REIT po polsku robi IPO

Zarządzające funduszami nieruchomości Reino wysyła na GPW spółkę, która ma wypłacać sute dywidendy z czynszów

„Polski rynek nieruchomości to rynek kapitału zagranicznego” — mówiła niedawno Małgorzata Zaleska, prezes GPW, sugerując, że to najwyższa pora, by w porządku prawnym pojawiła się formuła REIT-ów, która umożliwiłaby polskim inwestorom indywidualnym na czerpanie zysków z czynszów. Chodzi o stworzenie wehikułów inwestycyjnych, skoncentrowanych na kupowaniu już działających i wynajętych biurowców czy centrów handlowych, notowanych na giełdzie i regularnie wypłacających większość zysków w postaci dywidendy. Nim odpowiednie przepisy, m.in. zwalniające REIT-y z płacenia podatku dochodowego, zostaną stworzone i wejdą w życie, spółkę działającą w podobnej formule zamierza wprowadzić na warszawską giełdę zarządzające nieruchomościami Reino Partners.

BRAKUJE ULGI:
Zobacz więcej

BRAKUJE ULGI:

Wybierająca się na giełdę spółka Reino Dywidenda Plus, której prezesem jest Radosław Świątkowski, chce być „pierwszym polskim REIT-em z prawdziwego zdarzenia”. Do tego potrzebuje jednak przepisów, które wprowadzą REIT-y do porządku prawnego i przede wszystkim zwolnią go z płacenia CIT. To, według spółki, mogłoby zwiększyć zwrot akcjonariuszy z kapitału o około 1 proc. rocznie. Grzegorz Kawecki

Do Komisji Nadzoru Finansowego w najbliższych dniach trafi prospekt emisyjny spółki Reino Dywidenda Plus.

— Prospekt składamy w przyszłym tygodniu, IPO chcemy przeprowadzić w drugim kwartale. Spółka Reino Dywidenda Plus została utworzona od podstaw, by stać się pierwszym polskim REIT-em z prawdziwego zdarzenia. Po zakończeniu IPO ma być pierwszą giełdową spółką rynku wynajmu nieruchomości, która regularnie i na podstawie zagwarantowanej statutowo polityki dywidendowej wypłaca akcjonariuszom nie mniej niż 80 proc. zysku — mówi Radosław Świątkowski, współzałożyciel i partner zarządzający Reino Partners, jednocześnie prezes Reino Dywidenda Plus.

Biurowce w cenie

O Reino Partners, stworzonym pięć lat temu przez troje menedżerów z wieloletnim doświadczeniem przy transakcjach nieruchomościowych w Polsce (Radosław Świątkowski, Dorota Latkowska-Diniejko i Małgorzata Cieślak-Belgy), po raz pierwszy zrobiło się głośno w 2014 r., gdy stworzony przez firmę fundusz kupił od dewelopera Skanska jeden z biurowców krakowskiego kompleksu Kapelanka. Od początku założono, że zyski z czynszów, a potem ze sprzedaży biurowca będą regularnie wypłacane klientom mWealth Management, którzy w dużej mierze sfinansowali transakcję. Wybierające się na giełdę Reino Dywidenda Plus ma w portfelu udziały w dwóch innych biurowcach: Malta House w Poznaniu i Alchemiu w Gdańsku. Łącznie fundusze zarządzane Reino Partners zainwestowały do tej pory w nieruchomości o wartości ponad 120 mln EUR. Na kolejne obiekty spółka Reino Dywidenda Plus ma wydawać średnio 30-40 mln EUR, na co — przy założeniu, że 60-65 proc. pieniędzy będzie pochodziło z kredytów — musi pozyskać od inwestorów nie mniej niż 0,5 mld zł, bo chce mieć w portfelu 5-7 obiektów.

— W ramach IPO raczej nie uda się zebrać całej docelowej kwoty. Scenariusz optymalny zakłada zebranie pieniędzy, które pozwolą na wykupienie koinwestorów z dwóch pierwszych projektów oraz nabycie przynajmniej jednej nowej nieruchomości, która uzupełni portfel — mówi Radosław Świątkowski.

Pomysł na giełdę

Reino chce, żeby udział inwestorów indywidualnych w IPO był większy niż zwyczajowe 10-15 proc., bo „wynika to z samej idei REIT”. Liczy na to, że inwestowanie oszczędności w ten sposób będzie zyskiwało na popularności wśród Polaków.

— W Polsce świetnie rozwinął się rynek kapitałowy i związane z nim instytucje, ale tylko w zakresie tradycyjnych klas aktywów. Na giełdzie dostępne są wyłącznie akcje deweloperów. Rynek nieruchomości komercyjnych, jeden z najatrakcyjniejszych i największych w Europie, jest praktycznie niepubliczny i zdominowany przez inwestorów zagranicznych — mówi Radosław Świątkowski. Jego zdaniem, REIT-y mogą to zmienić, bo o ile nawet najzamożniejszych Polaków rzadko stać na wyłożenie kilkudziesięciu milionóweuro na nieruchomość odpowiedniej skali, to przy rozproszonym akcjonariacie o zebranie kapitału jest łatwiej.

— W tym kontekście z wielką nadzieją i uznaniem przyjmujemy ostatnie deklaracje nowej prezes GPW. Cieszy nas to, że strategia dalszego rozwoju polskiej giełdy kształtuje się tak szybko i że jest w niej istotne miejsce dla REIT-ów. Czas, by rynek kapitałowy i rynek nieruchomości komercyjnych znalazły wreszcie część wspólną i zaczęły znajdować wspólny język. REIT-y nadają się do tego idealnie, a rola GPW jest w tym procesie kluczowa — mówi Radosław Świątkowski.

Po co komu REIT-y

REIT (Real Estate Investment Trust) to typ funduszu, który inwestuje w nieruchomości komercyjne i czerpie zyski z pobieranych przez nie czynszów. Zazwyczaj jest notowany na giełdzie i wypłaca większość zysków w postaci dywidendy. Korzysta też z przywilejów podatkowych, najczęściej nie płacąc podatku dochodowego, bo podatek od zysków kapitałowych i tak płacą jego akcjonariusze. By nie stał się wehikułem optymalizacyjnym dla nieruchomościowych magnatów, w regulacjach umieszcza się zapisy o wymaganym rozproszeniu kapitału między inwestorów. Pierwsze REIT-y powstały w latach 60. w USA, by „umożliwić wszystkim obywatelom czerpanie zysków z inwestycji w duże projekty nieruchomościowe”, dziś przepisy pozwalające na ich działanie obowiązują w około 40 krajach. Największą ofertę publiczną REIT-u w historii przeprowadził pod koniec 2014 r. amerykański Paramount, który zebrał 2,3 mld USD. Na początku marca umowę o przejęciu 75 proc. portfela nieruchomości notowanego na GPW Echo Investments podpisało Redefine, największy REIT w Republice Południowej Afryki. W polskim porządku prawnym REIT-ów nadal nie ma.

OKIEM EKSPERTA
REIT-y zwiększą aktywność inwestorów

MARTA KAMIONOWSKA, dyrektor w dziale doradztwa finansowego Deloitte

Oparcie wehikułu na nieruchomościach komercyjnych, generujących długoterminowe przepływy z czynszów, ogranicza ryzyko inwestowania związane ze zmianami wartości nieruchomości pomiędzy oddalonymi w czasie momentami wejścia i wyjścia z inwestycji. Bieżące czerpanie zysków z wypłacanej dywidendy pozwala na monitorowanie zwrotu z inwestycji. Funkcjonowanie REIT-ów na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości w Europie Zachodniej, a szczególnie w USA, dowodzi, że ich powstanie i zbudowanie struktur prawno-podatkowych dla ich funkcjonowania w Polsce jest naturalnym etapem rozwoju rynku. Deklaracja płynąca z GPW jest bardzo dobrym sygnałem, że instrumenty te nie są już tylko w sferze marzeń inwestorów, ale znajdują poparcie wśród regulatorów. REIT-y stanowią również ważny element w intensyfikacji aktywności inwestycyjnej inwestorów indywidualnych, co jest kluczowe z punktu widzenia wzrostu gospodarki.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marcel Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / REIT po polsku robi IPO