W ciągu kilkunastu ostatnich lat w Polsce powstało około 40 kompleksów mixed-use. Obecnie na różnym etapie projekty wielofunkcyjne realizują m.in. Echo Investment, Cavatina Holding czy TDJ Estate. Echo po zakończeniu Browarów Warszawskich i realizacji Fuzji w Łodzi czeka obecnie na pozwolenie na budowę dla projektu Towarowa 22.
– Planujemy tu m.in. park, może jakieś niewielkie jeziorko – decyzje jeszcze się ważą. Teraz to jest wiodący nasz projekt – mówił Michał Żelski, dyrektor regionalny w dziale projektów komercyjnych Echo Investment podczas konferencji Property Forum.
TDI buduje kwartał miasta w Katowicach – kompleks biurowy KTI oraz położone obok osiedle, Cavatina realizuje projekt Quorum we Wrocławiu.
Pojęcie mixed-use nie ma zdefiniowanej wielkości. Może to być budynek, zespół budynków, kwartał, fragment miasta. Zresztą miasta już od wieków miały rynki, gdzie można było załatwić wszystkie najważniejsze potrzeby.
– Można powiedzieć, że dobre miasto to mixed-use. Staramy się rewitalizować centra, powstrzymać rozlewanie się miast, dezurbanizację – mówił Igor Galas, architekt i partner w firmie PRC Architekci, autor m.in. projektu Fabryki Norblina.
Po co mieszać
Zdaniem deweloperów i architektów zmieszanie funkcji daje gwarancję, że te projekty są bezpieczniejsze niż projekty monofunkcyjne. Według Agnieszki Kalinowskiej-Sołtys, prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich, architektki i partnera w pracowni APA Wojciechowski, koncepty mixed-use wcielają ideę 15-minutowych miast i nie zużywają się tak szybko jak galerie handlowe, co stało się widoczne podczas pandemii i w obliczu rozwoju e-handlu.
– Mixed-use sprawia, że mamy w ramach projektu elastyczność, jesteśmy w stanie nim dobrze zarządzać i reagować na potrzeby rynku i mieszkańców. Dobrze zaprojektowane osiedle to takie, które nie zmusza mieszkańców do wsiadania po pracy w samochód, by pozałatwiać zakupy i inne sprawy – mówił Adam Urbański, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej TDJ Estate.
Zdaniem Przema Łukasika, założyciela pracowni architektonicznej Medusa Group, mixed-use jest szansą na zagospodarowanie miejsc poprzemysłowych w centralnych lokalizacjach miast, takich jak Browary w Warszawie czy teren po kopalni Katowice, a teraz projekt Fuzja w Łodzi.
– W tych miejscach mamy do czynienia z działaniami proekologicznymi, bo choć najbardziej ekologicznym budynkiem jest ten, który nie powstał, to drugim w kolejce jest ten, który istnieje. Dlatego analizujemy, czy potrzebna jest wyburzenie poprzemysłowych obiektów, czy kubatura, potencjał nośny budynku udźwignie kolejną funkcję – mówił Przemo Łukasik.
Oprócz przyczyn związanych z ekologią założyciel Medusa Group wymienił też odpowiedzialności za historię. Wspomniane projekty na ogół dbają o zachowanie genius loci danego miejsca, dbając o artefakty z przeszłości.
Dla deweloperów, którzy podejmują się takich trudnych technicznie realizacji, atrakcją są przede wszystkim tereny w centrum miasta w czasach, gdy innych gruntów inwestycyjnych praktycznie brak.
Nie tylko metropolie
Według Sebastiana Suchodolskiego projekty wielofunkcyjne mają szansę na sukces nie tylko w dużych miastach – każda miejscowość ma potencjał, jeśli odpowiada na potrzeby użytkowników.
– Cavatina w Bielsku-Białej wybudowała zespół Cavatina Hall, który łączy powierzchnie biurowe klasy A, salę koncertową, studio nagrań i kilka innych funkcji. W małym mieście ten koncept świetnie się wpisuje w tkankę miejską – mówił Sebastian Suchodolski.
Natomiast Echo Investment chce skupiać się na dużych ośrodkach, takich jak Warszawa, Wrocław, Katowice i Kraków.
– Dla dewelopera największy profit związany jest z tymi największymi aglomeracjami. Ostatecznie chodzi o zrealizowanie zysku – mówił Michał Żelski.
Stwierdził, że mixed-use będzie wiodącym modelem dla Echa Investment. Zwrócił przy tym uwagę, że projekty wielofunkcyjne nie są samotnymi wyspami. Nie zawsze będziemy pracować tam, gdzie mieszkamy, choćby biura były na tym samym osiedlu. Dlatego niesłychanie ważna pozostaje komunikacja publiczna, którą powinny zapewnić samorządy.
Pełne życie w Dąbrowie Górniczej
Interesujący koncept mixed-use powstaje w liczącej 120 tys. mieszkańców Dąbrowie Górniczej. Na powierzchni 4,5 ha po fabryce obrabiarek Defum w środku miasta zaprojektowano kompleks wielofunkcyjny. Za pomysłem stoi samorządowa spółka Fabryka Pełna Życia, ale poszukuje inwestorów prywatnych do współtworzenia części komercyjnych kompleksu. Autorzy chcą stworzyć tu centrum regionalne Zagłębia Dąbrowskiego – sąsiadujący ze Śląskiem region z własną historią i kulturą.
– Cały projekt jest tak zbudowany, żeby ta historia była opowiedziana przez różne artefakty – mówił podczas Property Forum Wojciech Czyżewski, prezes Fabryki Pełnej Życia.
Fabryka stanie się nowym centrum miasta, wielofunkcyjnym miejscem pracy, kultury i sztuki, spotkań. Z drugiej strony projekt musi mieć swoją stronę komercyjną – handlową, gastronomiczną, usługową – i tę samorząd postanowił przekazać inwestorom zewnętrznym.
Projekt przewiduje powstanie 10 budynków mieszkalnych, z czego połowa z funkcją usługową, dwa o funkcji apartamentowo-biurowej i dwa biurowce. Historyczne hale przemysłowe mają mieć funkcje wystawowo-kulturalne i edukacyjne. W pasażach zaplanowano miejsce dla handlu, usług i gastronomii. Całość o powierzchni użytkowej ok. 40 tys. m kw. ma dostarczyć miejsca pracy 2 tys. osób, 13 tys. m kw. powierzchni usługowo-handlowej, 8 tys. m kw. powierzchni biurowej i 12 tys. m kw. mieszkań.
Prezes Fabryki Pełnej Życia podkreślał regionalną rolę Dąbrowy Górniczej. Również projekt uwzględnia większą całość. Z tego powodu trwają tu inwestycje mające na celu poprawę komunikacji, np. w centrum przesiadkowe przy stacji Dąbrowa Górnicza i zmianę całego układu komunikacyjnego, tworzenia arterii, które ominą to nowe centrum.
– Cała tkanka wokół jest przygotowywana, by Dąbrowa Górnicza stała się miastem z prawdziwego zdarzenia. Obecnie jest to poprzemysłowy moloch, gdzie ludzie dobrze zarabiają, ale pieniądze wydają w Katowicach, do których trzeba jechać 20 minut pociągiem. Mamy ambicję, żeby jeździli w drugą stronę – mówił Wojciech Czyżewski.