Szybko nadchodzi srebrna rewolucja

opublikowano: 26-11-2018, 22:00

Społeczeństwo polskie się starzeje, w związku z czym rodzi się szansa na powstanie rynku domów senioralnych

Zainteresowanie domami senioralnymi na rynku inwestycyjnym nieruchomości już jest widoczne, choć brakuje obiektów spełniających wymagania inwestorów instytucjonalnych. Według Kamila Kowy, członka zarządu, dyrektora działu doradztwa kapitałowego i wycen w firmie doradczej Savills, polski rynek czeka konsolidacja, gdyż poza jedną siecią takich domów nie ma w tym segmencie nieruchomości, mogących przyciągnąć inwestora.

Na terenie dawnego szpitala miejskiego w Poznaniu Orpea otworzy klinikę
rehabilitacyjną, rezydencję zapewniającą całodobową opiekę, apartamenty ze
wsparciem medycznym oraz część przeznaczoną na pobyt dzienny.
Zobacz więcej

INWESTYCJE:

Na terenie dawnego szpitala miejskiego w Poznaniu Orpea otworzy klinikę rehabilitacyjną, rezydencję zapewniającą całodobową opiekę, apartamenty ze wsparciem medycznym oraz część przeznaczoną na pobyt dzienny. Fot. ARC

Początki konsolidacji

— Rynek jest rozproszony, przeważają niewielkie obiekty liczące po kilkadziesiąt łóżek, głównie w małych miejscowościach. Operatorzy prywatni często uzupełniają przychody przez oferowanie usług finansowanych przez Narodowy Fundusz Zdrowia (NFZ). Niestety kontrakty z NFZ są podpisywane tylko na rok, co dla wielu inwestorów stanowi dodatkowy czynnik ryzyka — tłumaczy Kamil Kowa.

Rozwojowi sektora sprzyja demografia. Szeregi 60-70-latków zasila powojenny wyż demograficzny. Społeczeństwo polskie starzeje się coraz szybciej i problem opieki nad sędziwymi ludźmi będzie narastał. Osoby w wieku 60+ stanowią już 1/4 społeczeństwa, a przez 20 lat ich udział wzrośnie do 1/3.

Inną tendencją jest konsolidacja zapoczątkowana przez firmę Orpea Polska, która oferuje prawie 1000 miejsc w domach opieki i klinikach, z czego 60 proc. to obiekty wybudowane, a 40 proc. kupione i zaadaptowane.

— Celujemy w miasta powyżej 200 tys. mieszkańców. Istotne jest dogodne połączenie komunikacją miejską, bo pensjonariuszy odwiedzają ich rówieśnicy albo wnuki, często nie mający samochodu, i bliskość miejsca zamieszkania. Z tego powodu wolimy mieć pięć obiektów po 100 łóżek w różnych dzielnicach większego miasta niż jeden z 500 łóżkami — mówi Beata Leszczyńska, prezes Orpea Polska.

Firma łączy działalność deweloperską i operacyjną, przy czym ta pierwsza pełni rolę służebną wobec drugiej. Buduje i adaptuje budynki samodzielnie. Jako firma opiekuńcza jest zwolniona z VAT, więc nie może go odliczyć i VAT stanowi jej koszt. Przy kupnie obiektu pod klucz lub wynajmie musiałaby zapłacić 23-procentową stawkę, a budując obiekty stałego pobytu dla seniorów, płaci tylko 8-procentową. Nie uruchamia obiektów mniejszych niż na 100 łóżek (optymalne 150), co przy ściśle określonych standardach firmowych (50 mkw. na osobę) oznacza budynki od 5 do 7 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Większe obiekty — oprócz części ze stałą opieką — oferują też część z samodzielnymi mieszkaniami senioralnymi (formuła assisted living).

— Jesteśmy inwestorem branżowym — budujemy dla siebie, a nie z myślą o sprzedaży inwestorom, choć były takie zapytania. Jako firma zarabiamy na usługach medycznych i opiekuńczych. Nie liczęwięc, za ile wynajmę te powierzchnie, ale muszę określić cenę usługi, uwzględniając m.in. liczbę personelu i obłożenie — wyjaśnia Beata Leszczyńska.

Jakiś czas temu do Polski wszedł też drugi duży operator domów senioralnych — kanadyjska firma Origin i według Beaty Leszczyńskiej szykują się kolejni.

Firmy medyczne

Sytuacji prawnej i rynkowej przyglądają się również prywatne firmy medyczne, np. Medicover, Enel-Med, Luxmed. Prowadzą pojedyncze obiekty tego typu, by zapewnić swoim pacjentom pełen zakres świadczeń aż po ostatnie lata życia. Inną motywacją jest obecność i zdobywanie doświadczeń na tym rynku, który przy zmianie otoczenia prawnego i biznesowego ma szansę na rozwój.

— Przechodzimy w Polsce od rynku, w którym dominowały przeróbki (po szkołach, domach mieszkalnych itp.) do rynku domów projektowanych od początku do końca jako domy opieki. Na razie w Polsce realizacja takich standardów, jakie ma Orpea, nie jest jeszcze opłacalna, dlatego inni operatorzy muszą iść na kompromisy dotyczące albo lokalizacji, albo nieruchomości przerobionej nie do końca wedle wymagań funkcji, jaką ma pełnić, albo jakości serwisu. My nie możemy iść na kompromisy, jeśli chodzi o jakość obsługi — szybciej wybierzemy gorszą lokalizację — mówi Marek Kubicki, członek zarządu Medicover Senior.

Jego zdaniem, wiele zależy od polityki państwa, które jest ostrożne wobec operatorów prywatnych i nie kieruje potrzebujących do ich placówek. Gdyby był opracowany system nadzoru i kontroli, być może problem zaufania by zniknął. Tymczasem potrzebujących przybywa szybko, a miejsc w domach pomocy społecznej (DPS) powoli — wg GUS w 2017 r. o 1,3 proc. Albo więc państwo zainwestuje we własne obiekty, albo będzie musiało opracować zasady kierowania ludzi do placówek prywatnych.

— Koszt pobytu u nas jest porównywalny z pobytem w publicznym DPS, a płacąc za pobyt u nas, państwo zaoszczędza na inwestowaniu we własne obiekty. Koszt pobytu osoby z zaawansowaną chorobą Alzheimera w placówce państwowej w Warszawie wynosi 6 tys. zł/mies., a u nas między 4,3 a 4,8 tys. zł/mies. Seniorów z niewielką niesamodzielnością, bądź w pierwszych stadiach Alzheimera, przyjmiemy za 3,5 tys. miesięcznie, podczas gdy koszt pobytu DPS dla samorządu lokalnego w Warszawie to 4 tys. zł, w całej Polsce nie mniej niż 3 tys. zł miesięcznie — twierdzi Marek Kubicki.

Mieszkania serwisowane

Zdaniem Kamila Kowy, rynek nieruchomości senioralnych najszybciej może się rozwijać w segmencie mieszkań serwisowanych. Stwarzają dla deweloperów najmniejszą barierę wejścia — muszą zapewnić minimum obsługi, brak barier architektonicznych, monitoring i reagowanie w sytuacjach wymagających pomocy.

— Jedynym przypadkiem, w którym człowiek powinien się znaleźć w stacjonarnymdomu opieki, jest niemożność samodzielnego mieszkania, a wśród osób sędziwych dotyczy to głównie chorych na demencję lub Alzheimera. Pozostałe osoby, które mają różne dysfunkcje najczęściej ruchowe i wymagają jedynie doraźnej opieki, powinny mieć ją zapewnioną w formie mieszkań serwisowanych. To dużo bardziej indywidualne, komfortowe i — co najważniejsze, jeśli są dobrze zaprojektowane i zarządzane — zdecydowanie tańsze od opieki całodobowej — twierdzi Jacek Piwkowski, wiceprezes Millenium Inwestycje, prywatny inwestor m.in. osiedla Bażantowo w Katowicach, który buduje domy pomocy społecznej, placówki opieki całodobowej i zespół budynków mieszkalnych z serwisem (zamieszkałych 86 mieszkań).

W obiektach tego typu najważniejsze jest stworzenie warunków samodzielnego mieszkania z zabezpieczeniem potrzeb dnia codziennego i zapewnienie bezpieczeństwa. Miejscem integracji jest salon lub klub z recepcją. Jest to wielofunkcyjny lokal, do którego mają dostęp wszyscy mieszkańcy i którym opiekuje się concierge. To do niego mieszkańcy zgłaszają zapotrzebowania serwisowe (wyrzucanie śmieci, robienie zakupów, drobne naprawy, sprzątanie, wyżywienie i inne). Wszystkie lokale muszą być wyposażone w systemy przywoławcze (tzw. przycisk życia), które monitorują, czy ktoś nie upadł, czy nie potrzebuje pomocy. Obecnie wiele firm dostarcza różne rozwiązania tego typu często w ramach tzw. smart home. Bardzo ważne jest też zapewnienie bezpieczeństwa — z policyjnych statystyk wynika, że ludzie starsi, żyjący samotnie, są łatwym celem przestępców.

— Dużo się mówi i pisze o nowoczesnych technologiach, ale najtrudniejsze i najważniejsze dla prowadzenia takich obiektów i dla ich mieszkańców jest zapewnienie życzliwego i kompetentnego personelu wsparcia — ocenia Jacek Piwkowski. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Szybko nadchodzi srebrna rewolucja