Popyt na kredyty mieszkaniowe, napompowany wcześniej przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc., spadł w I kw. - wynika z cokwartalnej ankiety przeprowadzonej przez Narodowy Bank Polski (NBP) na początku kwietnia wśród 23 banków. Konkurencja o nielicznych klientów jest ostra, więc banki złagodziły większość warunków udzielania hipotek, m.in. zmniejszając marżę kredytową, choć wymagania stawiane kredytobiorcom istotnie się nie zmieniły.
Według ankiety NBP w II kw. banki będą kontynuować łagodzenie polityki kredytowej. Liczą na wzrost popytu, zwłaszcza że podaż mieszkań jest duża i jeśli stopy procentowe spadną już w maju, rynek nieruchomości powinien się ożywić.
Bez rządowego dopalacza
W ocenie Waldemara Rogowskiego, głównego analityka Grupy BIK, spadek stóp procentowych będzie prawdziwym game changerem dla rynku hipotek.
- Popyt na kredyt mieszkaniowy wydaje się budzić w oczekiwaniu na spadek stóp procentowych i cen nieruchomości, widoczny zwłaszcza na rynku wtórnym. W kwietniu średnia kwota kredytu hipotecznego wyniosła 458,2 tys. zł., o 5,9 proc. więcej niż przed rokiem. W kolejnych miesiącach 2025 r. należy spodziewać się wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe - mówi Waldemar Rogowski.
Zdaniem bankowców chętni na hipoteki już nie czekają na rządowy program, z uwagą natomiast śledzą informacje dotyczące stóp procentowych.
W opinii Pekao stabilny wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych i spodziewane w maju i czerwcu cięcia stóp procentowych, łącznie o 100 pkt baz., powinny się przełożyć na wzrost rynku kredytów mieszkaniowych w 2025 r. o 9,8 proc.
Mniejszego, bo 5,5-procentowego, wzrostu rynku hipotek oczekuje BNP Paribas Bank Polska.
- Wyraźniej, o 6,5 proc., popyt na kredyty hipoteczne powinien zwiększyć się w 2026 r. – mówi Marcin Kujawski, starszy ekonomista BNP Paribas.
W jego ocenie uruchomienie rządowego programu wsparcia kredytobiorców mogłyby pozytywnie wpłynąć na rynek, jednak dotychczasowe informacje sugerują, że nawet jeśli taki program wszedłby w życie, to jego zakres byłby ograniczony i dotyczył jedynie wtórnego rynku nieruchomości.
Znacznie mniej optymistyczne prognozy ma Alior Bank - przewiduje wzrost sprzedaży tylko o 1 proc., mimo że - jego zdaniem - mimo spadku r/r pierwsze miesiące 2025 r. zwiastują powrót rynku kredytów hipotecznych na ścieżkę wzrostu.
- Należy pamiętać, że w pierwszym kwartale 2024 r. banki uruchamiały jeszcze umowy w ramach programu Bezpieczny kredyt 2 proc., co powoduje efekt wysokiej bazy. Prawdopodobnie klienci już nie czekają na potencjalne wsparcie finansowe ze strony rządu i realizują swoje cele mieszkaniowe – mówi Piotr Rosłan, dyrektor działu kredytów hipotecznych w Alior Banku.
Z kolei Daniel Iwin, który kieruje wydziałem oferty kredytów hipotecznych w mBanku, przewiduje wzrost wartości akcji kredytowej w skali całego rynku do 88 mld zł w 2025 r. wobec 85 mld zł rok wcześniej.
- Spadek stóp procentowych, przekładający się na inne instrumenty finansowe, będzie sprzyjał rozwojowi akcji kredytowej w drugiej połowie roku. W stosunku do innych krajów Unii Europejskiej wciąż mamy lukę mieszkaniową i w tym niezmiennie upatrywałbym źródła popytu. Nasze mieszkania są przeludnione i często w gorszym standardzie, a Polacy chcą to zmienić – mówi Daniel Iwin.
Stała stopa na fali
Wśród nowo udzielanych kredytów hipotecznych dominują te z okresowo stałą stopa procentową - w ubiegłym roku stanowiły 88 proc. wszystkich udzielonych hipotek. Nawet po spodziewanej obniżce stóp klientom banków nadal może się opłacać ta forma kredytowania.
Takiego zdania jest Maciej Reluga, członek zarządu Santandera. Wyjaśnia, że obecnie pięcioletni swap [sposób na zarządzanie ryzykiem związanym ze zmianami stóp procentowych – red.] uwzględnia dużą skalę obniżek stóp procentowych.
- Nie jest powiedziane, że skala ewentualnej obniżki będzie taka, jaką rynek uwzględnia dziś w wycenach – mówi Maciej Reluga.
- Poza preferowaniem przez klientów stabilizacji miesięcznych obciążeń w domowym budżecie duży wpływ na popularność kredytów o okresowo stałej stopie miała sprzedaż Bezpiecznego kredytu 2 proc. – opartego na okresowo stałej stopie procentowej. W 2024 r. kredyty hipoteczne oprocentowane okresowo [przez pierwszych 60 miesięcy - red.] stałą stopą stanowiły w naszym banku większą część sprzedaży – mówi Paweł Jurek, rzecznik prasowy Pekao.
W Aliorze udział ten sięgnął 90 proc. w 2024 r. (był wyższy o 10 pkt proc. r/r), a obecnie jest zbliżony.
W ING Banku Śląskim w IV kw. 2024 r. kredyty ze stałą stopą stanowiły 90 proc. sprzedaży. Z kolei w mBanku ich udział w sprzedaży w 2024 r. wynosił 70 proc., a na początku 2025 r, wzrósł do 81 proc.
- To dobre rozwiązanie. Widać, że klienci docenili przewidywalność i stabilizację rat – mówi Daniel Iwin.
BNP Paribas Bank Polska, który w II kw. 2024 r. po dłuższej przerwie wrócił na rynek kredytów hipotecznych, od 2021 r. oferuje wyłącznie kredyty oprocentowane okresowo stałą stopą (na 5 i 10 lat), przy czym zdecydowanie bardziej popularne są te z 5-letnim okresem stałego oprocentowania.
Santander Bank Polska już od 2010 r. ma w ofercie kredyty hipoteczne na okresowo stałą stopę (60 miesięcy). W 2024 r. stanowiły one 96 proc. nowej sprzedaży. W tym roku ma być podobnie.
Dylematy kredytobiorców
O zbliżającym się terminie zakończenia 5-letniego okresu stałej stopy banki informują klientów z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Proponują jego przedłużenie o kolejne 5 lat. W IV kw. 2024 r. średnie oprocentowanie nowych hipotek spadło do 7,4 proc. z 7,8 proc. kwartał wcześniej.
- W pierwszym kwartale mieliśmy ok. 1 tys. umów kredytów hipotecznych, w przypadku których skończył się pierwszy pięcioletni okres stałej stopy. 450 klientów zdecydowało się na nową stawkę stałej stopy na kolejne 5 lat, 456 przeszło na oprocentowanie zmienne, a 46 kredytów zostało całkowicie spłaconych - mówi Michał Gajewski, prezes Santandera.
Takich danych nie ma mBank, bo - podobnie jak ING Bank Śląskim i BNP Paribas Bank Polska - udziela kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą od niespełna 5 lat. Twierdzi jednak, że klienci innych banków po upływie tego okresu rozglądają się za tańszą ofertą u konkurencji i są zainteresowani przeniesieniem kredytu do niego.