Sposoby wynagradzania za roboty budowlane

aktualizacja: 01-01-2018, 23:00

Konferencja „PB” Każdy rodzaj kontraktu między inwestorem a wykonawcą ma swoje wady i zalety. Na który się zdecydować?

Na polskim rynku budowlanym stosuje się trzy rodzaje wynagrodzeń — ryczałtowe, kosztorysowe i w formule cost-plus. Pierwsze dwa są najczęstsze w umowach o roboty budowlane, ale ostatni docenią inwestorzy, dla których koszty ustępują miejsca jakości. O ich wadach i zaletach eksperci mówili podczas warsztatów „Kontrakty budowlane”, organizowanych przez „Puls Biznesu”.

Zobacz więcej

UWAŻAJ NA SZCZEGÓŁY:Podpisując kontrakty w branży budowlanej, trzeba pamiętać o wielu niuansach — podkreślają Edyta Deszczka i Daria Mientkiewicz z kancelarii Bird & Bird. Fot. Marek Wiśniewski

Bezpiecznie dla inwestorów

Brak ustalenia wynagrodzenia kwotowego lub sposobu jego obliczania jest według prawa równoznaczny z brakiem zawarcia umowy. Jak wybrać najbardziej odpowiedni dla naszego przedsięwzięcia system wynagradzania wykonawców? System ryczałtowy świetnie sprawdza się w projektach o podwyższonym stopniu ochrony przed wzrostem cen materiałów i ryzykiem błędnego kalkulowania kosztów prac. Jest korzystny również z punktu widzenia inwestora.

— W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego to na wykonawcy spoczywa ryzyko związane m.in. z kosztami materiałów budowlanych czy stawek wynagrodzeń. Sprawdza się w przypadku skomplikowanych projektów ze szczegółowo opisanym zakresem robót. Jego niezmienność, będąca dla inwestora zabezpieczeniem, dla wykonawcy może okazać się jednak problematyczna. Przede wszystkim — to on musi skalkulować koszty, przeprowadzić analizę ryzyka i przewidzieć dodatkowe roboty — wyliczała Daria Mientkiewicz, adwokat w zespole rozwiązywania sporów i zespole własności intelektualnej kancelarii Bird & Bird. Dla wykonawcy problemem jest również sytuacja, gdy wykona on prace ponadprogramowe. Wychodząc z roszczeniem o dodatkowe wynagrodzenie w tej sytuacji, warto pamiętać, że zmiana ryczałtu jest możliwa tylko w wyjątkowych przypadkach i musi mieć charakter nieprzewidywalny, np. w sytuacji, kiedy podczas robót wykonawca wykryje nieznane wcześniej składowisko odpadów. Ponadto należy udowodnić rażącą stratę — trzeba tu wziąć pod uwagę zarówno indywidualną sytuację firmy budowlanej, jak i kondycję branży.

Wygodne dla wykonawcy

Wynagrodzenie kosztorysowe zazwyczaj dotyczy drobnych i mało skomplikowanych prac i często stanowi uzupełnienie wynagrodzenia ryczałtowego. Jest ono stosowane również w przypadku inwestycji, w których trudno jest nam sprawdzić, jakich kosztów możemy się ostatecznie spodziewać. W przypadku podmiotów publicznych nie wchodzi ono w grę ze względu na potrzebę odgórnego określenia kosztów danego projektu, konieczność konkurowania ceną w przetargach i obawy, że jego zastosowanie mogłoby narazić podmioty publiczne na zarzuty nieprawidłowości i o nadużycia. — Kosztorysy, a więc zestawienia planowanych prac, materiałów i przewidywanych wydatków wraz z podaniem cen jednostkowych lub obmiarowych są zazwyczaj bardzo szczegółowe. To chroni wykonawcę przed ryzykiem pojawienia się dodatkowych prac, który to problem występuje często w przypadku wynagrodzenia ryczałtowego — podkreślała Edyta Deszczka, aplikant adwokacki w zespole nieruchomości Bird & Bird. Ustalenie wynagrodzenia dla takiej inwestycji zaczyna się więc od sporządzenia kosztorysu początkowego, który opiera się w dużej mierze na analizie rynkowej. Dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia sporządza się zestawienie wszystkich wykonanych prac i wydatków na nie — w kosztorysie końcowym. W razie konieczności wykonania prac dodatkowych, nieujętych w kosztorysie, oraz zmiany cen, w określonych przypadkach można domagać się wyższego wynagrodzenia. Jeśli niezbędne jest wykonanie prac dodatkowych, muszą one zostać wcześniej zatwierdzone przez inwestora. Gdy zostaną wykonane bez takiej zgody, musimy się z ryzykiem, że koszty poniesione na ich wykonanie nie zostaną nam zwrócone. Warto pamiętać, że w obu sytuacjach inwestor ma możliwość odstąpienia od umowy. W przypadku, gdy umowa nie została całkowicie wykonana, musi ono nastąpić niezwłocznie.

Po pierwsze jakość

Alternatywą dla wynagrodzeń ryczałtowych i kosztorysowych są kontrakty w formie open-book (cost-plus). Różnią się one szczegółami dotyczącymi kosztów. W ich przypadku cena nie jest jasno sprecyzowana. Wskazywany jest natomiast sposób jej ustalania — obie strony zobowiązują się w warunkach kontraktowych do troski o jak najkorzystniejsze ceny. — Zaletami tego typu wynagrodzenia są łatwość w zachowaniu wysokiej jakości robót — dzięki optymalizacji jakościowej i cenowej projektu, szerokie pole do modyfikacji kontraktu oraz transparentność wykonywanych prac i ich kosztów. Niestety, chęć zapewnienia wysokiej jakości nie idzie w parze z niskimi cenami. I to prawdopodobnie stanowi najważniejszy czynnik wpływający na niską popularność tego rodzaju wynagrodzeń w kontraktach budowlanych — zaznaczył Bartłomiej Niewczas, radca prawny, szef praktyki rozwiązywania sporów z kancelarii Bird & Bird. Rzeczywiście przykładów stosowania tego typu kontraktów nie jest wiele — a jeśli już uda nam sie je znaleźć, dotyczą one drogich realizacji, np. projektów wykończeniowych w pięciogwiazdkowych hotelach. Ale inwestorzy, którzy przedkładają jakość nad cenę, docenią możliwość bieżącej współpracy z wykonawcą, ustalenie gwarantowanej ceny maksymalnej (GMP), transparentność prac i kosztów oraz podział ryzyka. Natomiast wykonawca, oprócz kwestii związanych ze wspólnym ponoszeniem odpowiedzialności za realizację zlecenia, zyska również gwarancję pokrycia poniesionych kosztów i otrzymania ustalonej w kontrakcie marży.

Bez odbioru ani rusz

O wypłacie wynagrodzenia decyduje odbiór. Od momentu oddania budynku do użytkowania liczy się okres rękojmi, gwarancji i niektóre terminy przedawnienia. Choć formalnie protokół odbioru jest prosty również dla skomplikowanych inwestycji i zawiera głównie wyliczenie wad i usterek oraz terminy ich usunięcia, to pojawiają się tutaj problemy praktyczne, chociażby kwestie udziału w odbiorze osób, które nie mają do takich czynności stosownego pełnomocnictwa. Rodzajów odbiorów, podobnie jak w przypadku wynagrodzeń, również jest trzy — częściowy, końcowy i ostateczny. Pierwszy nie jest bezpośrednio powiązany z płatnością, bo zazwyczaj dotyczy prac zanikających lub ulegających zakryciu, np. odbioru fundamentów lub instalacji. Powinien on nastąpić w okresie około 3-5 dni po wezwaniu do odbioru przez wykonawcę. Odbiór końcowy nie tylko uruchamia bieg okresu rękojmi, gwarancji czy terminów przedawnienia i powoduje wygaśnięcie zobowiązania wykonawcy, ale też pozwala korygować płatności częściowe, które były dokonywane na podstawie bieżących faktur. Natomiast odbiór ostateczny (gwarancyjny) to ostatni moment na dostrzeżenie wszelkich wad w wykonanym obiekcie przed upływem okresu rękojmi czy gwarancji. Po odbiorze ostatecznym wszelkie kwoty zatrzymane tytułem zabezpieczenia są wykonawcy zwracane.

— Choć procedura jest stosunkowo prosta, mogą się tutaj pojawić dwa często występujące w praktyce problemy. Pierwszy dotyczy braku woli inwestora do dokonania odbioru, spowodowanej np. niechęcią wypłaty wynagrodzeń. Drugi związany jest z często stosowanym w kontraktach postanowieniem, że odbiór może nastąpić tylko wtedy, kiedy obiekt nie ma usterek, co prowadzi do konfliktów na tym tle z wykonawcą — podkreślała Daria Mientkiewicz.

— Jednak trzeba pamiętać, że możliwość odmowy odbioru jest uzasadniona tylko w sytuacji, kiedy obiekt został wykonany niezgodnie z planowanym przeznaczeniem lub projektem albo ma znaczne wady techniczne — dodała Edyta Deszczka.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Patrycja Łuszczyk

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Firmy / Sposoby wynagradzania za roboty budowlane