Kupno rok później drastycznie zmniejszyło zysk. Bartosz Turek, analityk firmy HRE Investment, przeprowadził symulację zysku z inwestycji w mieszkanie w stolicy. Sprawdził, ile przeciętnie kosztowało 50-metrowe mieszkanie w trzecim kwartale każdego roku pomiędzy 2006 a 2018 r. Na początku tego okresu hossa na rynku mieszkaniowym była tuż przed milowym skokiem.
Efekty widać po szacunkowych stopach zwrotu, bo o ile kupno własnego M pod wynajem kosztowało przed 13 laty przeciętnie 312 tys. zł, to już rok później było to o ponad 46 proc. więcej. Kiedy boom się skończył, ceny nawet pospadały i dopiero niedawno zaczęły odbijać, dlatego różnice w stopach zwrotu są kolosalne. Na przykład kupno np. w trzecim kwartale 2010 r. przyniosłoby 32-procentowy zysk (uwzględniając zmianę ceny mieszkania i dochody z najmu), czyli 2,9 proc. rocznie, a kupno w 2012 r. 41 proc., czyli 5,2 proc. rocznie.
Na wynik inwestycji składają się też dwie grupy kosztów. Pierwszą stanowią te, które ponosi się w przy zawieraniu transakcji zakupu i tuż po.
— Kupując mieszkanie trzeba przygotować się także na niemałe koszty dodatkowe — podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, opłaty sądowe czy prowizję pośrednika. Do tego przygotowując mieszkanie na wynajem, należy lokal przynajmniej odświeżyć i częściowo wyposażyć. Dlatego w prezentowanych szacunkach założono, że wszystkie dodatkowe koszty pochłoną 10 proc. ceny kupowanej nieruchomości. Do ceny zakupu mieszkania należy więc dodać wydatki na obsługę transakcji i przygotowanie mieszkania do wynajęcia, co powinno pochłonąć ponad 31 tys. zł — podkreśla Bartosz Turek.
Druga grupa to koszty ponoszone z mniejszą lub większą regularnością w kolejnych latach. Od przychodów z najmu trzeba zapłacić podatek (wynosi 8,5 proc.) i uwzględnić konieczność budowania funduszu na przyszłą modernizację lokalu. Bartosz Turek zakłada, że będzie to 5 proc. rocznego przychodu.
— Nawet jednak odliczając od przychodu 8,5 proc. podatku i robiąc odpis na poziomie 5 proc. rocznego przychodu na przyszły remont, otrzymujemy 16,6 tys. z wynajmu w pierwszym roku — wynika z szacunków Bartosza Turka z HRE Investments. W szacunkach zysków specjalista wziął pod uwagę średnie stawki czynszu netto według NBP (po potrąceniu opłat administracyjnych) i założył, że lokal stał pusty przez jeden miesiąc w roku.
40 proc. - tyle nowych mieszkań zostało kupionych w I kwartale 2019 r. w celach inwestycyjnych, wynika z szacunków NBP.