REIT-y mają wielki problem z dywidendą

Pusta kasa i miliony papierowego zysku, który niemal w całości trzeba wypłacić akcjonariuszom. Na taki to istotny feler projektu ustawy zwracają uwagę eksperci

Dzisiaj mija termin zgłaszania uwag do drugiej wersji projektu ustawy wprowadzającej do polskiego prawa REIT-y. W nowej odsłonie resort finansów twórczo podszedł do znanej na świecie idei wehikułów umożliwiających Kowalskiemu zarabianie na wynajmie nieruchomości. Co do zasady, takie podmioty nie płacą podatku od zysków. Opodatkowane są dopiero dywidendy wypłacane akcjonariuszom. Tak było również w pierwszej wersji polskiego projektu. W obecnej zapisano jednak, że dywidenda będzie zwolniona z tzw. podatku Belki. W chwili jej wypłaty opodatkowane mają być natomiast dochody REIT-u z najmu nieruchomości — i to niepomniejszone o odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku ma wynosić 8,5 proc. Taka koncepcja zaskoczyła środowisko zainteresowane REIT-ami. Branżowa dyskusja zorganizowana przez Personalities dowodzi jednak, że trudno wskazać słabe punkty tego rozwiązania.

Zobacz więcej

POLSKI WKŁAD: Witold Zatoński, partner w Syrena Real Estate, przyznaje, że model podatkowy proponowany dla polskich REIT-ów jest nieszablonowy w skali globalnej, ale zarazem łatwy do wytłumaczenia. Fot. Marek Wiśniewski

— Można powiedzieć, że jest to polski model podejścia do REIT-ów. Ale jest bardzo łatwy do wytłumaczenia z perspektywy polityki fiskalnej — uważa Witold Zatoński, partner w Syrena Real Estate, były członek zarządu giełdowego Globe Trade Centre.

Równi wobec prawa

— To nie ewolucja poprzedniego rozwiązania, lecz zupełnie nowe, oryginalnie polskie podejście. Nie widzę jednak żadnych słabych punktów — komentuje Marek Kozaczuk, szef praktyki prawa podatkowego w kancelarii Greenberg Trauring Grzesiak. Ekspert zwraca uwagę, że w poprzednim modelu różni inwestorzy — zwolnieni z podatku od dywidendy (jak TFI), płacący 19 proc. (jak osoby fizyczne) czy 5 lub 10 proc. (jak zagraniczni, korzystający z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania) — byliby efektywnie różnie opodatkowani. Nowy projekt ich zrównuje. — Jest w tym łyżka dziegciu, bo odbiera się prawo do amortyzacji nieruchomości, ale 8,5-procentowy podatek na poziomie REIT-u i tak jest korzystny — podkreśla Marek Kozaczuk.

Zysk gotówkowy kontra księgowy

Dla równowagi — na sposobie wliczania zysku, z którego 90 proc. ma być przeznaczonena dywidendę, branża nie pozostawia suchej nitki. Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości, uważa, że twórcy projektu kompletnie nie znają się na rynku nieruchomości, bo uwagi dotyczące zysku, stanowiącego podstawę do wypłaty dywidendy, były zgłoszone już do poprzedniego projektu i zostały zignorowane. Jego zdaniem, najważniejsze, by dywidenda była płacona od zysku kasowego, a nie księgowego, jak zakładają oba projekty. Chodzi o to, że w branży nieruchomościowej zysk księgowy powstaje często z przeszacowań wartości nieruchomości i różnic kursowych (biurowce i centra handlowe są finansowane z kredytów w euro). REIT może więc mieć pustą kasę i zysk księgowy, którego 90 proc. musi wypłacić.

— Póki rynek jest w dobrej kondycji, REIT-y mogą tak funkcjonować, ale za 3-4 lata może się okazać, że wszystkie znajdą się pod wodą, bo nie będą w stanie wziąć kredytu na wypłatę dywidendy — twierdzi Marek Kozaczuk.

Witold Zatoński i Dorota Wysokińska- -Kuzdra, prezes Griffin Premium RE, przypominają, że mechanizm wyliczania zysku księgowego na podstawie przeszacowania działa w branży nieruchomościowej również w drugą stronę. REIT może mieć księgową stratę, ale na kontach gotówkę, którą mógłby wypłacić akcjonariuszom.

Czym jest REIT

Po raz pierwszy formuła REIT (Real Estate Investment Trust) pojawiła się w prawie Stanów Zjednoczonych. Było to w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w 1969 r. Choć w szczegółach REIT-y się różnią, zasada jest ta sama. Taki wehikuł raczej nie buduje, ale kupuje gotowe nieruchomości i czerpie zyski z ich najmu. Korzysta przy tym z preferencji podatkowych. W zamian musi jednak co roku wypłacać rozproszonemu akcjonariatowi lwią część zysków. Wymóg rozproszenia akcjonariatu zapobiega „opakowaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Często jest połączony z obowiązkiem notowania na giełdzie.

Polski REIT w zarysie

Obowiązek notowania na giełdzie. Brak ustawowej reguły rozproszenia akcjonariatu. Wyliczanie dywidendy z zysku księgowego. Obowiązek wypłaty 90 proc. zysku akcjonariuszom. Możliwość zadłużenia do 70 proc. wartości bilansowej aktywów. Brak możliwości inwestowania w: budynki powstające na kredyt i obciążone hipoteką przez inwestora; budowle, np. maszty telefonii komórkowej; działki niezabudowane, np. parkingi — nawet stanowiące część większej całości (centrum handlowego czy kompleksu biurowego). Coroczna weryfikacja uprawnień do korzystania ze statusu REIT-u.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / REIT-y mają wielki problem z dywidendą