana rekomendacja S obniża zdolność kredytową w walucie obcej nawet o 40-50 proc. Z tych kredytów korzystały głównie osoby zamożne — zauważa Bartosz Turek. W tej sytuacji można natomiast spodziewać się, że klienci bardziej przychylnym okiem będą patrzeć na kawalerki i mieszkania kompaktowe.
W starciu z nowym
Zamieszanie na rynku wywoła również wchodząca w życie w kwietniu tzw. ustawa deweloperska, której celem jest wzmocnienie praw nabywców mieszkań w stanie deweloperskim, zwłaszcza w przypadku ewentualnego bankructwa dewelopera.
— Część klientów inwestycyjnych może wstrzymać się z zakupem nieruchomości do czasu wejścia w życie nowych regulacji — mówi Karolina Krzemińska, dyrektor sprzedaży w Atlas Estates. Z drugiej strony, wiosną 2012 r. możemy mieć do czynienia z wysypem nowych ofert, wprowadzanych na rynek przez deweloperów, chcących zrealizować ostatnie inwestycje na starych zasadach. Duży wybór ofert może stanowić wabik dla nabywców.
Pozostałości po 2011
W związku z relatywnie niską, bo nieprzekraczającą często poziomu inflacji, rentownością najmu lokali mieszkalnych popyt inwestycyjny w 2011 r. kierował się na obszary bardziej dochodowe — condohotele, lokale użytkowe i grunty rolne. Nieruchomości alternatywne wobec mieszkań nadal powinny skupiać uwagę inwestorów. Zwłaszcza że — jak wylicza Home Broker — dwa pierwsze segmenty pozwalają na osiągnięcie dochodu na poziomie wyższym niż 8 proc. rocznie.
— W 2011 r., pomimo zawirowań na rynku możliwy był wzrost wartości lokali użytkowych. W konsekwencji spadających stóp kapitalizacji ocena ryzyka inwestowania w powierzchnie handlowe mogła zyskać na wartości nawet kilkanaście procent, pomimo relatywnie stałych czynszów. Zgodnie z najnowszymi danymi Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, w pierwszym półroczu również grunty rolne zyskały na wartości 10,7 proc. — podaje Bartosz Turek.
Analityk przypomina, że w ubiegłym roku sytuacja rysowała się mniej korzystnie w segmencie mieszkaniowym. Potencjalna rentowność najmu, wynosząca ok. 4 proc., często nie rekompensowała spadku wartości mieszkań.
Kompaktowy trend
Zmniejszenie się liczby klientów, którzy kupowali mieszkania dla celów czysto inwestycyjnych, zauważyli również deweloperzy.
— W pierwszej połowie 2011 r. niższe ceny mieszkań w połączeniu z bogatą ofertą rynkową sprawiały, że klienci inwestycyjni mieli z czego wybierać. To skłaniało ich do zakupu. Jednak w drugiej połowie roku, kiedy zmieniły się zasady programów „Rodzina na swoim” czy „Singiel na swoim”, tego typu nabywców było mniej — mówi Karolina Krzemińska.
Wśród klientów inwestycyjnych wyróżniała się natomiast grupa osób w średnim wieku. Jak podaje Karolina Krzemińska, nabywcy ci kupowali mieszkania na wynajem, mając na uwadze, że w perspektywie około 10 lat lokale przejdą na własność ich dzieci. Natomiast osoby, które nabywały lokale w celach czysto inwestycyjnych, stanowiły 20-25 proc. klientów firmy Atlas Estates. Największą popularnością cieszyły się mieszkania dwu- i trzypokojowe o metrażu 40-50 mkw. i 55-60 mkw.
— Stosunkowo mały metraż w odniesieniu do liczby pomieszczeń pozwala właścicielowi utrzymać wysokie stawki najmu, przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów zakupu i czynszu — zauważa Karolina Krzemińska. W ubiegłym roku klienci inwestycyjni zainteresowani byli głównie nieruchomościami zlokalizowanymi blisko centrum miasta. W dzielnicach „sypialnianych” aktywne były prawie wyłącznie osoby kupujące mieszkanie na własny użytek.