Conrad Hilton, pytany o warunki powodzenia hotelu, odpowiadał: po pierwsze — lokalizacja, po drugie — lokalizacja, po trzecie — lokalizacja.
Marzy ci się własny hotel? Żeby realizacja planów nie stała się gehenną, warto nie dospać kilku nocy, zrobić burzę mózgów wśród kolegów z branży hotelarskiej i wybrać najlepszy pomysł. Wtedy się uda. Ale ważniejsze od planowania i budowy hotelu jest późniejsze nim zarządzanie. Bo z chwilą przyjazdu pierwszych gości zaczyna się proces weryfikacji jakości i funkcjonalności założeń… A więc dobrze się zastanów, radzi praktyk inwestor i praktyk hotelarz — Marek Grzesiak, współwłaściciel i dyrektor czterogwiazdkowego Hotelu Branicki w Białymstoku.
Pierwsze kroki
Dokładna analiza rynku, sporządzenie biznesplanu, zdefiniowanie funkcji obiektu — od tego zaczyna się planowanie inwestycji.
— Kto nie umie patrzeć w przyszłość, będzie miał problemy. Bo już na wstępie trzeba znaleźć niszę rynkową. Zadać sobie pytanie, jacy goście będą przyjeżdżać do naszego miasta czy regionu. Od tego zależą lokalizacja, wielkość hotelu i jego charakter: obiekt konferencyjny w mieście czy centrum spa poza nim. Planując, trzeba też brać pod uwagę, że hotel konferencyjny nie może liczyć 30 pokoi, bo nie zarobi na siebie. Ważny jest również standard, także ze względu na ewentualną późniejszą sprzedaż obiektu. Największą popularnością cieszą się bowiem hotele ekonomiczne: duże, nawet z kilkuset pokojami, ale o niższym standardzie — przypomina Marek Grzesiak.
Liczy się doświadczenie inwestora w biznesie. Ale nawet gdyby było ogromne, jeden człowiek raczej nie będzie w stanie sam zaprojektować hotelu, zbudować go i nim zarządzać. Inwestor powinien przemyśleć, czy potrzebuje wspólników i — jeśli tak — pozyskać partnerów. I operatora, jeśli sam nie chce lub nie może zarządzać przyszłym obiektem. Musi też mieć świadomość, że nakłady finansowe poniesione na budowę hotelu zwrócą się po dłuższym czasie. To właśnie kapitałochłonność i długoterminowość zwrotu nakładów najbardziej ograniczają inwestycje w tej branży.
Ostrożne kalkulacje
— Biznesplan ma odpowiedzieć na pytanie o szanse finansowego powodzenia przedsięwzięcia. Powinien być uczciwy: ten sam dla inwestora i dla banku. Bo często czytają go laicy — nie każdy bank działa w sektorze hotelarskim. Trzeba więc branżę dobrze opisać. No i nie oszukujmy siebie, jeśli wychodzi nam coś pod kreską, zmieńmy biznesplan. Finanse powinny zamykać się z każdej strony. Źle skonstruowany biznesplan niesie ryzyko wykazania np. zysków z działalności operacyjnej i ujemny wynik finansowy każdego miesiąca. Nie stawiajmy hotelu tylko po to, by obsłużyć kredyt — przestrzega Marek Grzesiak.
Według niego, dobry biznesplan zawiera: analizę strategiczną firmy (atrakcyjność sektora, wielkość i struktura, siła oddziaływania dostawców i nabywców, analiza SWOT, cele strategiczne), zakres prac inwestycyjnych (całkowity koszt inwestycji od zakupu nieruchomości po koszt kredytu), strategię marketingową, a także prognozy: sprzedaży i zakładanych kosztów oraz wyniku na działalności operacyjnej — to jeden z podstawowych wskaźników. Inwestor musi zawrzeć w biznesplanie także prognozy: wyniku na działalności finansowej, rachunku zysków i strat, bilansu, przepływów finansowych, analizę wskaźnikową (rentowność przedsięwzięcia, wskaźniki płynności, kapitalizacja), analizę progu rentowności i wrażliwości projektu oraz ocenę opłacalności inwestycji, np. według dynamicznych kryteriów NPV, IRR.
— Przepływy finansowe to największa pułapka. Po otwarciu hotelu wpada się w tunel — sprzedaż dopiero rośnie, a na obsługę bieżącej działalności brakuje gotówki — przypomina Marek Grzesiak.
Swobodny oddech
Przed zakupem nieruchomości opłaca się zajrzeć do planu przestrzennego zagospodarowania terenu, by uzyskać informacje o przeznaczeniu gruntu i warunkach jego zabudowy. Warto też poznać ewentualne związane z nim ograniczenia.
— W Białymstoku, stawiając hotel w sąsiedztwie zamieszkałych kamienic, natrafiłem na bariery środowiskowe. Okazało się, że wspólnoty mieszkaniowe mogą sprawiać spore kłopoty, utrudniając i realizację inwestycji, i pracę działającemu już hotelowi — wspomina Marek Grzesiak.
Z dobrym biznesplanem i upatrzoną nieruchomością można już zatroszczyć się o sfinansowanie projektu. Pomyśleć o wielkości i koszcie kredytu, okresie kredytowania, obsłudze zadłużenia i wpływie kredytu na opłacalność inwestycji.
— Bez kredytu? Raczej się nie da. Od 7 lat w naszym regionie straszy hotel widmo: niszczejący, w stanie surowym. Jego właściciel ma dużą firmę, więc sądził, że wystarczy mu środków na samodzielne sfinansowanie inwestycji. A jednak jej nie dokończył. Nie wiedział, że hotel to worek bez dna… W inną skrajność popadł mój znajomy hotelarz, który wziął kredyt na pięć lat. Obciążenie było tak duże, że w ciągu tych lat nie przespał spokojnie ani jednej nocy. Dzień przed terminem spłaty sprawdzał wszystkie konta, ściągał należności od wierzycieli, robił wszystko, byleby zabezpieczyć bank. A przecież można swobodnie oddychać, biorąc kredyt na 10-15 lat. Banki mają taką ofertę — zapewnia Marek Grzesiak.
Pogoń za fachowcem
Najpierw kredyt, potem działanie. Otrzymując go, kończymy fazę projektów. Czas kupić nieruchomość, wybrać koncepcję architektoniczną, uzyskać pozwolenie na budowę — ściśle współpracując przy tym z architektem — a także wprowadzić nieuchronne zmiany wcześniejszych założeń i biznesplanu.
— Pomysły architekta powinny być konsultowane z hotelarzem. Kto tego zaniecha, postawi niefunkcjonalny obiekt. Taki jak ten, w którym się kiedyś zatrzymałem. Pokój miał tak wielką łazienkę, że można się było w niej położyć, wyposażoną w jedną tak wąską półkę, że nie dało się na niej postawić kosmetyków — wspomina Marek Grzesiak.
Na etapie realizacji niezbędna jest współpraca nie tylko z architektem, ale także ze specjalistami różnych branż. Inwestor mierzy się bowiem z wieloma procedurami — przetargiem na realizację budowy, wyceną kosztu realizacji zgodnie z projektem, wyborem wykonawcy, negocjacjami warunków umowy (i zabezpieczeń), złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, pozyskaniem inspektora nadzoru. Praktyk podkreśla, jak nieoceniony jest stały nadzór budowlany. Bo inspektor pilnuje współpracy wykonawcy z autorami projektu i inwestorem, ogranicza też przeróbki i zmiany.
— Czasem inwestor zleca coś nieoczekiwanie, np. przestawianie ścianek. A każda zmiana wymaga nowej dokumentacji. Wykonawca to wyłapuje i śle pisma o przesunięcie terminów. Projekt i dokumentacja wykonawcza muszą być możliwie dokładne, bo inaczej wykonawca będzie biegał za inwestorem ze wszystkim, co się nie zgadza. Inspektor nadzoru zapobiega takim sytuacjom, gwarantuje też skrócenie czasu reakcji na pytania wykonawcy. I koordynuje dostawy urządzeń i wyposażenia. Jakie to ważne, można się przekonać, gdy na budowę zaczynają docierać meble do niewykończonych jeszcze pomieszczeń — wspomina Marek Grzesiak.
Potem już tylko odbiory częściowe i końcowe oraz — nareszcie! — uzyskanie pozwolenia na użytkowanie hotelu. O ile wcześniej nie zjedzą inwestora — zwłaszcza w Warszawie — problemy z zapewnieniem sobie dobrych cen i jakości pracy. Bo w stolicy praca budowlańców jest już droższa niż w Hiszpanii. Cóż, doszliśmy do momentu, że hotele w Polsce będą stawiać pracownicy ze Wschodu...