Z raportu REAS JLL Residential Advisory wynika, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów wzrosły w IV kw. 2018 r. o 11 proc. w porównaniu z końcem 2017 r. Dane dotyczą Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi. Najbardziej w ubiegłym roku podrożał metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Warszawie (13,3 proc.), najmniej w Łodzi (8,1 proc.).
Według Kazimierza Kirejczyka, głównego eksperta REAS JLL Residential Advisory, nie dotarliśmy jeszcze do punktu zwrotnego, choć dynamika wzrostu cen osłabła dzięki stabilizowaniu się sytuacji na rynku budowlanym.
— Dopóki podaż nie zacznie przeważać nad popytem, a relacja cen do wynagrodzeń nie pogorszy się jeszcze wyraźniej, ceny nie będą malały –mówi Kazimierz Kirejczyk.
Bartosz Turek z Open Finance prognozuje dalszy, choć już jednocyfrowy, wzrost cen w bieżącym roku. Popyt napędzają wciąż niskie stopy procentowe, które sprawiają, że kredyty są tanie, oraz mała atrakcyjność obligacji i depozytów (średnie oprocentowanie rocznej lokaty wynosi 1,7 proc. przy prognozowanej inflacji na poziomie 2,2 proc.).
— Na wciąż silny popyt składają się też takie czynniki, jak wzrost wynagrodzeń, w tym wzrost płacy minimalnej, rosnące zatrudnienie oraz pieniądze z programu 500+ — mówi Bartosz Turek.
Graniczne pół roku
Zdaniem Marcina Krasonia z Home Brokera, ceny mieszkań mogą jeszcze rosnąć do połowy roku, później jednak zaczną spadać w związku z malejącym popytem.
— Pod koniec 2019 r. ceny mieszkań powinny osiągnąć poziom z końca 2018 r, przy czym w kolejnych latach spadek cen nie powinien jednak rok do roku przekraczać 5-10 proc. — uważa ekspert Home Brokera.
Na osłabianie popytu wpływają rosnące ceny mieszkań. Ten trend sprawia, że spada rentowność mieszkań na wynajem, a właśnie zakupy inwestycyjne napędzały sprzedaż. Źródłem podwyżek cen są rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych oraz problemy ze znalezieniem pracowników i ich rosnące oczekiwania finansowe.
Są jeszcze chętni
Według danych REAS JLL Residential Advisory, liczba transakcji na rynku pierwotnym pod koniec 2018 r. na badanych sześć głównych rynkach była niższa tylko o 11 proc. w stosunku do 2017 r. Były też jednak miasta, w których sprzedaż liczona liczbą transakcji w ostatnim roku wzrosła, np. dla Poznania i Łodzi był to pod względem sprzedaży najlepszy rok w historii badania.
— Mniejszy wybór przy skokowo rosnących cenach musiał skutkować ostudzeniem zapału części nabywców. Nie oznacza to jednak, że popyt zniknął z rynku. Dla określonych grup zakup stał się faktycznie niemożliwy — bez wsparcia z programu MdM najmniej zamożni nie są w stanie spełnić warunków uzyskania zdolności kredytowej. Kupujący mieszkania inwestycyjnie postanowili zaczekać z decyzją o kolejnej inwestycji lub zaczęli szukać okazji na rynkach, na których relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna. Tak rozkręcił się wreszcie rynek w Łodzi czy w Katowicach — komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego REAS JLL Residential Advisory.
O tym, że są jeszcze nabywcy, którzy kupują droższe mieszkania, świadczy fakt, że choć liczba transakcji zmalała w 2018 r. o 11 proc., to spadek wartości sprzedaży wyniósł tylko 4 proc. Zdaniem ekspertki, świadczy to o tym, że są zamożni klienci traktujący zakup mieszkania jako sposób podniesienia standardu życia albo inwestycję długoterminową. To właśnie do nich deweloperzy kierowali dużą część oferty.
Różnice w miastach
Najdrożej kosztowało mieszkanie w Warszawie, gdzie cena za metr kwadratowy w IV kw. 2018 r. wynosiła już 9,7 tys. zł. W Krakowie należało zapłacić niewiele mniej, bo 9 tys. zł, w Trójmieście 7,7 tys. zł, w Poznaniu i Wrocławiu — 7,3 tys. zł, a w Łodzi — 5,8 tys. zł. W porównaniu z końcem 2017 r. ceny wzrosły w Warszawie o 13,3 proc., w Krakowie o 12,6, we Wrocławiu o 11,9, w Trójmieście o 11, w Poznaniu o 9,6, a w Łodzi o 8,1 proc.