Sektor inwestycyjny nieruchomości komercyjnych wciąż czeka na obniżki stóp procentowych w Europie Zachodniej.
– Nieruchomości komercyjne są denominowane w euro, więc spadki stóp procentowych w Polsce na nie nie wpływają, a na Zachodzie rynek przewiduje ich obniżki dopiero na drugą połowę 2024 r. Na pewno jednak nie wrócą do poziomu sprzed inflacji, czeka nas więc czas dostosowania cen do nowych warunków – mówi Kamil Kowa, członek zarządu firmy doradczej Savills.
Według niego aktywność inwestycyjną hamuje rozpiętość oczekiwań między kupującymi a sprzedającymi. W części sektorów oczekiwania te dostosują się naturalnie, bo w związku z rekordową inflacją będą rosły indeksowane o nią dochody z nieruchomości, więc stopy kapitalizacji też będą rosły.
Więcej małych transakcji
Michał Ćwikliński, szef Avison Young w Polsce, przewiduje, że w 2024 r. dojdzie do większej liczby transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, choć średnia wartość tych transakcji będzie niższa niż przed kryzysem spowodowanym podwyżkami stóp procentowych.
– Już po wakacjach w 2023 r. zaczął się większy ruch na rynku inwestycyjnym, co będzie widoczne w transakcjach w bieżącym roku. Wiemy o ponad 40 toczących się transakcjach, które powinny dokończyć się w pierwszych miesiącach nowego roku. Średnie wolumeny są jednak mniejsze, podobnie jak w ubiegłym roku, czyli raczej po kilkanaście a nie kilkaset milionów euro, gdy inwestowały wielkie fundusze azjatyckie – mówi Michał Ćwikliński.
Przewiduje też, że podobnie jak w 2023 r. na zakupy polskich nieruchomości wybiorą się inwestorzy z krajów Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich i lokalne polskie firmy. Duża część inwestorów realizuje strategię value add, czyli zakupów nieruchomości wymagających podwyższenia ich wartości lub konwersji na inne funkcje.
– Polska jest ciekawa dla Czechów czy Węgrów, którzy u siebie mają mniejsze rynki, mniej płynne. Natomiast kapitał z Zachodu nadal będzie miał dużo okazji inwestycyjnych u siebie i tam będzie aktywny – mówi Michał Ćwikliński.
Według raportu firmy Colliers w 2023 r. odbyło się ponad 20 transakcji o szacunkowej wartości 2 mld EUR.
Trendy na 2024 r.
Jako ciekawe nowe trendy szef Avison Young w Polsce wymienia rosnące zainteresowanie centrami handlowymi i biurowcami, w których możliwa jest konwersja na mieszkania na wynajem.
– W segmencie biurowym sytuacja związana z pracą hybrydową i mniejszym niż przed pandemią obłożeniem wciąż jeszcze się nie wyklarowała, a w centrach handlowych widać po odwiedzalności i obrotach najemców, że klienci nie przestawili się na handel internetowy. Dzisiaj centra handlowe lub mniejsze formaty handlowe można kupić dużo taniej niż kilka lat temu, przy czym zapewniają wysokie stopy zwrotu, szczególnie gdy są zlokalizowane w pobliżu dużych osiedli – mówi Michał Ćwikliński.
Trend konwersji biurowców na PRS natomiast jest związany z dobrymi notowaniami mieszkań w ogóle i coraz więcej deweloperów planuje przystąpić do takich projektów.
– Na działkach przeznaczonych w planach miejscowych na mieszkania bardziej opłaca się budować mieszkania na sprzedaż, a na przeznaczonych na usługi dziś mniej opłacalna jest budowa biur. Można natomiast budować mieszkania na wynajem instytucjonalny, więc spodziewamy się, że w 2024 r. będzie więcej takich transakcji – mówi Michał Ćwikliński.
Jako nowy trend na rynku inwestycyjnym w 2024 r. eksperci Savillsa wymieniają przejście od deklaracji do zweryfikowanych danych na temat zastosowania w nieruchomościach zasad ESG, czyli wspierających środowisko, społeczności i ład korporacyjny (ang. environmental, social, governance).
– Skończył się czas na raporty pisane dla celów marketingowych i tzw. greenwashing. Banki i instytucje finansowe będą weryfikować wskaźniki i drobiazgowo kontrolować, jak firmy spełniają ich kryteria ESG. Wygrają ci, którzy takie dane już gromadzą i pokazują – mówi Katarzyna Chwalbińska-Kusek, liderka ds. ESG i zrównoważonego rozwoju w Savillsie.