Struktury typu REIT wydawały się naturalnym krokiem dla naszego dużego i dojrzałego rynku.
Tym bardziej cieszyły ambitne plany ministerstwa finansów i konsultacje przy kolejnych projektach ustawy. O ile opóźnienie wprowadzenia nowych przepisów może pozytywnie wpłynąć na ich jakość, o tyle ograniczenie ich do rynku mieszkaniowego jest dużym zaskoczeniem i rozczarowaniem z co najmniej trzech powodów.
Inwestycje mieszkaniowe pod wynajem to stosunkowo młody produkt w Polsce i pewnie dlatego w początkowej fazie projektu REIT-y w formule mieszkaniowej nawet nie były brane pod uwagę. W naszym kraju nadal preferowany jest zakup własnego „M”, jeśli umożliwia to zdolność kredytowa. W odpowiedzi na ten popyt nowe inwestycje mieszkaniowe przeznaczone były głównie do sprzedaży indywidualnej. Nie znamy zatem głębokości tego rynku i trudno teraz stwierdzić, jak bardzo uda się zwiększyć popularność komercyjnego najmu mieszkań w przyszłości.
Ponadto rentowność takich spółek będzie sporym wyzwaniem, gdyż wśród zainteresowanych najmem dominują osoby o niższych dochodach, bez zdolności kredytowej lub obawiające się wysokiego zadłużenia. To oznacza presję na cenę najmu, a co za tym idzie — niższą zyskowność spółki przy jednocześnie podwyższonych kosztach funkcjonowania w strukturze REIT.
Wreszcie, co chyba najważniejsze, inwestycje te charakteryzuje niższa stabilność przepływów finansowych, gdyż w większości przypadków najem ten jest krótkoterminowy, często związany z tymczasową relokacją do innego miasta w celach zarobkowych. Znacznie szybciej reaguje on także na negatywne sygnały płynące z gospodarki.
W kontraście do powyższego inwestycje biurowe i handlowe cechuje wyższa zyskowność, stabilność przepływów i długa, sprawdzona już historia tego rynku. Tutaj umowy najmu zawierane są na 5, 7, a nawet 10 lat z wiarygodnymi i stabilnymi finansowo firmami. Są to najemcy, którzy mają konkretne plany operacyjne na kilka lat oraz regularnie monitorują rynki swojej działalności, przez co są lepiej przygotowani do radzenia sobie z cyklami koniunkturalnymi.
Jeśli REIT-y mają być sposobem na bezpieczne inwestowanie kapitału oraz wypromowanie tego produktu wśród większej grupy obywateli, to właśnie nieruchomości komercyjne miałyby większą szansę zapewnić, że nowe przepisy nie będą martwe po ich uchwaleniu.
© ℗Podpis: AGNIESZKA TUROWSKA, dyrektor finansowy Grupy TriGranit, materiał partnera
