UMOWA POWINNA CHRONIĆ NAJEMCÓW
Inwestorzy tracą, jeśli oddadzą obiekt z opóźnieniem
Jedynym prawem najemcy bynajmniej nie jest opłacanie czynszu. Rynek się unormował, właściciele biurowców i innych obiektów muszą dbać o swoich klientów, którzy mogą wybierać w ofercie konkurencji. Niemniej jednak, przed podpisaniem umowy, najemca powinien zapewnić sobie dobrego prawnika aby zagwarantować sobie bezpieczeństwo.
Właściciele biurowców i innych obiektów komercyjnych zwykle bardzo dobrze zabezpieczają swoje interesy. Przedwczesne zerwanie umowy najmu grozi utratą depozytu w postaci trzymiesięcznego czynszu lub gwarancji bankowej. Są jednak przypadki, w których najemca może zerwać umowę nie płacąc kar, a nawet żądać odszkodowania od właściciela obiektu, w którym ma biuro, magazyn bądź sklep.
Choć przedstawiciele agencji nieruchomości twierdzą, że rzadko zdarza się, aby najemca przed wygaśnięciem umowy wyprowadził się z obiektu, to jednak czasami dochodzi do takich sytuacji. Na pytanie, dlaczego takich przypadków jest niewiele, można odpowiedzieć w dwojaki sposób. Po pierwsze, zerwanie umowy najmu jest obwarowane dość wysokimi karami i to skutecznie zniechęca strony do ich rozwiązywania, po drugie, zarówno najemcy, jak i wynajmujący, zwykle nie prowokują takich sytuacji.
Na piśmie
Magdalena Góral z agencji nieruchomości Healey & Baker podkreśla, że każdy stosunek prawny powinien być zawarty w formie pisemnej, bo tylko taka gwarantuje w przyszłości egzekwowanie praw obu stron. Najczęściej pretekstem do zerwania umowy ze strony najemcy może być długotrwałe opóźnienie w oddaniu do użytku przedmiotu najmu.
— W umowach najmu, w zawieraniu których pośredniczyliśmy, można spotkać różne przykłady na to, jak zabezpieczają się najemcy. W jednej z nich można przeczytać, że jeśli przedmiot najmu nie zostanie oddany do użytku w terminie, to najemca ma prawo do odstąpienia od umowy bez płacenia kary — opowiada Magdalena Góral.
Inwestor płaci
Opóźnienia w oddaniu obiektu do użytku są czasami spowodowane siłą wyższą, np. protestami okolicznych mieszkańców czy czynnikami pogodowymi. W takich przypadkach właściciel budynku nie ponosi odpowiedzialności. Mimo iż opóźnienie oddania do eksploatacji biurowca może przyczynić się do zerwania umów najmu, nie zawsze się tak dzieje.
— Budowa pierwszej fazy kompleksu Wiśniowy Bussines Park była spóźniona i przedsiębiorstwa, które miały się tam wprowadzać, przez pewien czas ulokowały się w biurach firmy Regus, oczywiście na koszt inwestora. Sześciomiesięczne opóźnienie miał także budynek Atrium, mimo to najemcy z niego nie zrezygnowali. Spóźnienia są teraz coraz mniejszym problemem. Najemcy czasami chcą ustalenia kar za zwłokę, tymczasem właściciele biurowców raczej unikają takich zapisów bądź chcą, aby kary te były jak najniższe — zauważa Katarzyna Szczepańska, agent z firmy Jones Lang LaSalle.
Jej zdaniem, najemcy powinni pamiętać, że dobrym zabezpieczeniem przed ewentualnym problemem związanym z przeprowadzką, jest pozostawienie sobie jednego miesiąca w zapasie i późniejsze opuszczenie dotychczas zajmowanego obiektu.
— Niestety, jest to kosztowne, bo przez ten czas trzeba płacić podwójny czynsz, za stare biuro i za nowe — dodaje.
Wpadki wynajmujących
Z rozmów przeprowadzonych z przedstawicielami agencji nieruchomości wynika, że czasami właścicielom obiektów komercyjnych zdarzają się przykre dla najemców wpadki.
— Bywają czasami sytuacje, że najemcy regularnie opłacający czynsz przychodzą pewnego dnia do biura i okazuje się, że nie mają prądu, bo właściciel budynku na czas za niego nie zapłacił. Mieliśmy przypadek, że w jednym z biur zawalił się sufit — opowiada Katarzyna Szczepańska.
W takich sytuacjach właściciel obiektu powinien na pewien okres obniżyć czynsz bądź zwrócić najemcy równowartość udokumentowanych strat, oczywiście powinien też uszkodzenia jak najszybciej usunąć.
Co mówi kodeks
Jeśli w umowie nie są zawarte prawa najemcy, nie znaczy to, że on takich nie posiada. Są odpowiednie zapisy w kodeksie cywilnym, które chronią również tę stronę umowy.
— Kodeks cywilny przewiduje następujące przypadki: najemca ma prawo do ubiegania się o obniżenie czynszu, jeśli w obiekcie wystąpiły wady, które utrudniają korzystanie z niego. Obniżenie czynszu powinno być odpowiednie do wielkości usterek. Jeśli w budynku wystąpią wady, które uniemożliwiają pracę najemcy, a właściciel obiektu mimo wezwań do naprawy nie usuwa ich, to najemca ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Ma on również prawo do usunięcia wad we własnym zakresie i obciążenia ich kosztami właściciela obiektu — informuje Magdalena Góral.
Właściciele bez wyjścia
Obecna konkurencja na rynku, szczególnie w segmencie biurowców, powoduje, że ich właściciele powinni dbać o swoich najemców. Jeżeli nie będą tego robić, to po prostu ich stracą, a dodatkowo okryją się złą sławą.
— Są biurowce, których właściciele nie reagują na prośby najemców. Znam przypadek, że najemca kilkakrotnie prosił właściciela biurowca o dokonanie napraw. Ten jednak nie reagował, więc najemca w końcu zrobił to sam. Na tym jednak nie poprzestał, bo po wygaśnięciu umowy zirytowany poszukał sobie innego biurowca i wyprowadził się — informuje Magdalena Góral.
Katarzyna Szczepańska zauważa, że najemcy rzadko przy podpisywaniu umów korzystają z usług prawników, a powinni, ponieważ dobry prawnik potrafi zagwarantować korzystne sformułowanie umowy.
NIESTANDARDOWE PRZYPADKI: Prawa najemcy są sprawą indywidualną. Generalnie, najemca dostaje lokal i musi płacić czynsz. To jest jego prawo i obowiązek. Właściciel biurowca ma zazwyczaj więcej do stracenia niż najemca, dlatego właściciele biurowców częściej żądają zabezpieczeń — mówi Katarzyna Szczepańska, agent z Jones Lang LaSalle. fot. Rafał Meszka
TRZEBA PRZEWIDYWAĆ: Zdaniem Magdaleny Góral z Healey & Baker, przy podpisywaniu umowy najmu trzeba przewidzieć bardzo wiele sytuacji, jakie mogą się zdarzyć, aby podczas ewentualnego rozstrzygania sporu móc powołać się na zapisane prawa. fot. Borys Skrzyński